關鍵詞：合同解除 ?合同結算條款 合同條款效力

裁判主旨：合同的權利義務終止后，合同中結算和清理條款的效力不受影響，即在各方均未就合同解除后的權利義務達成一致的情況下，仍然應當適用原合同中的結算和清理條款。

案情簡介：

2013年10月8日，林炳文、石惠珍、林俊昕（原名林心曠）與王萍簽訂《房屋買賣合同》，林炳文等將其共同共有的位于福州市倉山區建新鎮花溪南路28號橘園洲C地塊F－7#樓104復式單元轉讓予王萍；《房屋買賣合同》第十一條第（二）項明確約定“乙方（即王萍）應在本合同簽訂當日支付購房保證金人民幣壹拾壹萬伍仟元整（小寫115000），購房保證金應存入交易服務人指定賬戶，由交易服務人無息代管?！蓖?，林炳文等、王萍與金誠豐公司簽訂了《交易服務合同》，合同第三條第（二）項約定“乙方（王萍）違反《房屋買賣合同》導致甲方（即林炳文等）解除該合同的，乙方無權要求丙方（即金誠豐公司）退還購房保證金；在甲乙雙方就糾紛處理協商一致或人民法院就甲乙雙方的糾紛作出相關裁決并執行完畢后，乙方有權要求丙方退還購房保證金”。合同簽訂后，因王萍未履行合同約定的義務，導致房屋轉讓交易失敗。

2014年8月13日，林炳文等、福州市倉山區中天麥田房產中介所、金誠豐公司簽訂《具結書》，約定林炳文等于2014年8月4日解除與王萍之間的《房屋買賣合同》、《交易服務合同》，丙方（即金誠豐公司）向甲方（即林炳文等）退還前述房屋的相關權屬證材料并收回相應收證收據，林炳文等亦不必支付居間服務費，三方之間的權利義務終止，互不承擔責任。

林炳文等于2014年12月22日，向福州市倉山區人民法院起訴王萍。2014年12月28日，林炳文等函告金誠豐公司，請求金誠豐公司為了保障將來判決內容得以順利實現，繼續依約保管王萍的購房保證金。2015年6月，一審法院（2015）倉民初字第63號《民事判決書》判決王萍應承擔相應的違約責任，該判決書于2015年7月2日發生法律效力。同年9月15日，林炳文等向一審法院提請強制執行。同年11月24日，林炳文等方致函金誠豐公司，請求金誠豐公司將代管的王萍購房保證金115000元向林炳文等方交付或向貴院提存，或向林炳文等說明交付程序與相關情況。金誠豐公司回函稱“2014年12月23日，應買方（即王萍）要求我司已將買方已付購房保證金人民幣壹拾壹萬伍仟元整，退還買方”。

林炳文等訴至法院要求被告福建金誠豐擔保有限公司對王萍應予支付的465000元違約金，在115000元購房保證金金額范圍內，承擔連帶支付責任。

法院觀點：

? ? ? ?倉山法院：雙方于2013年10月8日簽訂的《交易服務合同》系各方真實意思表示，不違反法律禁止性規定，合法有效，各方應當按約履行?！督灰追蘸贤芳s定，“乙方（王萍）違反《房屋買賣合同》導致甲方（即林炳文等）解除該合同的，乙方無權要求丙方（即金誠豐公司）退還購房保證金；在甲乙雙方就糾紛處理協商一致或人民法院就甲乙雙方的糾紛作出相關裁決并執行完畢后，乙方有權要求丙方退還購房保證金”。因王萍違約，導致房屋買賣交易解除，此時丙方（即金誠豐公司）負有保管購房保證金的義務，不應向王萍退還購房保證金。林炳文等要求金誠豐公司向其返還購房保證金115000元，符合合同約定，一審法院予以支持。金誠豐公司抗辯根據雙方2014年8月13日簽訂的《具結書》之約定，交易各方權利義務終止，互不承擔責任。根據《中華人民共和國合同法》第九十八條之規定，合同的權利義務終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。本案中，《交易服務合同》雖解除，但金誠豐公司仍負有保管、返還購房保證金的后合同義務，且《具結書》中并未免除金誠豐公司的此項義務，故一審法院對金誠豐公司抗辯不予以采納。金誠豐公司抗辯其已于2014年12月23日將115000元購房保證金退還王萍，但未提供相關證據證明其事實主張，一審法院不予認可。金誠豐公司抗辯《交易服務合同》中林炳文等未支付對價、林炳文等已就王萍違約的相關款項向法院申請強制執行等，但上述抗辯均不能免除金誠豐公司應盡義務，亦不得對抗林炳文等主張，一審法院不予采納。故一審判決：被告福建金誠豐擔保有限公司于本判決生效之日起十日向林炳文、石惠珍、林俊昕返還購房保證金115000元。

? ? ? ?福州中院：本院另查明，金誠豐公司于2014年12月23日應王萍要求將購房保證金11.5萬元退還王萍。

本院認為，關于本案的案由。林炳文等據以主張金誠豐公司在11.5萬元購房保證金范圍內承擔連帶返還責任的依據是金誠豐公司違反合同約定，擅自將上述購房保證金退還王萍。林炳文等的請求權基礎在于其與金誠豐公司之間存在交易服務合同關系，以及金誠豐公司違反交易服務合同約定的事實，故本案案由應當定為服務合同糾紛。原審將案由確定為房屋買賣合同糾紛不當，本院予以糾正。

關于本案《具結書》法律效力的問題。首先，形式上，《交易服務合同》系林炳文等與王萍以及金誠豐公司共同簽訂的，而《具結書》中僅為林炳文等與金誠豐公司以及福州市倉山區中天麥田房產中介所（以下簡稱“麥田中介所”）訂立，王萍并未簽訂該《具結書》，故不能僅以該《具結書》作為《交易服務合同》解除后確定各方權利義務的依據；其次，內容上，該《具結書》訂立的目的在于確定金誠豐公司向林炳文等退還收取的相關材料，“麥田中介所”不再向林炳文等主張居間服務費，訂立的目的不在于免除金誠豐公司保管購房保證金的義務；第三，根據《合同法》第九十八條的規定，合同的權利義務終止后，合同中結算和清理條款的效力不受影響，即不會因當事人的事后約定而影響其效力。在各方均未就合同后的權利義務達成一致的情況下，本案仍然應當適用原合同中的結算和清理條款。故，金誠豐公司主張因其與林炳文等簽訂《具結書》而免除其繼續保管購房保證金的義務，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。原審法院對于金誠豐公司在《交易服務合同》后仍負有保管、返還保證金的義務，于法有據，本院予以確認。

關于金誠豐公司所應承擔的責任問題。金誠豐公司主張一審法院存在判非所訴的情況，本院注意到，林炳文等一審訴請金誠豐公司對王萍應予支付的465000元違約金，在115000元購房保證金金額范圍內，承擔連帶支付責任。而一審法院判決金誠豐公司向林炳文等返還購房保證金115000元。因金誠豐公司因其自身的違約行為需要對王萍所負債務中的115000元承擔責任，金誠豐承擔上述責任后，王萍對林炳文的債務在115000元范圍內消滅，而金誠豐公司獲得向王萍主張該115000元的權利。以上責任的承擔方式，符合連帶責任的性質。一審法院僅判決金誠豐向林炳文等返還115000元，即可能導致林炳文重復受償，也限制了金誠豐公司對王萍追索的權利，突破當事人的訴請，亦有失公允。上訴人金誠豐公司的該上訴請求，本院予以支持。判決如下：一、撤銷福州市倉山區人民法院（2016）閩0104民初字第729號民事判決；二、上訴人福建金誠豐擔保有限公司對王萍應予支付的465000元違約金，在115000元購房保證金金額范圍內，對被上訴人林炳文、石惠珍、林俊昕承擔連帶支付責任；三、駁回上訴人福建金誠豐擔保有限公司的其他上訴請求。

福州房產律師評析：

在福建金誠豐擔保有限公司提供的格式合同《交易服務合同》中，約定，“乙方違反《房屋買賣合同》導致甲方解除該合同的，乙方無權要求丙方（即金誠豐公司）退還購房保證金；在甲乙雙方就糾紛處理協商一致或人民法院就甲乙雙方的糾紛作出相關裁決并執行完畢后，乙方有權要求丙方退還購房保證金”。這就是典型的合同結算條款?！吨腥A人民共和國合同法》第九十八條明確規定，合同的權利義務終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。所以如果三方沒有就此事項另行達成其它約定，丙方（即金誠豐公司）無權自行退還購房保證金，否則應在該購房保證金金額范圍內承擔連帶支付責任。

案例索引：福州市中級人民法院（2016）閩01民終3321號“福建金誠豐擔保有限公司與林炳文、石惠珍、林俊昕服務合同糾紛二審民事判決書”，見《福建金誠豐擔保有限公司與林炳文、石惠珍、林俊昕服務合同糾紛二審民事判決書》（審判長李瑞欽,審判員潘箏,代理審判員劉啟鳴），載 《無訟案例》（20160920）。

關鍵詞：二手房買賣 戶口遷移 戶口清空

裁判主旨：合同中對戶口遷移時間有明確約定的，一方未履行的，另一方就此事宜訴諸法院，法院會予以立案受理。?

案情簡介：

2010年9月9日，原告鄒志平與被告廖金玉簽訂《房產預約買賣協議書》一份，約定被告將案涉房產轉讓給原告，房產總價660000元。協議約定被告新產權證出來后一個月內將落戶在本房屋的原有戶口全部遷出，如被告未按時遷出戶口，每逾期一日按房款總額的萬分之五計算違約金。合同簽訂后，原告依約履行協議書約定的付款義務，該房產也于2011年12月15日轉移登記在原告名下。但被告至今未將登記在該房產內的戶口清空。原告訴至法院，請求判令被告將原落戶在廈門市海滄區興港路興港七里4號1502室房產的戶口清空。

法院認為：

海滄法院：本案系房屋買賣合同糾紛。原告鄒志平與被告廖金玉簽訂的《房產預約買賣協議書》系雙方的真實意思表示，不違反法律強制性規定，合法有效，雙方均應依約履行。被告承諾于新產權證做出后一個月內將原有戶口遷出案涉房產，但并未履行。原告請求被告將原有戶口遷出案涉房產，符合合同約定，應予以支持。判決被告廖金玉應于本判決生效之日起十日內將原登記在廈門市海滄區興港路興港七里4號1502室房產的戶口清空。

福州律師蔡思斌評析：

基于二手房買賣合同項下的戶口遷移糾紛是十分常見的。之前的司法實踐中有些法院認為，戶口遷移屬于公安機關戶籍管理的范疇，人民法院不會受理及審理公安機關也無權強制要求原房主將戶口遷出，故如原房主拒絕配合，并無有效措施迫使原房主遷出戶口。

但隨著糾紛的增加，買方在購買二手房時應加強自我保護，簽訂了有關戶口遷移的條款，不僅要明確約定賣方及其家屬戶口遷出的時間，還明確不及時遷移的法律后果，一旦出現售房者延期履行或不履行的情況，購房者便可以根據合同約定，要求賠償損失。就本案而言，如今對戶口遷移事宜訴諸法院的，法院也會予以受理了。但這是廈門海滄區法院，各地法院做法或仍有區別，各位購房者要注意其中風險。但無論如何，事先明確約定賣方遷出戶口的期限并約定相應的違約責任，這總是好的。對于違約金，各地法院都會支持的。

案例索引：

廈門市海滄區人民法院（2015）海民初字第3540號“鄒志平與廖金玉房屋買賣合同糾紛”，見《鄒志平與廖金玉房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》（審判員黃建和），載《無訟案例》（20151203）。