（記者??趙興武）久久公司重金承租南京一棟大樓開酒店，但因土地性質與規劃許可證不符遲延2個月開業，遂起訴要求出租人賠償400萬元損失。近日，江蘇省南京市中級人民法院作出終審判決，認定承租人明知合同履行過程中存在重大障礙，?仍締約或接受租賃物導致的損失，出租人有權少賠或不賠，維持了一審駁回索賠訴請的判決。

經查明，久久公司看好南京中央商務區的商機，經考察后承租某大樓用于經營酒店，租期20年。租賃合同中載明：“土地性質”為科研，出租人負責消防報審報驗，承租人承擔50萬元費用，承租方如無法取得《消防驗收合格證》則另付100萬元，由出租人辦理。雙方或委托第三方皆不能取得《消防驗收合格證》的，承租人可轉租或退租。久久公司豪華裝修大樓后，出租人代為消防報驗，被以“土地性質與規劃許可證不符”退件。完善材料后繼續報驗，在“土地性質”未變的情況下雖被受理，但有38處要求整改，歷時2個月，終于獲得《消防驗收合格證》。

酒店開業后不久，久久公司便訴至法院向出租人提出索賠，理由是出租的大樓因“土地性質”不符合租賃要求，酒店遲延開業2個月，由此造成的租金、停車費、人工成本、伙食費等損失400萬元。

出租人辯稱，久久公司明知消防報驗難，才委托我方協助、協調，合同約定由第三方有償為承租人辦理消防報驗，?但未對辦理期限作出約定。第一次報驗失敗，被告方曾征詢久久公司是否繼續報驗，如不繼續報驗則愿退回已收費用。后在“土地性質”未變之際，第二次報驗合格，說明出租人并未因“土地性質”而違約。

一審法院采信了未因“土地性質”而違約的理由，判決駁回久久公司的訴請。久久公司不服一審判決，上訴堅稱出租人因“土地性質”而違約。

南京中院審理后認為，承租人締約時明知涉案樓宇的土地為“科研用地”，租賃合同中之所以約定承租人不能辦妥消防驗收則另付100萬元，由出租人辦理，是由于雙方均預知到了消防報驗的困難與復雜。之所以假設?“雙方或委托第三方皆不能”，是各方對報驗結果均無必成之信心；之所以明確“承租人可轉租或退租”，是承租人對消防報驗不利后果的預先知曉。消防報驗后，雖未因“土地性質”受阻，但不能以后續結果否定前次退件的理由和結論。

最終，南京中院維持了一審判決。

■法官說法■

法院認為，承租人締約時預知重大履行障礙的，既可不締約，也可締約后拒受存在履行障礙的租賃物，還可在締約時就該履行障礙在合同條款中作出相應安排，或明確約定，或隱于合同（比如優惠的租金標準、支付方式、免除期限、水電物業價格等），或不予理會。

本案承租人充分預見該合同的履行障礙，但未針對障礙可能導致的損失分擔作出約定，說明他“自甘冒險”。對“自甘冒險”宜作限縮解釋。“險”，僅指預知的或然之險，或可避免之險，而非必然發生之險；“冒”，僅指不希望發生且有意賭其不發生；“甘”，是指萬一違愿生險，則甘愿承受；“自”，僅指對自己可能有險而無涉他人之險。自甘冒險的動機，是為獲償、重賞或特殊期待等非常規利益，而非為了履行法律或者道德義務。

本案承租人預知履行障礙仍愿締約或接受租賃物，并且不就履行障礙作出相應安排，無外乎以下心態：自信可得利益甚于障礙所致損失；雖知障礙重大但僥幸賭其不發生或能夠克服；萬一發生，愿賭服輸。本案情形，即屬于此。出租人可參照自甘冒險規則抗辯，要求減免違約賠償責任。

來源：人民法院報

案件情況：

2017年12月22日，大唐租賃公司作為出租人，蛟河能源公司、凱迪生態公司作為共同承租人簽訂了《融資租賃合同》，約定大唐公司購買蛟龍公司的生物質發電設備租給凱迪公司，租金3.65億，期限6年，承租人每3個月向出租人支付一次租金，如承租人未按期支付租金，則按照日利率萬分之五計算違約金。

2018年5月7日，凱迪生態公司發出關于公司債務到期未能清償的公告。該公告直接觸發《融資租賃合同》的違約條款。2018年5月11日，大唐租賃公司向蛟河能源公司和凱迪生態公司發出了《關于通知合同提前到期并加速付清租金的函》。要求支付剩余租金及承擔違約責任。

大唐租賃公司遂向法院起訴要求蛟龍公司和凱迪公司支付全部租金及違約金。一審法院判決兩被告支付全部未付租金本金加利息4.09億元，及相應違約金。

后凱迪公司、蛟龍公司不服判決提起上訴。

法院觀點：

關于租金加速到期，《中華人民共和國合同法?》第二百四十八條（《民法典》第七百五十二條）規定，“承租人應當按照約定支付租金。承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。”凱迪生態公司于2018年5月7日發出關于公司債務到期未能清償的公告，即該公司發生公開市場債券重大違約事件，屬于經營發生重大變故；且截至大唐租賃公司在一審訴訟期間提出變更訴訟請求申請的2018年8月20日，蛟河能源公司、凱迪生態公司亦未能給付已于2018年6月2日到期的租金。故大唐租賃公司依照《融資租賃合同》第十八條、第十九條的約定主張權利，有事實和法律依據。在出租人大唐租賃公司依照《融資租賃合同》第18.3.1款的約定主張承租人債務加速到期時，承租人應立即付清“全部剩余租賃成本及其他應付費用并賠償損失”，對此各方并無爭議。

關于違約金，在《融資租賃合同》第十八條“違約事項和補救措施”中第18.1款約定，“承租人未能按照本合同約定向出租人支付到期租金、手續費的，承租人應就延遲支付款項按日萬分之五（0.05%）向出租人支付遲延期間的違約金。一審法院認定蛟河能源公司、凱迪生態公司應給付大唐租賃公司違約金732699元數額正確，有合同依據，并無不當。

融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，而向出賣人購買租賃物，提供給承租人適用，而承租人向其支付租金的合同。根據《民法典》七百五十二條規定，租金到期后，承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以通過主張租金加速到期和提前解除合同兩種方式進行權利救濟。但二者只能擇一主張。

出租人主張租金加速到期，承租人仍保留占有及使用租賃物的權利，基于融資租賃中出租人對租賃物享有的所有權具有擔保功能，當其主張剩余租金時，在合同無特殊約定的情況下，可以對租賃物拍賣、變賣所得款優先受償。此外，倘若出租人主張支付剩余租金后，承租人無法償還的，出租人可以再次起訴解除合同取回租賃物。

案件情況：

2015年2月12日，徐某、趙某與上海新明公司簽訂《上海市商品房預售合同》一份，約定徐某、趙某向上海新明公司購買房屋，總房價暫定為人民幣811,475元。

2016年6月27日，趙某作為借款人，徐某、趙某作為抵押人、上海新明公司作為保證人，與貸款人及抵押權人農商行嘉定支行簽訂《個人房屋抵押借款合同》一份，約定：趙某為購置經營用房需要向農商行嘉定支行申請貸款，貸款金額為40萬元。

2016年7月28日，農商行嘉定支行按約發放貸款。徐某、趙某自2016年8月28日始，按約按期還本付息至今。截至2022年7月28日，據農商行嘉定支行對賬顯示，徐某、趙某尚欠貸款本金160,000.24元。經查，徐某、趙某曾于2019年11月6日以上海新明公司未履行交房義務為由訴至上海市嘉定區人民法院，要求解除案涉《上海市商品房預售合同》，2020年3月23日，上海市嘉定區人民法院依法作出（2019）滬0114民初22814號民事判決，判決解除徐某、趙某與上海新明公司簽訂的《上海市商品房預售合同》。

后二人起訴要求解除與農商行嘉定支行簽訂的《個人房屋抵押借款合同》。

法院觀點：

本案爭議焦點為案涉《個人房屋抵押借款合同》應否解除。農商行嘉定支行主張徐某、趙某購買案涉房屋系投資行為，應當自行承擔違約的商業風險。然而，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條的規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。該規定并未區分商品房買賣行為系投資行為還是自住行為，故在案涉《上海市商品房預售合同》已被生效判決解除的情況下，《個人房屋抵押借款合同》也應解除。

商品房買賣合同與商品房貸款合同之間系相互聯系又相互獨立的合同關系。因為對于我國大多數買房人來說，其付款能力較弱，簽訂貸款合同的目的在于解決購房資金不足的困難，他們借的銀行貸款的目的就是為了促成房屋買賣。同樣銀行為確保貸款順利收回往往會要求購房者將所購商品房作為貸款合同的擔保物。那么當商品房買賣合同被解除后，購房者對原來欲購的房屋將喪失期待。由此貸款合同的存在對購房者而言已無異議。

在此種情況下，貸款合同繼續履行將失去實際意義。所以，為平衡各方當事人的利益，最高院出臺司法解釋，在房屋買賣合同解除的情況下，賦予購房者要求解除貸款合同的權利。

福州房產律師蔡思斌提醒廣大二手房買賣雙方，一定要充分注意交易各個環節，如有特殊需求的，一定要根據特定需求來設計交易環節。比如境外身份賣家需要將賣房所得款項匯出境外的，其備案交易金額也要與真實交易金額一致，否則在購匯并申請匯出環節會有障礙。

人民法院刊載案例主要經過：

2020年初，小王通過某房屋中介公司購得一套位于米東區的二手房，約定成交價為73萬元，契稅的1.5%由小王繳納。因購買房屋時小王尚不具備申請公積金貸款的條件，于是雙方約定小王支付首付款后的剩余款項53萬元通過商業貸款付清，但同時小王也口頭告知房屋中介公司，自己后期要轉為公積金貸款，契稅一定要足額繳納。

溝通好相關事宜后，小王便與房屋中介公司、房東簽訂了房屋買賣居間合同，并向房屋中介公司支付了中介費及代辦費，由房屋中介公司協助辦理貸款、過戶手續，并代繳房屋契稅。后房屋中介公司按約協助小王辦理了商業貸款手續及過戶手續。小王足額向房屋中介公司辦事員冬冬轉賬10950元稅款，但冬冬實際僅繳納了5000余元，且繳稅基數為34萬元。

直到2022年，小王具備轉公積金貸款的條件，在辦理相關手續時才得知房屋中介公司未按照其要求足額繳納房屋契稅，房屋的備案價格被做低，導致其公積金貸款額度只能貸款27萬余元。商業貸款與公積金貸款還款存在利息差額損失。小王認為該部分損失是房屋中介公司未足額繳稅造成，因此便將房屋中介公司、辦事員冬冬起訴至米東區法院，要求二被告賠償利息差、返還預付的契稅款、代辦費、中介費等各項費用合計11萬余元。

米東區法院審理后認為，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。原告與房屋中介公司、房東簽訂的合同明確約定房屋成交價為73萬元，契稅為房屋價款的1.5%即10950元，余款通過商業貸款方式支付。

合同簽訂后，原告順利辦理了按揭貸款，房屋亦辦理了過戶手續。但原告向被告冬冬轉賬10950元契稅款后，冬冬僅繳納契稅5000余元。雖然被告冬冬辯解余款是原告另外委托其辦理裝修貸款的代辦費，但被告冬冬并未提交證據證實。

訴訟過程中，法院相關人員曾前往公積金中心了解相關貸款政策，工作人員告知原告小王的貸款額度僅為備案購房款34萬元的80%。至此，案件事實已基本明晰，被告冬冬未按照原告小王的要求足額繳納契稅，導致原告無法及時辦理公積金貸款從而產生利息差，存在嚴重違約行為，應當承擔賠償責任，同時原告亦未盡到謹慎注意義務，法院確定被告承擔70%的賠償責任即賠償7萬余元。被告冬冬系房屋中介的工作人員，其行為系履行職務的行為，后果應由房屋中介公司承擔，冬冬個人不承擔責任。

法院遂依法判決被告房屋中介公司賠償小王利息差額損失7萬余元，并退還未替原告繳納的契稅款5000余元。該判決目前已生效。

本案系姐弟之間就共有房屋分割所產生的糾紛，主要爭議焦點為案涉房屋是否應當采取分割拍賣、變賣所得價款的方式進行分割。一審法院認為原告所占份額未達到案涉房屋三分之二，因此不能要求分割。但此種觀點實際是混淆了共有物的分割與處分，處分共有物需三分之二以上份額共有人同意，但分割共有物則并非如此。若按照此種觀點，所占份額較小的共有人將永遠無法主動要求分割共有物，此種觀點顯屬錯誤。

對于共有物的分割條件，《中華人民共和國民法典》第三百零三條明確規定，在沒有約定的情況下，按份共有人有權隨時要求分割，而共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。具體到本案中，各方系按份共有關系，因此原告可以隨時主張要求分割，其主張分割房屋符合相關法律規定。

而對于分割的方式，《民法典》三百零四條亦明確規定“難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”鑒于本案雙方無法協商一致，因此原告方主張以拍賣、變賣方式分割符合法律規定，其訴訟請求顯然應得到支持。

案情簡介：

張雯、李華系夫妻關系，張雯與張濱系姐弟關系。2008年7月18日，張雯、李華與張濱在廣東省廣州市公證處辦理公證《析產協議書》，約定涉案房屋張雯、李華共占50%份額，張濱占50%份額，現該房屋登記于三人名下。

現張濱向法院提起訴訟要求以拍賣形式分割案涉房屋，庭審過程中，張濱與張雯、李華均不同意向對方轉讓所占份額。

一審法院觀點

《中華人民共和國民法典》第三百零一條規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共有人的同意，但是共有人之間另有約定的除外。”

本案中，涉案房屋登記在張濱與張雯、李華名下，現雙方確認各自所占份額為張濱占50%，張雯、李華各占25%，據此可知張濱在涉案房屋所占份額并未達到三分之二以上。而張雯、李華并未同意向張濱轉讓所占份額，亦未同意拍賣、變賣涉案房屋，加之雙方確認尚未還清第三人貸款。基于前述，張濱的本案訴請主張缺乏依據，一審法院不予支持。

二審廣州中院觀點

依據《中華人民共和國民法典》第三百零三條的規定：“共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。”現在張雯、李華與張濱對共有物的分割無特別約定的情況下，張濱與張雯、李華因涉案房屋的使用及分割問題已簽署過多份《協議》，且就預付的房款爭議導致訴訟，可以認定雙方已喪失共有基礎，故張濱要求對涉案房屋進行分割，符合上述法律規定，本院予以支持。

至于涉案房屋的分割方式，根據《中華人民共和國民法典》第三百零四條的規定：“共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”

本案中，涉案房屋建筑面積281.47平方米，系復式建筑結構，雙方當事人均確認涉案房屋難以采取實物分割的方式進行分割。同時，張雯、李華與張濱就折價補償標準無法協商一致，故按折價補償方式進行分割亦不具備條件。在此情況下，張濱主張對涉案房屋拍賣或變賣所得款進行分割符合前述法律規定，亦不損害張雯、李華作為共有人的合法利益，本院對張濱的訴訟請求予以支持。一審法院適用民法典第三百零一條的規定，以張濱所占份額未達到三分之二、按揭貸款尚未還清為由，判決駁回張濱要求分割共有物的訴訟請求，適用法律不當，本院予以糾正。

索引案例：（2023）粵01民終18281號，以上涉及名字均為化名

本案買賣合同涉及房產系小產權房，無需進行房產登記也沒有房屋產權證。案涉房屋當地均以買賣合同的形式來處理房屋歸屬，故訴爭雙方在婚姻關系存續期間簽署房屋轉讓協議書，以此確定案涉房屋的權屬。結婚丈夫在離婚根據《房屋轉讓協議》主張另一方未履行合同買賣義務，要求其支付購房款、違約金等，能否得到支持？該轉讓協議的效力又如何？

上海市松江區法院認為雙方在協議離婚前對夫妻共同財產簽署房屋轉讓協議，該協議并非真實意思表示，不存在買賣的合意，認定協議無效駁回原告的訴訟請求。

同時根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）規定，離婚后，一方以尚有夫妻共同財產未處理為由向人民法院起訴請求分割的，經審查該財產確屬離婚時未涉及的夫妻共同財產，人民法院應當依法予以分割。可見對于案涉房產系夫妻共同財產，任何一方均以向法院請求財產分割。

案件事實：

1、吳剛和李娟原系夫妻關系，兩人于1999年6月8日登記結婚，2021年8月31日協議離婚。2021年8月31日，雙方簽訂《離婚協議書》。

2、2020年9月1日，吳剛和李娟通過某法律信息咨詢事務所見證代書并簽訂房屋轉讓協議書，約定吳剛將系爭房屋（世紀花苑x村x號x室）轉讓給李娟，價款1100，000元，同日，吳剛出具收條一份載明李娟已全部付清房款。

3、2022年10月12日，某法律信息咨詢事務所代書人沈某，出具說明載明：由于當地均已買賣合同形式處理房產歸屬，吳剛和李娟請其代書合同，約定房屋歸屬，雙方均無需向對方支付對價。

4、2023年6月5日，沈某又出具說明稱二人簽訂的房屋轉讓協議書約定了價格及付款日期等內容。

5、2023年7月8日，吳剛以李娟拒不支付購房款為由，提起訴訟。主張原告李娟支付購房款、違約金、利息。

一審法院：

本院認為，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

原、被告雙方原系夫妻關系，本案系爭房產系雙方在夫妻關系存續期間所得，在夫妻關系存續期間雙方既未就該財產的權屬進行過約定，同時雙方又未在協議離婚時對該財產作出處理，故系爭房產仍屬夫妻共同財產。現原告以轉讓方的身份與被告在協議離婚前簽訂房屋轉讓協議書，本院認為，該轉讓并非雙方真實意思表示，不存在房屋轉讓的合意，故屬無效的民事法律行為，原告據此主張向被告主張購房款及違約金、逾期付款利息，缺乏充分的事實和法律依據，本院不予支持。

此外，原、被告若在協議離婚后還有財產方面的糾紛，雙方可協商處理，協商不成，可另循正當途徑解決。

索引案例(2023)滬0117民初16808號，以上涉及名字均為化名

本案與一般讓與擔保不同，本案債務人并未實際取得房屋產權證，其辦理的是《商品房買賣合同》的備案變更，而非房屋產權變更。若是正常的讓與擔保，即便債權人的行為構成無權處分，但此時房屋買受人支付合理對價后構成善意取得，依然能取得房屋物權，債務人即無權再要求返還。如果簡單以債務人無權處分便認定房屋應當返還，顯然對已經支付合理對價的房屋買受人不公。在未理清，開發商是應將房屋過戶至債務人還是債權人名下的情況下，二審法院依據物權登記生效原則，認定本案債務人不享有房屋所有權人的權利無權要求房屋買受人返還房屋顯然更為合適。

案情簡介：

李磊、韓美原系夫妻，兩人夫妻關系存續期間，李磊與大白公司簽訂《商品房買賣合同》，約定李磊以944500元的價格購買位于濱州市某房屋。

2013年12月12日，李磊與張建簽訂《借款抵押合同》，約定李磊向張建借款1200003.59元，借款期限三個月，李磊以案涉房產為借款作抵押擔保，但雙方未辦理抵押登記。同日，李磊協助張建與大白公司簽訂了《商品房買賣合同》，并辦理了網簽備案手續，房產備案登記至張建名下。

同日，李磊出具承諾書，承諾：因本人不能按照合同約定履行還款義務而被抵押權人處置抵押物時，承諾自行落實住所或無條件服從抵押權人或其他機構的安排，自愿放棄抵押住房抗辯，為抵押權人處置抵押房產提供便利。

2017年4月1日，張建與李昌、陳梅簽訂《房屋買賣合同》將上述房屋出售與李昌、陳梅，后李昌、陳梅實際入住使用該房屋。

另查，李磊、韓美曾起訴確認張建與大白公司簽訂的《商品房買賣合同》合同無效，法院經審理后駁回其訴訟請求。在李磊、韓美與張建民間借貸糾紛一案中，法院認定張建與大白公司簽訂《商品房買賣合同》系李磊為借款提供的讓與擔保，張建對上述房產的拍賣、變賣所得的價款享有優先受償權。

一審法院觀點

讓與型擔保制度下，出借人取得的系就變賣價款的優先受償權，而非擔保財產的所有權或自行處置權。本案中，張建主張其依據李磊出具的承諾書有權將房屋處置變現，李磊不予認可，亦無法律依據。張建在將案涉房產出售給李昌、陳梅時，未能征得所有權的同意，屬無權處分。

根據《中華人民共和國民法典》第三百一十一條：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。本案李昌、陳梅與張建簽訂《房屋買賣合同》后未辦理產權轉移登記，其二人不能構成善意取得。在此情況下，李磊、韓美作為案涉房屋的所有權人，有權向占有人即李昌、陳梅主張返還案涉房屋。

二審山東濱州中院觀點

李昌、陳梅主張李磊、韓美并非涉案房產的所有權人，其占有涉案房產系依據與張建之間的《房屋買賣合同》，不應當返還涉案房產。本院認為，《中華人民共和國民法典》第二百零九條第一款規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。第二百三十六條規定，妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。依據上述法律規定，在不動產物權登記制度下，不動產權屬登記是權利人享有物權的重要證明，具有法定的公示公信力。

本案中，各方當事人均認可案涉房產未進行過戶登記，現該房產仍登記在大白公司名下。李磊、韓美主張其系案涉房產的所有權人的依據為李磊與大白公司簽訂的《商品房買賣合同》，但案涉房產至今既未辦理過戶登記手續，李磊、韓美亦未提交證據證實其已實際占有案涉房產。因案涉房產并未辦理所有權過戶登記，李磊、韓美僅享有依據《商品房買賣合同》要求大白公司履行相關合同義務的請求權，尚不享有案涉房產的所有權，即李磊、韓美并非案涉房產的所有權人。故，李磊、韓美要求李昌、陳梅騰退并返還案涉房產的主張無事實及法律依據，一審判決李昌、陳梅向李磊、韓美返還案涉房產不當。

索引案例：(2023)魯16民終1859號，以上涉及名字均為化名

一、稅費負擔條款

“……租金為不含稅費價格，無論法定的稅費繳納義務人是否是房屋所有人或是出租方，由于本合同所產生的包括但不僅限于向稅務等部門繳納的各種稅費均由承租方承擔并且自行繳交。

若承租方未繳交相關稅費，導致出租方或房屋所有人代為墊付繳交的，出租方有權向承租方追償。

如果承租方要求租金價格含稅則租金必須提高，提高的金額與所包含的各項稅費金額一樣，并且稅金費用金額隨著政策的變動而變動，每月根據稅務等有關部門計算結果另行結算和收取。”

實踐中稅務機關并未對租賃稅費進行嚴格追繳，因此不少出租方實際并未繳納稅費。發生爭議時，有時承租方會以出租方未開具發票，存在漏稅行為作為對抗手段。為避免相關風險，出租方可在租賃合同中增加上述條款。

二、承租方經營目的無法實現的處理情形

“承租方在租賃房房屋上從事經營活動的行政審批許可手續，由承租方自行辦理并承擔一切風險和費用。因無法辦理經營手續或者經營手續不完整導致承租方無法使用房屋而退租的，承租方應承擔違約責任。

實踐中不少承租方在經營手續無法取得后，會以承租目的無法實現為由要求解除租賃合同。為明確此時的責任負擔情形，出租方可在租賃合同中增加上述條款。

三、合同終止后的騰退義務以占用費

“無論何種原因（包括但不限于租期屆滿、合同被解除、撤銷或宣告無效、一方單方終止合同、政府征收）導致雙方租賃合同權利義務終止，承租方均應在合同終止后五日內完成搬遷騰房義務，將所屬物品、人員全部搬離清退，將房屋及設施設備按照本合同約定騰退給出租方。承租方應當按照出租方的要求先行辦理騰房移交事宜，之后再處理可能涉及到的雙方其他合同責任事宜。承租方不得以其他合同責任尚未處理為由拒絕騰退房屋。雙方一致確認：若承租方未在合同終止后五日內的搬遷騰房期，則房屋占用費按照本合同租金標準兩倍計算，該占用費的計算方法不因任何原因而調整。同時出租方有權采取停水停電等措施強制收回租賃房屋”

實踐中，如果雙方合同履行發生爭議，此時即便租賃期滿承租方往往也會拒絕騰退房屋。如果合同沒有明確約定，法院通常會參照原合同約定的租金標準確定占用費，但這樣出租方的權益顯然無法得到很好保障。為避免相關風險，出租方可在租賃合同中增加上述條款，明確無論合同履行爭議如何解決，承租方均應當先行騰退房屋，如拒不騰退則應當支付雙倍資金占用費，并且有權停水停電。

四、抵押、優先購買權

“租賃期限內出租方有權轉讓、抵押和和其他方式處分租賃房屋，并且無需通知承租方，若需承租方配合，承租方應配合辦理相應手續，承租方確認無條件放棄優先購買權。”

租賃期間，有時承租方會因為個人原因需要將租賃房屋抵押、轉讓。為避免風險，出租方可在租賃合同中增加上述條款。

五、騰退后裝飾裝修物的歸屬

“承租方騰退租賃房屋后，應保證租賃場所內原物的設備無損壞。裝修形成的不可移動物承租方不能拆走或破壞，出租方不作補償；承租方拆走可移動物以不損壞原房結構為限，因拆除造成房屋毀損的，承租方應當恢復原狀。”

實踐中出租方與承租方時常會就房屋騰退后裝修裝飾物的歸屬產生糾紛，為避免風險，出租方可在租賃合同中增加上述條款。

“已付房款的0.1%計算逾期辦證違約金”那意味著購房者150萬元買來房產，開發商每年只需要支付1500元違約金。該金額甚至低于存款利率標準，如此低的違約金標準，開發商自然不會在意，無法起到促使違約方履行合同義務的作用。事實上，此類條款正是開發商為了自身利益特地將違約金金額約定如此之低。

基于上述理由，一審法院直接依據公平原則作出裁判調高違約金標準。二審法院的裁判結果雖與一審相同，但沒有適用公平原則，而是認定該條款屬于格式條款，不合理的減輕了一方的義務，因此屬于無效條款。

案情簡介：

2016年10月9日，陳杰與大白公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由陳杰購入大白公司位于龍山街道某單元房屋，房屋總價款為1546944元。《商品房買賣合同》附件六《合同補充協議》第十條第三款“出賣人未能在約定時間內辦妥房地產權證的，出賣人每年按已付房款的0.1%向買受人支付違約金”。因大白公司長期逾期辦證，陳杰遂起訴要求大白公司按日支付萬分之一的逾期辦證違約金。

一審法院觀點

關于逾期辦證違約金的計算標準問題。根據法律規定可知,違約金具有填補守約方損失和促使違約方積極履行合同義務的功能。當事人主張調整違約金的,人民法院應當根據當事人的過錯程度、違約期間及當地的實際情況,根據公平原則予以衡量并作出裁決。雖然大白公司已履行了合同的主要交房義務，但是合同約定每年按已付房款的0.1%計算逾期辦證違約金確實不足以促使出賣人積極履行合同約定的辦證義務。

根據一審法院查明的事實，可以認定大白公司主觀上存在怠于履行辦證義務。綜上考量,陳杰訴請逾期辦證違約金以已付購房款總額為基數按每日萬分之一標準計算，已臻合理，故一審法院予以采納。

二審福州中院觀點

關于逾期辦證違約金計算標準。《商品房買賣合同》附件六《合同補充協議》第十條第三款“出賣人未能在約定時間內辦妥房地產權證的，出賣人每年按已付房款的0.1%向買受人支付違約金”。該約定屬于格式條款，不合理的減輕和免除了大白公司的違約責任，排除了陳杰的權利，有失公平，一審法院認定該條款為無效條款，并無不當。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”本案不存在有效的逾期辦證違約金約定，根據陳杰提出的違約金請求，結合大白公司的違約程度，一審法院認定按照陳杰已付購房款的日萬分之一的標準計算違約金，符合法律規定，本院予以維持。

索引案例：(2021)閩01民終5342號，以上涉及名字均為化名