為保障房屋租賃關(guān)系中租客的權(quán)益，我國法律規(guī)定了買賣不破租賃原則及承租人優(yōu)先購買權(quán)。近日，上海市普陀區(qū)人民法院審理了一起原告主張承租人優(yōu)先購買權(quán)的案件。但真相是什么呢？

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原告主張承租人優(yōu)先購買權(quán)，起訴解除房屋買賣合同

原告上海高格建筑裝潢有限公司（以下簡稱高格建筑）起訴劉某、曹某父子二人，聲稱其于2012年11月起就向劉某承租了位于上海市長壽路800弄某號的房屋，并提供了一份編號為0001529的《租賃合同》證明己方于2012年11月1日向被告劉某承租，租期二年，至2014年10月30日止。該合同到期后，雙方又于2014年11月11日續(xù)簽了《房屋租賃合同》，合同約定月租金9500元，自2014年11月1日至2032年10月31日，租期18年。之后，原告高格建筑對該房屋精裝修后一直租賃至今，并按期繳納租金及物業(yè)管理費(fèi)等。然而，2015年11月劉某在未告知高格建筑的情況下，直接將房屋出售給曹某父子二人。原告認(rèn)為被告劉某違反了租賃合同約定，剝奪了自己在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。為維護(hù)合法權(quán)益，高格建筑于今年5月向普陀區(qū)法院提起訴訟，請求判決解除劉某同曹某父子二人之間的購房合同；并請求以1430萬元的價格購買該套房屋。

案中有案，曹某父子曾訴劉某繼續(xù)履行房屋買賣合同

然而事情并沒有看起來這么簡單。原來，劉某同曹某父子二人在普陀區(qū)法院也有訴訟未了。2015年11月，劉某委托胞姐大劉將位于長壽路800號的該套房屋賣給了曹某父子二人。雙方先后簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》和《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定房價共計1430萬元，對買方曹某父子辦理貸款事宜及違約責(zé)任，并對稅費(fèi)、公證費(fèi)、中介費(fèi)等費(fèi)用的承擔(dān)作了約定。該房屋買賣合同生效后，曹父按約支付房款429萬元，并向銀行申請銀行貸款999萬元。

2016年1月，因劉某涉江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院審理的一起案件，該套房屋被江寧區(qū)法院查封，并導(dǎo)致房屋無法過戶。于是，劉某委托律師于2月向曹父發(fā)函，稱因該套房屋被法院查封，本次交易只能中止，要求將已收房款退還。

2016年3月，曹某父子向普陀區(qū)法院起訴劉某，要求法院判令繼續(xù)履行該套房屋的買賣合同，并要求劉某承擔(dān)違約責(zé)任。而劉某則提起反訴，要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，并要求曹某父子取回存放在其處的房款429萬元。后于今年9月，普陀區(qū)法院判決曹某父子訴劉某一案，因該套房屋在另案中被江寧區(qū)法院司法查封，當(dāng)前不具備產(chǎn)權(quán)過戶的條件，對曹某父子的訴訟請求及劉某的反訴請求均予不予支持。

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曹父認(rèn)為高格建筑與劉某存利害關(guān)系，租賃合同涉嫌造假

案件審理中，被告曹父提供有關(guān)高格建筑的企業(yè)信息登記資料等證據(jù)，旨在證明高格建筑的股東楊某與劉某、大劉之間的利益關(guān)系，并認(rèn)為原告與劉某之間不存在租賃關(guān)系，對高格建筑提供的編號為0001529《租賃合同》真實(shí)性持有異議，認(rèn)為其涉嫌造假，屬惡意、虛假訴訟。

對此，原告解釋為因初期的兩年期租賃合同滅失，且兩年租賃事實(shí)存在，才設(shè)法于2016年年底補(bǔ)簽了初期的兩年期租賃合同。

今年8月14日，普陀區(qū)法院依法經(jīng)向該合同提供方永越地產(chǎn)事務(wù)所法定代表人文某調(diào)查并核實(shí)編號為0001529《租賃合同》的情況：文某回憶2016年年底，在朋友李某（曾從事中介工作時，為高格建筑提供過中介服務(wù)）的要求下曾給其一份編號為0001529的空白租賃合同文本（一式三聯(lián)），但對其用途或意圖未予過問。經(jīng)過確認(rèn)，現(xiàn)涉案編號0001529《租賃合同》合同文本及印章確屬永越地產(chǎn)事務(wù)所所有。但文某表示不清楚合同的內(nèi)容，且未向本合同中租賃雙方提供過任何中介服務(wù)，從未收到過中介費(fèi)用。

法院：不支持原告訴請，對提供虛假、偽造證據(jù)罰款10萬元

普陀區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，現(xiàn)有證據(jù)足以證明大劉與高格建筑的股東之間存有關(guān)聯(lián)性。而原告高格建筑自稱時過一年后才知曉被告之間的買賣關(guān)系，有悖常理。且即便高格建筑與劉某之間的租賃關(guān)系確實(shí)存在，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害后，承租人應(yīng)請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。綜上，普陀區(qū)法院依相關(guān)法律規(guī)定，一審判決對原告高格建筑的訴訟請求均不予支持。由原告承擔(dān)受理費(fèi)人民幣107600元。

另查明，高格建筑虛構(gòu)租賃關(guān)系并與劉某及案外人上海永越地產(chǎn)事務(wù)所偽造補(bǔ)簽《租賃合同》，向人民法院提供虛假、偽造的《租賃合同》作為證據(jù)，以博取法院對其請求的支持，嚴(yán)重違背了訴訟誠信原則，情節(jié)惡劣，嚴(yán)重妨礙了民事訴訟的正常秩序，而且可能造成嚴(yán)重后果，損害司法公信。根據(jù)民事訴訟法相關(guān)規(guī)定，普陀區(qū)法院決定對高格建筑罰款10萬元。

來源：人民法院報；?作者：施 迪