? ? 來源：人民法院報(bào)；作者：張 焱 郭海麗；福州律師推薦案例
時(shí)間：2017年5月5日上午
地點(diǎn)：北京市昌平區(qū)人民法院東小口法庭
案由：合同糾紛
案情：因資金周轉(zhuǎn)，何女士向好友陳先生借款百萬余元。因何女士未能按時(shí)歸還借款，二人簽訂一份協(xié)議書，約定：何女士將名下位于昌平區(qū)的一套房屋抵賬，但何女士可在六個(gè)月內(nèi)還清借款并按原價(jià)贖回房屋。后因房屋歸屬產(chǎn)生糾紛，何女士將陳先生、白女士夫婦訴至北京市昌平區(qū)人民法院，要求二人將房屋返還并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。
????案情回放
原告何女士是作家、詩(shī)人，因急需用錢，何女士經(jīng)朋友介紹認(rèn)識(shí)了一家小額貸款公司的陳先生。
2014年2月，何女士先后從陳先生處借款188萬元，用于償還銀行貸款和其他資金周轉(zhuǎn)。借款利息按照月息4分計(jì)算。然而，在到期還款時(shí)，何女士卻無法按時(shí)償還借款，約定的利息尚有22萬元沒有歸還。何女士便和陳先生商量，用自己名下位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)某房屋（房屋面積188平米）用于抵押，算上之前的本息，何女士一共欠陳先生借款210萬元。
2016年4月28日，經(jīng)雙方協(xié)商，何女士與陳先生簽訂了第一份協(xié)議書，約定：何女士欠陳先生本息210萬元，暫將何女士名下的房屋過戶給陳先生，房屋作價(jià)350萬元，陳先生將余款140萬元在房屋過戶的同時(shí)，分別打給何女士及何女士的兒子張某賬號(hào)。過戶后，何女士應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)償還借款并按原價(jià)贖回房屋，最長(zhǎng)時(shí)間不超過12個(gè)月。
協(xié)議書簽訂后，雙方辦理了房屋買賣合同的網(wǎng)簽手續(xù)。2016年5月4日，原告依約將涉案房屋過戶至陳先生妻子白女士名下。被告陳先生未依約向原告支付140萬元，僅在房屋過戶當(dāng)日支付50萬元。
2016年11月15日，何女士與陳先生就涉案房屋的騰退事宜又簽訂了一份協(xié)議書，約定簽訂該協(xié)議當(dāng)日支付房款50萬元，何女士收到錢后于12月25日前搬離房屋，剩余尾款于搬家當(dāng)日支付。后何女士收到了陳先生支付的房款50萬元。至此，何女士共收到陳先生房款100萬元。
現(xiàn)原告何女士起訴請(qǐng)求將涉案房屋返還并辦理過戶手續(xù)。
????庭審現(xiàn)場(chǎng)
5月5日上午，昌平法院公開開庭審理了何女士與陳先生、白女士合同糾紛一案，這已是該案第二次開庭。庭審中，原告當(dāng)庭增加訴訟請(qǐng)求，要求撤銷2016年11月15日簽訂的協(xié)議書。因被告陳先生夫婦要求答辯期，此次開庭僅針對(duì)上次開庭后的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行答辯和舉證質(zhì)證。
????以房抵債還是房屋買賣?雙方各執(zhí)一詞
庭審中，原告先后舉出協(xié)議書（第一份）、房屋網(wǎng)簽合同、房屋權(quán)屬約定、房屋登記部門查詢結(jié)果及工商銀行賬戶明細(xì)清單等5份證據(jù)，證明何女士將房屋過戶給被告夫婦“事出有因”，就是為了以房抵賬。現(xiàn)在何女士有能力還錢給陳先生夫婦，二人理應(yīng)配合自己“贖回”房屋。
二被告則提交了同等戶型的房屋價(jià)值參考。他們認(rèn)為，雙方一開始的確是“以房抵賬”，但通過第二份協(xié)議書進(jìn)行了變更。房屋是原告何女士賣給被告陳先生夫婦的，而且房屋的交易價(jià)格符合市場(chǎng)價(jià)格，因此不同意何女士的訴訟請(qǐng)求。
“當(dāng)時(shí)與被告簽訂買賣合同，就是為了擔(dān)保陳先生的債權(quán)，所以房子才以350萬元成交，之所以作價(jià)這么低，就是為了原價(jià)贖回房屋。而且陳先生就是小額貸款公司的，何女士的目的就是借資金，不存在把房屋賣掉而獲取資金。”原告回答法庭提問時(shí)說道。
????稱脅迫簽訂第二份協(xié)議書?是否自愿存疑點(diǎn)
對(duì)于雙方為何簽訂第二份協(xié)議書，原告何女士稱：“自2016年10月開始，被告經(jīng)常半夜到涉案房屋騷擾我們，對(duì)我的人身安全構(gòu)成威脅。由于不想再受到騷擾，我才被迫簽訂的這份協(xié)議書。”
原告何女士認(rèn)為，該協(xié)議書是在受到脅迫，且是在不公平的情況下簽訂的，簽訂協(xié)議時(shí)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止350萬元，應(yīng)該在800萬元到900萬元左右。因此，要求撤銷這份協(xié)議書。
對(duì)此，被告陳先生夫婦并不認(rèn)可。他們提出，這份重新簽訂的協(xié)議書，對(duì)房屋騰退時(shí)間、房屋價(jià)款支付及違約責(zé)任重新進(jìn)行了約定，應(yīng)視為對(duì)第一份協(xié)議書的修改，應(yīng)當(dāng)按照第二份協(xié)議書履行。
????拒還房屋雙方各有“委屈”?究竟誰(shuí)先違約
法庭上，被告陳先生表示原告所述情況與事實(shí)不符。雙方簽訂第一份協(xié)議書后，原告沒有按照約定時(shí)間支付回贖款項(xiàng)，是何女士違約在先。
在回答法庭關(guān)于過戶當(dāng)日為何只給付50萬元的提問時(shí)，被告陳先生夫婦表示：“這是因?yàn)樵谄匠５慕煌校覀円庾R(shí)到原告不按期支付利息，債務(wù)纏身且經(jīng)常變卦。”他們無法信任原告，2016年4月28日，在原告既不還錢又不協(xié)助辦理貸款手續(xù)的情況下，雙方才簽訂了第一份協(xié)議書將房屋價(jià)款變更為350萬元。2016年11月15日雙方又將房屋價(jià)款變更為360萬元。原告屢屢違約，房屋價(jià)款一漲再漲，不履行騰房義務(wù)，還將上門要求騰房的白女士打成輕傷，因涉嫌刑事犯罪，現(xiàn)該案已由公安機(jī)關(guān)立案。
何女士表示，被告陳先生在2017年1月，已經(jīng)撬門斷電，把屋內(nèi)的東西都搬空了，現(xiàn)在房屋由陳先生占有使用，并且陳先生已經(jīng)把房屋掛在網(wǎng)上銷售了。何女士希望可以一次性給付被告310萬元，被告配合她辦理房屋過戶手續(xù)。對(duì)于原告何女士提出的解決方案，被告陳先生當(dāng)庭表示拒絕：“原價(jià)贖回不可能。而且兩份協(xié)議書約定的違約金也不止310萬元。”
因被告對(duì)原告增加的訴訟請(qǐng)求要求答辯期，且原告申請(qǐng)調(diào)取被告強(qiáng)迫其騰退房屋時(shí)發(fā)生沖突的報(bào)警記錄，本案將擇期繼續(xù)開庭。
]]>近幾年來的民間借貸實(shí)踐中，以備案登記產(chǎn)生抵押登記的法律效果，成為了房地產(chǎn)行業(yè)廣泛采用的向個(gè)人、典當(dāng)行、擔(dān)保公司借款擔(dān)保的常規(guī)形式。實(shí)踐中發(fā)生糾紛的情形主要是借款到期未清償時(shí)，出借人依據(jù)房屋買賣合同要求履行過戶手續(xù)；或者房屋辦理過戶后，借款人又以房屋買賣合同無效為由主張出借人返還房屋。
文 |?看律師怎么說
來源 | 看律師怎么說的法律博客（首發(fā)于“看律師怎么說”微信公眾號(hào)）
名為買賣實(shí)為借貸案件中，會(huì)存在如下法律問題：
（一）是否違反不得流質(zhì)的法律規(guī)定
《物權(quán)法》第186條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。房屋買賣合同本質(zhì)上系借款人與出借人在債務(wù)履行期屆滿前，變相約定將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)歸出借人所有，符合流質(zhì)契約的要件。
（二）房屋價(jià)款是否合理的問題
融資實(shí)踐中，案涉《商品房買賣合同》中約定的價(jià)款往往屬于明顯不合理低價(jià)，約定的價(jià)款常常為同時(shí)期、同位置房屋最低價(jià)格的30%-50%。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第19條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)。
（三）《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》的有無問題
融資實(shí)踐中，根本目的是以房屋備案登記形式為借款提供擔(dān)保，并不存在真實(shí)的房屋買賣法律關(guān)系，購(gòu)房人亦無《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，發(fā)票是辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的重要依據(jù)。訴訟中，當(dāng)事人均未能提供相應(yīng)房產(chǎn)發(fā)票，即使提供，亦僅提供發(fā)票復(fù)印件，原件亦在開具后予以作廢。
刊載于《人民司法·案例》2014年第16期案例《廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房銷售合同糾紛再審案》具有典型意義。
該案的裁判要旨是：在當(dāng)事人一方主張系房屋買賣關(guān)系、另一方主張系借貸關(guān)系，且雙方證據(jù)均有缺陷的情況下，應(yīng)結(jié)合雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)，探究合同簽訂時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，判斷法律關(guān)系的性質(zhì)。在借貸關(guān)系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構(gòu)成一種非典型擔(dān)保。
該規(guī)定主要是基于平衡雙方當(dāng)事人利益的考慮，防止居于優(yōu)勢(shì)地位的債權(quán)人牟取不當(dāng)暴利，損害債務(wù)人特別是其他債權(quán)人的利益。盡管本案中雙方當(dāng)事人簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為并不導(dǎo)致抵押權(quán)的成立，但足以在雙方當(dāng)事人之間成立一種非典型的擔(dān)保關(guān)系。
既然屬于擔(dān)保，就應(yīng)遵循物權(quán)法有關(guān)禁止流質(zhì)的原則，也就是說在債權(quán)人實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)時(shí)，對(duì)設(shè)定的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以拍賣或者變賣的方式受償。
上述最高人民法院的觀點(diǎn)，與刊載在《人民司法·案例》2014年第16期的文章相同，具體為：
（一）《后讓與擔(dān)保權(quán)人不能直接以物抵債》
裁判要旨：以預(yù)售商品房形式體現(xiàn)的借款擔(dān)保關(guān)系其本質(zhì)為后讓與擔(dān)保，這種新型擔(dān)保方式與物權(quán)法定原則并不沖突，其效力不應(yīng)被一概否定，而應(yīng)結(jié)合物權(quán)內(nèi)容是否違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、物權(quán)變動(dòng)是否依法進(jìn)行了公示等綜合判定。后讓與擔(dān)保在實(shí)行過程中，需對(duì)擔(dān)保物價(jià)值進(jìn)行清算，擔(dān)保權(quán)人并不能直接取得擔(dān)保物所有權(quán)以抵償債務(wù)。
（二）《股權(quán)讓與擔(dān)保合同應(yīng)認(rèn)定有效》
裁判要旨：債務(wù)人與債權(quán)人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式為債權(quán)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的，屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的特殊擔(dān)保類型，其能夠彌補(bǔ)典型擔(dān)保和其他非典型擔(dān)保方式之缺陷，為股權(quán)質(zhì)押方式之有益補(bǔ)充。債權(quán)人與債務(wù)人簽訂的明為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為股權(quán)讓與擔(dān)保的合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，此種擔(dān)保方式為合法有效。債務(wù)人未按約定歸還債務(wù)的，不能以股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效為由要求返還股權(quán)。但借款協(xié)議中的流質(zhì)條款系無效條款，債務(wù)人依法清償債務(wù)后，有權(quán)要求債權(quán)人歸還股權(quán)。
律師在為當(dāng)事人出謀劃策時(shí)，建議：
1、盡量避免觸發(fā)“流押”而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效的情況。
2、應(yīng)當(dāng)約定當(dāng)事人不履行還款義務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)拍賣、變賣房產(chǎn)，并有權(quán)優(yōu)先受償。
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合同條款缺乏履行細(xì)節(jié)
誰(shuí)承想，搬到嶄新的安置房后，一家人竟然官司不斷。先是妻子黃某向房管部門申請(qǐng)異議登記，之后又起訴與曹某離婚。與妻子調(diào)解離婚之后，在與子女的房屋確權(quán)訴訟案件審理期間，曹某向房管部門申請(qǐng)注銷了異議登記，隨后，曹某與案外人胡某簽訂借款合同，向其借款250萬元。
曹某的借款，是以這套拆遷安置房屋做的抵押擔(dān)保，他還于同日公證委托了姚某出售這套房屋，委托事項(xiàng)包括從銀行解抵押到代收房款，以及辦理過戶手續(xù)等。
上述借款到期后，曹某不能償還。于是，姚某持委托書將這套房屋出售給了某投資公司。
曹某認(rèn)為，姚某在沒有征得其同意的情況下出售這套房屋，自己也未得到一分錢房款，損害了其財(cái)產(chǎn)權(quán)利，遂起訴要求確認(rèn)姚某代其簽訂的房屋買賣合同無效。
經(jīng)法院審理，根據(jù)買房人買房前未看房、合同條款缺乏合同履行的具體細(xì)節(jié)、帶抵押過戶、房款支付存在循環(huán)轉(zhuǎn)賬等不符合房屋交易習(xí)慣的情形，認(rèn)定代理曹某賣房的姚某與買受人投資公司之間存在惡意串通的情形，故認(rèn)定該房屋買賣合同無效。
■法官說法
直接約定到期不能還款則以房屋抵債，是法律禁止的“流押契約”。近幾年，為了規(guī)避這一法律禁止，出借人往往要求借款人在簽訂借款合同的同時(shí)，再簽訂一份房屋買賣合同，到期不還款，就按買賣合同履行把房子賣給出借人。在某些案件中，借款方手段更加“高明”，同一利益共同體“分身”為出借人、出售房屋的委托代理人、買受人，甚至還有連環(huán)轉(zhuǎn)讓的后手買受人幾個(gè)主體。這樣做雖然形式上規(guī)避了“流押契約”禁止性規(guī)定，但利用債務(wù)人困頓窘迫的弱勢(shì)地位，謀取失衡的經(jīng)濟(jì)利益，仍然要受到法律的制裁。
遠(yuǎn)低于市場(chǎng)正常成交價(jià)
2011年9月6日，為了替孫某的侄女孫小某籌措資金，孫某和龍某與錢某簽訂了一份《借款合同》。合同約定，二人向錢某借款人民幣220萬元，同時(shí)，二原告以上述房屋作為這筆債務(wù)的擔(dān)保。當(dāng)日，孫某和龍某為常某出具《委托書》，委托常某可以出售該5間房屋。
2011年11月，常某以孫某代理人的身份與楊某簽訂《存量房屋買賣合同》，以220萬元的價(jià)格將這5間房屋出售給楊某。
2013年2月，楊某與案外人吳某簽訂《存量房屋買賣合同》。約定，楊某將5間房屋以216萬元的價(jià)格出售給吳某。
為此，孫某訴至法院，要求確認(rèn)該房屋買賣合同無效。經(jīng)評(píng)估，訴爭(zhēng)房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為768萬余元。
法院審理認(rèn)為，常某自稱為孫某借款的擔(dān)保人，常某以孫某委托代理人的身份將訴爭(zhēng)房屋出售給楊某，且價(jià)格為220萬元，該價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)正常成交價(jià)格。常某作為孫某的委托代理人，其在此次交易過程中未對(duì)原告的合法權(quán)益予以相應(yīng)保護(hù)、提示。同時(shí)，楊某作為訴爭(zhēng)房屋的購(gòu)買人，其購(gòu)買該房屋的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)正常交易價(jià)格，且沒有證據(jù)證明被告在此次購(gòu)買行為中是否采取了審慎的注意義務(wù)，且無法認(rèn)定楊某在購(gòu)買前對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了查看。綜合上述因素，可認(rèn)定楊某與常某之間在購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋過程中存在串通行為。該二人的串通行為損害了孫某、龍某的合法利益，故常某代孫某與楊某簽訂的《存量房屋買賣合同》應(yīng)屬無效合同。
■法官說法
涉抵房借款房屋買賣糾紛案件的一個(gè)主要特點(diǎn)就是，出借方在形式上分離法律關(guān)系，故意規(guī)避法律。從交易流程上看，借款人除了與出借人之間形成借貸關(guān)系，借款人按要求與另一個(gè)人辦理公證委托，授權(quán)這個(gè)人出售房屋的代理權(quán)，形成委托代理關(guān)系；如果還不上款，再找一個(gè)所謂“陌生人”買房，構(gòu)成房屋買賣法律關(guān)系。出借人、代理人及買房人等主體身份沒有交叉，造成幾個(gè)主體互無關(guān)聯(lián)的假象。借款方同一利益共同體“分身術(shù)”后，在形式上形成了民間借貸法律關(guān)系、委托代理關(guān)系、房屋買賣等看似獨(dú)立的幾個(gè)法律關(guān)系，從而規(guī)避法律制裁。
一是維權(quán)意識(shí)。維權(quán)要注意兩個(gè)環(huán)節(jié)是否存在串通行為：其一，出借人與售房代理人之間是否存在串通行為，即售房代理人受出借人指使做出有損于房屋所有權(quán)人的利益安排；其二，售房代理人與買受人之間是否存在串通行為，損害房屋所有權(quán)人的利益。要注意留存交易中的各種證據(jù)，防患未然；如果因?yàn)槌鼋枞死鎴F(tuán)體操作隱蔽難以找到證據(jù)，也要為法院提供上述兩個(gè)串通行為的證據(jù)線索，申請(qǐng)法院調(diào)取相關(guān)證據(jù)。
二是風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。要在兩個(gè)環(huán)節(jié)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)：一是決策環(huán)節(jié)，如果提供貸款的人要求你必須提供一套房屋卻不辦理符合法律規(guī)定的抵押登記，而是與你簽訂房屋買賣合同或者要求你辦理委托代理售房的公證，一定要提高警惕，可以要求他們辦理正規(guī)的房產(chǎn)抵押手續(xù)，或者換一家借貸機(jī)構(gòu)。二是履行環(huán)節(jié)，履行中的每一步都要慎重考慮、評(píng)估可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。如有需要進(jìn)一步協(xié)商或變更的問題，一定用書面方式予以確定，避免以口頭協(xié)議來變更履行方式，避免日后發(fā)生糾紛時(shí)空口無憑。
三是謹(jǐn)慎意識(shí)。一方面，克制用錢心切的急躁情緒，冷靜觀察所面臨的境況和即將進(jìn)行的交易。另一方面，正確預(yù)見一項(xiàng)決策的后果，重視簽字的效力，認(rèn)真閱讀合同或協(xié)議，充分、清晰理解條款內(nèi)容，準(zhǔn)確預(yù)判不能到期還款的法律后果，不能因?yàn)榧庇缅X就草率簽字。
來源：人民法院報(bào)
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