案情簡(jiǎn)介：

2021年初，福州一買(mǎi)家通過(guò)中介交易買(mǎi)了一套二手房。不想入住不滿(mǎn)一個(gè)月，就接到福建省一廳級(jí)單位辦公室向買(mǎi)方發(fā)送《關(guān)于禁止使用我廳產(chǎn)權(quán)房屋的告示》，告知其購(gòu)買(mǎi)的鼓樓區(qū)鼓東路某804單元西南角房屋為福建省某廳房屋，權(quán)證號(hào)為××，未經(jīng)某廳同意，禁止裝修使用。這下，買(mǎi)家慌了神遂以賣(mài)家構(gòu)成欺詐為由急忙起訴，要求賣(mài)方向買(mǎi)方賠償804單元西南角房屋使用費(fèi)172800元（暫以房屋使用費(fèi)每月300元為標(biāo)準(zhǔn)，按照房屋剩余使用年限48年為基數(shù)計(jì)算）等。

一審法院認(rèn)定欺詐不成立，買(mǎi)方為此上訴。

買(mǎi)方上訴理由：

一、賣(mài)方已構(gòu)成欺詐，其應(yīng)對(duì)此承擔(dān)法律責(zé)任。

1、直到交房之后某廳書(shū)面通知，買(mǎi)方獲知案涉西南角房屋不包含804單元內(nèi)。直到本案一審，買(mǎi)方方知案涉爭(zhēng)議房間產(chǎn)權(quán)登記為805-1單元。

2、賣(mài)方向買(mǎi)方展示的是三房一廳房屋，故意告知虛假情況。案涉爭(zhēng)議房間與804單元均由804單元入戶(hù)門(mén)進(jìn)入，裝修為一整體，裝修風(fēng)格統(tǒng)一，賣(mài)方一并居住使用。買(mǎi)方就此認(rèn)定案涉爭(zhēng)議房間系804單元的一部分，即804單元的戶(hù)型結(jié)構(gòu)為“三房一廳”，并無(wú)過(guò)錯(cuò)，也無(wú)需對(duì)由此產(chǎn)生的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)承擔(dān)責(zé)任。

3、評(píng)估公司由中介指定，買(mǎi)方與評(píng)估公司之間無(wú)任何交流及溝通，評(píng)估公司勘查后也認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋“三房一廳”，證明賣(mài)方故意隱瞞，且評(píng)估公司作為專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)也誤將西南角房屋認(rèn)定為804單元部分。

4、《家具家電清單》載明“空調(diào)4臺(tái)(其中掛式3臺(tái)、柜式1臺(tái))、床3張”，三個(gè)房間的從物可佐證出售的主物系三房的事實(shí)。

二、賣(mài)方主張已履行瑕疵告知義務(wù)，應(yīng)由其承擔(dān)舉證責(zé)任，但其無(wú)有效證據(jù)證明其已明確告知買(mǎi)方案涉爭(zhēng)議房間不在804單元產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

三、賣(mài)方應(yīng)以書(shū)面形式明確告知瑕疵。

四、一審法院未經(jīng)有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估直接認(rèn)定372萬(wàn)元與市場(chǎng)交易價(jià)格大致相符，無(wú)事實(shí)依據(jù)。

賣(mài)方答辯

一、買(mǎi)方實(shí)地看房時(shí)，賣(mài)方及中介已明確告知西南角房屋（805-1單元）屬于省某廳房產(chǎn)，可以使用，但隨時(shí)都會(huì)被收回。合同簽訂前，賣(mài)方已將804單元房產(chǎn)證（包括房屋平面圖）交給買(mǎi)方審查，房產(chǎn)證能明確顯示房屋大小及平面情況，買(mǎi)方已查看并了解房屋狀況。合同第二條中，買(mǎi)方明確已實(shí)地看房并審查過(guò)房屋相關(guān)權(quán)屬資料，對(duì)房屋現(xiàn)狀及相關(guān)疑慮詢(xún)問(wèn)過(guò)賣(mài)方，在賣(mài)方明確告知后自愿簽訂合同。因此，賣(mài)方無(wú)任何隱瞞房屋事實(shí)的情況，買(mǎi)方是明確知曉西南角房屋不屬于合同約定的交易房產(chǎn)范圍，其不存在認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。

二、評(píng)估公司是買(mǎi)方委托的，評(píng)估報(bào)告記載的“三房一廳”內(nèi)容錯(cuò)誤，這是評(píng)估人員未認(rèn)真盡到評(píng)估工作，該錯(cuò)誤與賣(mài)方無(wú)關(guān)。

三、合同交易對(duì)象是804單元房屋，建筑面積87.32平方米，房屋交易價(jià)格也是基于此面積計(jì)算。賣(mài)方無(wú)任何違約情形，買(mǎi)方也無(wú)依據(jù)要求賣(mài)方支付西南角房屋使用費(fèi)。

一審福州鼓樓區(qū)法院觀點(diǎn)

賣(mài)方在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中不存在故意隱瞞事實(shí)的情況，不存在違約行為，其理由如下：一、賣(mài)方與買(mǎi)方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，賣(mài)方與買(mǎi)方、華嘉服務(wù)部簽訂的《居間服務(wù)合同》均約定買(mǎi)賣(mài)交易的房屋系804單元房產(chǎn)，不包括805-1單元房產(chǎn)。

二、從案涉證據(jù)可以認(rèn)定，賣(mài)方在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》前已向買(mǎi)方、華嘉服務(wù)部出具不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)。房屋所有權(quán)證記載804單元房產(chǎn)建筑面積為87.23平方米，并附有房地產(chǎn)平面圖，故可認(rèn)定買(mǎi)方已知釋804單元房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記情況，該產(chǎn)權(quán)登記并不包括西南角房屋（即805-1單元）。

三、從《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的約定可以確認(rèn)，買(mǎi)方已親自實(shí)地看房并親自審查過(guò)該房屋相關(guān)的權(quán)屬信息資料，了解房屋有關(guān)信息，并對(duì)該房屋的現(xiàn)狀及相關(guān)疑慮詢(xún)問(wèn)過(guò)賣(mài)方，在賣(mài)方明確告知后才簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。

四、804單元房產(chǎn)的建筑面積為87.23平方米，成交價(jià)格372萬(wàn)元，成交單價(jià)為每平米42646元，與市場(chǎng)交易價(jià)格大致相符。

五、建融房估〔2020〕01100006號(hào)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告》中雖然有“三房一廳一廚二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)”的內(nèi)容，但該估價(jià)委托人系買(mǎi)方，并非賣(mài)方，故不能認(rèn)定賣(mài)方存在故意隱瞞案涉804單元并非三室一廳的情況。

綜上，賣(mài)方在出賣(mài)案涉804單元的過(guò)程中，并不存在故意隱瞞804單元并非三房的事實(shí)，賣(mài)方在履約過(guò)程中并未存在違約行為，故買(mǎi)方要求賣(mài)方賠償房屋使用費(fèi)及律師代理費(fèi)損失的訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。

二審福州中院觀點(diǎn)：

案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》明確約定交易房屋為804單元房產(chǎn)（建筑面積87.23平方米，房屋權(quán)屬材料：榕房權(quán)證Ｒ字第0×**號(hào)），并不包括805-1單元房產(chǎn)。案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第二條中亦明確載明，買(mǎi)方已親自實(shí)地看房并親自審核過(guò)該房屋相關(guān)權(quán)屬信息資料，了解房屋有關(guān)信息，并對(duì)該房屋的現(xiàn)狀及相關(guān)疑慮詢(xún)問(wèn)過(guò)賣(mài)方，在賣(mài)方明確告知后自愿簽訂本合同。

從上述合同條款內(nèi)容可以認(rèn)定，買(mǎi)方已知804單元房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記情況，其購(gòu)買(mǎi)的房屋不包括805-1單元，其已對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋的現(xiàn)狀及相關(guān)疑慮詢(xún)問(wèn)過(guò)賣(mài)方，在賣(mài)方明確告知后才簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。

建融房估〔2020〕01100006號(hào)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告》中雖有“三房一廳”的內(nèi)容，但該估價(jià)委托人并非賣(mài)方，不能據(jù)此認(rèn)定賣(mài)方存在故意隱瞞案涉804單元并非三房的情況。

綜上，買(mǎi)方關(guān)于賣(mài)方故意隱瞞804單元并非三房事實(shí)、構(gòu)成欺詐的主張依據(jù)不足，其要求賣(mài)方賠償房屋使用費(fèi)及律師代理費(fèi)損失，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持，并無(wú)不當(dāng)。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

這樣的房屋烏龍買(mǎi)賣(mài)案確難得一見(jiàn)。根據(jù)判決，可知訟爭(zhēng)二套房屋確實(shí)是呈三房一廳現(xiàn)狀，且從單一入戶(hù)門(mén)進(jìn)去，中間并無(wú)分隔界線，與一般房屋買(mǎi)賣(mài)有所不同。二審法院主要抓住房屋買(mǎi)賣(mài)合同中這么一行表述“買(mǎi)方……并對(duì)該房屋的現(xiàn)狀及相關(guān)疑慮詢(xún)問(wèn)過(guò)賣(mài)方，在賣(mài)方明確告知后自愿簽訂本合同。”，認(rèn)為買(mǎi)方確有就此疑慮咨詢(xún)賣(mài)方，賣(mài)方并有作出相關(guān)解答等。但該行表述并未明確表明該問(wèn)題，二審法院就此推理并得出結(jié)論個(gè)人覺(jué)得稍嫌武斷。

如果賣(mài)方確已明確告知，且該西南角與出售房屋渾融一體且不影響房?jī)r(jià)的，那更應(yīng)該在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中作明確表述。而且，真有疑慮且咨詢(xún)的，那賣(mài)方是如何回答的，是回復(fù)只是占用，隨時(shí)可能被收回還是稱(chēng)有使用權(quán)，估計(jì)可以使用很久呢。這些某種意義上都是可以影響房屋價(jià)格的。從公平角度，作為長(zhǎng)期辦理大量房產(chǎn)案件的律師認(rèn)為，如能對(duì)買(mǎi)方酌情補(bǔ)償或者更為公平。

案例索引：(2021)閩01民終9717號(hào)，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。

蔡思斌

2022年4月17日