2017年11月，開發商告知購房者訟爭商品房預測面積為38.59平方米，現實測面積為41.78平方米，面積差異3.19平方米，應補交122126元。

另查2010年7月，訟爭商品房在《漳州市房屋建筑面積預算成果圖冊》中記載的建筑面積為38.59平方米。2013年4月，訟爭商品房在《漳州市房屋實地勘丈成果圖冊》中記載的建筑面積為41.78平方米。

2017年7月24日，漳州市住房和城鄉建設局出具《明發商業廣場1幢-5幢、20幢-26幢房產測繪成果審核備案意見》，上述項目房產實測成果已經備案。

購房者認為：

開發商觀點：

一審法院觀點：

二審法院觀點：

再審福建高院觀點：

根據購房者一審所舉相關證據及再審期間提供的《明發廣場房屋面積計算情況說明》，可以認定開發商與購房者簽訂《商品房買賣合同》及《合同補充協議》前已經知曉，經漳州市房地產測繪隊測繪，訟爭房屋實測面積大幅超出預測面積的情況。雖然該測繪數據尚未經相關部門審核，但顯然開發商對該數據差異已經預見，才在《合同補充協議》第一條、第二條中約定“建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據實結算房價款，繼續履行合同”，即開發商系利用業主掌握的信息不對稱，故意隱瞞面積可能存在較大差異的真實情況，使購房者陷于錯誤認知并作出同意“建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據實結算房價款，繼續履行合同”的意思表示，應當認定開發商的行為構成欺詐。

福州律師蔡思斌評析：

2014年12月19日，大白公司作為甲方（出租方）、張奇作為乙方（承租方）簽訂《新源西里商鋪租賃合同》，該合同包括合同協議書、通用條款、補充條款。合同協議書約定：甲方作為出租方將北京市朝陽區新源里商鋪（以下簡稱訴爭商鋪）出租給乙方使用，甲乙雙方確定該商鋪的租賃面積為395平方米。通用條款約定：該商鋪的租賃面積以商鋪的建筑面積計算，建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積建筑面積之和。后雙方發生糾紛，經鑒定訴爭商鋪建筑面積為293.38平方米。張奇以此主張大白公司出租面積小于合同約定面積，主張退還相應租金。

一審北京朝陽法院觀點

雖然評估單位對訴爭商鋪面積作出鑒定，但是我國對不動產是以登記制為準，故應以房產證載明的面積為依據。雖然張奇表示未在訴爭商鋪經營，但根據工商登記和該院現場勘查，張奇實際使用訴爭商鋪，應向大白公司交納房屋租金至實際騰退之日止，故對張奇要求大白公司退還租金的訴訟請求，該院不予支持，對大白公司要求張奇交納房屋租金至騰退之日止的反訴請求，該院予以支持。

二審北京第三中院觀點

本案中，根據雙方合同約定，租金的計算標準為11元/日/平方米；商鋪的租賃面積以商鋪的建筑面積計算，建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積建筑面積之和。經鑒定機構測量，涉訴租賃房屋的建筑面積為293.38平方米，包含了套內使用面積及套內墻體面積。因此，大白公司向張奇交付的商鋪租賃面積與合同約定的395平方米不符。依據雙方租賃合同的約定，租金數額系以每日租金金額為基數乘以該商鋪租賃面積計算得出，租金標準與租賃面積直接相關，而非固定的數額，故應以實際交付的租賃面積計算張奇應交納的租金數額。張奇以此為由主張大白公司退還已經多交的租金，并主張以此標準計算裝修管理費、免租期租金以及合同解除后應交納的房屋占有使用費等，具有事實及法律依據，應予支持。大白公司主張應以合同約定的租賃面積395平方米為準計算租金數額，租賃面積應當包括公攤面積，缺乏合同約定，亦與事實不符，本院不予采信。一審按合同約定的租賃面積395平方米計算租金，處理有誤，本院予以糾正。

福州律師蔡思斌評析：

本案的爭議焦點在于租賃面積應以何種標準計算，案涉房屋的產權登記面積與合同約定的面積均為395平方米，但該面積實際包含公攤面積，并非承租方能夠全部使用的面積。雖然在產權登記上，建筑面積是由套內面積與公攤面積組成。但本案雙方已經在合同約定了建筑面積的計算方式，即括套內使用面積、套內墻體面積建筑面積之和，并未包含公攤面積。在合同條款已有明確約定的前提下，應以雙方約定為準，而不應直接以產權登記面積為準，否則就失去當事人特別約定以建筑面積為準的本意。可能是出租方理解出了偏差或是被承租人裝了空子，但市場主體就應為自己的經營行為負責，而不能由法院為當事人強行變更意思表示。為了避免再出現本案這樣的糾紛，各方在簽署租賃合同時，應當對租賃面積以及租賃面積的具體計算方式進行明確約定，避免出現歧義影響自身利益。

案例索引：(2018)京03民終2253號，當事人系化名并有刪節。

蔡思斌

2022年5月23日