2017年，老夫妻與兒女商議后，將6樓的房屋售出，49萬元售房款全部給了小李，小李也曾口頭承諾老兩口可在2樓那套房屋內居住，直至終老。
2018年，李某去世，林某表示愿意自己一人居住，不愿與兒女同住。此后，小李多次提出要母親和自己一起居住，并提出想賣掉2樓的房屋，均被林某拒絕。
2020年，林某摔傷住院，出院后因行動不便需要人照顧，遂決定住到女兒小玲家。林某傷愈回家后發現房門門鎖竟被兒子注了膠，她進不去了。
“當初說好，我可以一直住在這間房屋內，現在兒子這樣做讓人心寒。”林某認為小李想賣房，此舉是向自己施壓，但她哪都不想去，便決定和小李對簿公堂。
庭審中，小李表示，2樓的房屋已經老舊，下水道維修過多次，母親年事已高，偶爾還會忘關煤氣、忘帶鑰匙，其認為母親不適合一人居住。關于房屋居住權的問題，小李提出，當時只是口頭約定，并沒有訂立書面合同，其是房屋所有權人，有權決定是否將房屋出售。
法院認為，成年子女對父母負有贍養、扶助和保護的義務，贍養人應當妥善安排老年人的住房。根據上述協議以及雙方當事人的陳述，可以認定小李承諾贍養兩位老人，老兩口在享有2樓房屋居住權的前提下將6樓的售房款贈與小李。現在小李已取得售房款，應當盡到贍養母親的義務，依承諾給予林某在2樓房屋內居住使用的權利。
最后，法院判決林某對2樓房屋享有居住權，小李配合林某至不動產登記部門辦理房屋居住權登記手續。小李對判決不服，提起上訴，二審法院維持原判。
居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。林某依照雙方的協議，取得了2樓房屋的居住權，要求依法辦理居住權證，合法有據，應予支持。
第三百六十八條??居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第三百六十九條? 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
來源：梁溪法院
案件基本事實并不算復雜。2008年間，陳小姐與齊先生在離婚協商過程中有與齊先生及齊先生父親簽署一份協議，大意是約定陳小姐在再婚前對齊先生父親名下一套房屋享有永久無償居住權，且該協議在陳小姐與齊先生協議離婚后生效等。
不想事隔十余年后，齊先生父親隱瞞了上述協議，以所有權人身份要求陳小姐立即搬離房屋。因送達等各種因素，陳小姐未參與該訴訟并錯過上訴期，法院最終支持齊先生父親訴訟請求。
陳小姐為維權，于今年提起居住權訴訟，要求確認協議有效，并要求齊先生父親配合辦理居住權登記。
案件判決結果讓人無法接受，法院駁回陳小姐全部訴請，法院裁判理由有好幾個，但法院最主要的一個理由是：
根據《最高人民法院關于適用〈民法典〉時間效力的若干規定》第一條第三款“民法典施行前的法律事實持續至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定，但是法律及司法解釋另有規定的除外。”及第三條：“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當時的法律、司法解釋沒有規定而民法典有規定的，可以適用民法典的規定，但是明顯減損當事人合法權益、增加當事人法定義務或者背離當事人合理預期的除外。”規定，本案可適用民法典關于居住權的相關規定。根據《民法典》第三百六十八條：“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”，陳小姐訴請其對案涉房產享有居住，但并未登記，居住權尚未設立，且生效判決已判決陳小姐向齊先生父親返還案涉房產，故陳小姐訴請確認其對案涉房產擁有居住權，本院依法不予支持。
本案當事人當然上訴，上訴中針對該裁判理由駁斥意見為：
陳小姐自2008年12月25日與齊先生在民政局辦理協議離婚手續之日，各方協商簽訂并捺印的《協議》即生效，陳小姐依據《協議》約定，即享有案涉房屋居住權，一審法院認定陳小姐未經居住權登記不享有居住權系錯誤理解《民法典時間效力規定》第三條，屬法律適用錯誤，依法應予糾正。
《協議》系各方真實意思表示，依法有效。自陳小姐與齊先生民政局辦理協議離婚之日，《協議》即生效，陳小姐即享有《協議》約定的居住案涉房屋的權利，該權利系基于《協議》約定產生的居住權。自2008年12月25日《協議》生效之后，陳小姐便一直居住于案涉房屋到至今，《協議》履行已跨越《民法典》生效前后。在《民法典》生效前，陳小姐依據各方協商約定的《協議》，享有案涉房屋的居住權利。在《民法典》施行后，陳小姐亦不因《民法典》的生效而喪失居住權。
《民法典時間效力規定》第三條規定“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當時的法律、司法解釋沒有規定而民法典有規定的，可以適用民法典的規定，但是明顯減損當事人合法權益、增加當事人法定義務或者背離當事人合理預期的除外。”針對《民法典》施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，可以適用《民法典》有關規定的前提是“沒有明顯減損當事人合法權益、增加當事人法定義務或者背離當事人合理預期”。具體到本案中，陳小姐對案涉房屋享有的居住權自2008年12月25日《協議》生效后即設立。《民法典》雖規定了居住權的登記設立制度，但該制度明顯增設了陳小姐應承擔的法定義務，亦背離陳小姐自身對案涉房屋享有居住權的合理預期。據此，依法不應當依據《民法典》否定陳小姐對案涉房屋在《民法典》生效前就已享有的居住權。
同樣一條法律針對具體案件的適用，法官與律師就會有不同的看法，結果截然不同。從普通人認知而言，在《民法典》頒布實施之前，當事人依據《協議》已經取得債權意義上的居住權益，該居住權益不可能因《民法典》頒布實施之后就無效，就消失，就不被法律所支持的。這不需要精通法律才掌握的知識，更何況《民法典》已有例外但書條款了。
希望二審能有個好的結果，屆時再與大家探討！
蔡思斌
2022年10月17日