郝冰通過大白公司宣傳了解到出售房屋為“一梯一戶”，2019年3月，郝冰遂與大白公司簽訂《商品房買賣合同》，購買其開發(fā)的某房屋；合同簽訂后，雙方辦理了房屋網(wǎng)簽手續(xù)，郝冰于當(dāng)日向大白公司支付購房款。后大白公司向郝冰交付的房屋實際為“一梯兩戶”， 郝冰以大白公司交房與宣傳不符，提起訴訟要求解除購房合同。

審理過程中，法院查明郝冰親屬曾與大白公司處李姓銷售工作人員通過微信進(jìn)行聯(lián)系，從聊天記錄看，郝冰從大白公司處購買的應(yīng)為一梯一戶的房屋。庭審過程中，郝冰提交了案涉房地產(chǎn)項目的部分宣傳彩頁，從彩頁載明的內(nèi)容看，宣傳的戶型亦為一梯一戶。另外，通過郝冰父親及與大白公司處孔姓經(jīng)理的談話錄音內(nèi)容可以確定：大白公司處確實曾有李姓銷售經(jīng)理，關(guān)于一梯一戶戶型前期宣傳確實與實際情況不符。

一審山東萊陽法院觀點

本院認(rèn)為，第一，原告提交的案涉房地產(chǎn)項目前期宣傳彩頁、原告親屬與被告處李姓銷售經(jīng)理的微信聊天記錄、原告等人與被告處孔姓經(jīng)理及萊陽市建設(shè)部門王姓主任的現(xiàn)場談話錄音、房屋存在質(zhì)量問題的視頻光盤及照片打印件等證據(jù)，可以相互佐證，能夠形成一個較為完整的證據(jù)鏈條，足以證實被告在前期宣傳過程中，確曾將相關(guān)戶型宣傳為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設(shè)計，原告本意也是購買一梯一戶戶型房屋，然被告實際向原告交付的房屋并非一梯一戶，且存在電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不整齊等質(zhì)量問題的事實。第二，雖然原告在案涉《商品房買賣合同》附件一《房屋平面圖》中簽名捺印，但該附件中并未對房屋戶型等信息作出文字性的具體說明，結(jié)合實踐中《商品房買賣合同》大多為制式合同，購房人一般缺乏房地產(chǎn)方面的專業(yè)性知識，難以通過《房屋平面圖》直接看懂房屋的具體狀況，普遍按照出售方的要求簽名捺印等客觀事實，應(yīng)認(rèn)為僅憑原告在該《房屋平面圖》上的簽名捺印，不足以證實原告在簽訂合同時已明知自己購買的并非一梯一戶房屋，亦不足以證實原告變更了自身的意思表示，同意購買非一梯一戶房屋。第三，案涉《商品房買賣合同》附件四《補充協(xié)議》第十四條“宣傳資料/公示文件/樣板區(qū)”第1款中約定，被告以口頭、宣傳單張等形式表達(dá)和提供的信息，僅供原告參考，均不構(gòu)成要約，如后期發(fā)生變化，不再另行通知。雖然原告在該協(xié)議落款處簽字捺印予以確認(rèn)，但該條款從性質(zhì)上看屬限制或免除被告責(zé)任且與原告有重大利害關(guān)系的條款，訂立合同時被告應(yīng)根據(jù)公平及誠實信用原則，按照《中華人民共和國合同法》第三十九條之規(guī)定，盡到合理提示及說明義務(wù)，但被告未履行上述義務(wù)，應(yīng)認(rèn)為該條款對原告不發(fā)生法律效力。綜上，因被告向原告交付的案涉房屋不符合原告購買一梯一戶戶型的真實意愿，違反了雙方的事先約定，且交付的房屋客觀上存在一些質(zhì)量問題，應(yīng)認(rèn)為被告構(gòu)成違約，且因被告的違約行為導(dǎo)致原告合同目的無法實現(xiàn)，考慮到目前房價較高、普通購房者往往為購買房屋背負(fù)大量債務(wù)等客觀實際，現(xiàn)原告要求與被告解除案涉《商品房買賣合同》，被告協(xié)助原告辦理解除網(wǎng)簽手續(xù)，事實清楚、于法有據(jù)，本院依法予以支持。

二審山東煙臺中院觀點

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的商品房買賣合同及補充協(xié)議均系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。合同簽訂后，被上訴人依約履行了支付購房款的義務(wù)，上訴人亦應(yīng)向被上訴人交付符合雙方約定交付條件的房屋。現(xiàn)被上訴人提交的涉案房地產(chǎn)項目前期宣傳彩頁、被上訴人親屬與上訴人工作人員微信聊天記錄、被上訴人等與上訴人工作人員及萊陽市建設(shè)部門工作人員談話錄音等證據(jù)，能夠證明上訴人曾在前期宣傳中宣傳相關(guān)戶型為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設(shè)計，被上訴人本意也是購買一梯一戶戶型房屋等事實。根據(jù)《最高人民法關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”規(guī)定，涉案商品房戶型一梯一戶應(yīng)視為雙方商品房買賣合同內(nèi)容。現(xiàn)上訴人交付的涉案房屋并非被上訴人購房時所期望的一梯一戶戶型，上訴人的行為違反了雙方合同約定，致使被上訴人合同目的無法實現(xiàn)，一審法院判令解除涉案《商品房買賣合同》并無不當(dāng)，本院予以支持。

福州律師蔡思斌評析：