福州律師分享：同一房屋簽訂三份“陰陽(yáng)合同”，法院如何認(rèn)定？

福州律師網(wǎng) — Fri, 26 Apr 2024 02:50:44 +0000

“陰陽(yáng)合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外。其中，對(duì)外的“陽(yáng)合同”是為了規(guī)避監(jiān)管、降低房款，從而減少稅費(fèi)，不是雙方真實(shí)意思表示，實(shí)際交易價(jià)格則由“陰合同”約定。訂立這樣的“陰陽(yáng)合同”看似可以省一大筆費(fèi)用，但因登記價(jià)格與實(shí)際交易價(jià)格存在差價(jià)，容易導(dǎo)致糾紛，后患無(wú)窮。

基本案情

2021年11月18日

蕭曉、英子簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，雙方約定：蕭曉將位于南丹縣城關(guān)鎮(zhèn)的一處房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給英子，總金額為人民幣82萬(wàn)元，分兩次付款，英子在協(xié)議生效即日將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定金人民幣40萬(wàn)元付給蕭曉，蕭曉在第一次付款后4個(gè)月內(nèi)幫英子辦好過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶所產(chǎn)生的所有費(fèi)用由蕭曉負(fù)責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理好后，英子交清余款，蕭曉交付房屋，并約定了雙方違約時(shí)各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任條款。

2021年11月19日

蕭曉、英子協(xié)商后又簽訂了一份新的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，約定上述蕭曉的房地產(chǎn)售價(jià)總額為人民幣50萬(wàn)元，調(diào)整過(guò)戶費(fèi)用由英子承擔(dān)，其余約定事項(xiàng)與11月18日簽訂的協(xié)議一致。

當(dāng)天，雙方反復(fù)協(xié)商后決定，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)所需稅費(fèi)由雙方各自承擔(dān)其所應(yīng)支付的部分，除此之外的事宜均按原協(xié)議執(zhí)行。

蕭曉擔(dān)心之后雙方就交易價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)議，遂與英子協(xié)商后由案外人福寶在18日所簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》的第二頁(yè)尾部備注“所有交付款項(xiàng)均以收據(jù)為憑，甲乙雙方交易金額以此份協(xié)議為準(zhǔn)”。

以上協(xié)議簽訂后，蕭曉按程序向南丹縣自然資源局補(bǔ)交土地出讓金后將辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)……

2022年7月8日

蕭曉繳納土地出讓金27.9萬(wàn)余元及相應(yīng)稅費(fèi)，由于原來(lái)提交的協(xié)議書(shū)已經(jīng)過(guò)期，雙方當(dāng)日又重新簽訂了一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)（與2021年11月19日簽訂的協(xié)議內(nèi)容一致），并交至稅務(wù)部門(mén)及不動(dòng)產(chǎn)中心。雙方于2022年7月11日完成辦理房地產(chǎn)變更登記全部手續(xù)。

2022年11月下旬

蕭曉以英子沒(méi)有按合同約定支付購(gòu)房尾款構(gòu)成違約為由，向南丹縣人民法院起訴，請(qǐng)求法院判令英子支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款42萬(wàn)元，并以逾期付款金額42萬(wàn)元為基數(shù)，自2022年9月1日起按2022年9月20日公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率3.65%為基礎(chǔ)加計(jì)50%賠償逾期付款損失至實(shí)際付清之日止。

“明明是你違約，你還來(lái)告我！”英子向法院提起反訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方于2021年11月19日、2022年7月8日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)合法有效；蕭曉于判決生效后5日內(nèi)騰房并交付房屋給她，同時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證交付給她。

各執(zhí)一詞

蕭曉認(rèn)為

雙方在2021年11月18日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)是合法有效的，19日簽訂的那份是英子為了降低稅費(fèi)才簽訂的，且雙方已在18日簽訂的協(xié)議書(shū)上注明雙方交易金額以此份協(xié)議為準(zhǔn)。英子應(yīng)交清余款42萬(wàn)元。

英子認(rèn)為

雙方11月19日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)是在雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，該協(xié)議書(shū)已經(jīng)替代了18日簽的那份，且在過(guò)戶期間經(jīng)稅收部門(mén)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，該房產(chǎn)價(jià)值為50萬(wàn)元，與19日簽訂的協(xié)議書(shū)約定的房屋售價(jià)總額50萬(wàn)元一致。

法院認(rèn)定

“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)、恪守承諾。”南丹法院依法審理案件后，組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證，根據(jù)合同簽訂過(guò)程、日常情理以及雙方簽訂協(xié)議時(shí)其他在場(chǎng)人的陳述等情況，綜合認(rèn)定如下：

認(rèn)定2021年11月18日簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》以及2021年11月19日簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》系雙方真實(shí)意思表示并實(shí)際履行的合同。

從兩份交易金額不同的合同所約定內(nèi)容審查，18日簽訂的合同對(duì)各相關(guān)事項(xiàng)均作出了詳細(xì)約定，更能體現(xiàn)其真實(shí)性，法院予以支持。而第二、三份簽訂的合同（內(nèi)容一致）內(nèi)容較為簡(jiǎn)單，對(duì)部分事項(xiàng)均無(wú)明確約定，從日常情理分析其目的是為了減少稅費(fèi)更具有合理性和可能性，是虛假通謀的意思表示，屬于無(wú)效合同。

法院判決：一、英子向蕭曉支付購(gòu)房尾款人民幣42萬(wàn)元并賠償逾期付款損失，并賠償逾期付款損失的利息；二、蕭曉自英子履行全部付款義務(wù)后20日內(nèi)將案涉房屋及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書(shū)交給英子。

法官說(shuō)法

在遇到陰陽(yáng)合同的時(shí)候，法官會(huì)根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)和日常情理來(lái)綜合判斷哪一份合同才是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示。虛假意思表示的合同是沒(méi)有法律效力的。

但是，舉證證明雙方當(dāng)事人是否以虛假的意思表示實(shí)施民事行為，并不是一件容易的事情。例如本案英子的抗辯被駁回，一個(gè)重要的原因是第二、三份合同與雙方最初達(dá)成的成交價(jià)差額高達(dá)32萬(wàn)元，顯然不符合情理。如果本案中雙方只是將房?jī)r(jià)適當(dāng)寫(xiě)低幾萬(wàn)元，價(jià)格仍在合理范圍內(nèi)，法官在審理中恐怕就難以確認(rèn)哪一份合同才是雙方真實(shí)意思表示，蕭曉也就會(huì)有較大的敗訴風(fēng)險(xiǎn)。

因此，法官在此告誡大家，民事主體在從事民事活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。簽訂合同的時(shí)候絕不能抱有任何僥幸心理，實(shí)事求是、遵紀(jì)守法才是保護(hù)自己權(quán)益最好的方式，“陰陽(yáng)合同”表面上看似可以避稅，實(shí)際上潛藏巨大法律風(fēng)險(xiǎn)，簽訂“陰陽(yáng)合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪，得不償失。

（本文中人物均為化名）

來(lái)源：南丹法院、河池中院、廣西高院

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