田某為某小區開發商的銷售人員，其購買該小區房屋后發現房屋存在漏水問題，遂向開發商反映。經過協商，雙方達成協議，開發商向田某賠償，賠償款予以折抵田某的物業費。此后，田某房屋再次漏水，其因多次向物業公司尋求解決未果而拒絕交納物業費。物業公司遂提起訴訟要求田某交納物業費。田某以物業公司未為其解決房屋漏水問題以及物業服務存在諸多瑕疵為由拒絕交納。近日，民三庭公開開庭審理了物業公司與田某物業服務合同糾紛一案，最終維持一審酌減物業費的判決結果。

2011年6月，田某（甲方）與物業公司（乙方）簽訂了《前期物業服務協議》，物業公司為涉訴小區提供了物業管理服務，但田某未交納2014年3月至2015年12月期間的物業費。田某主張，其原系涉案小區開發商的銷售人員，按照開發商與物業公司的約定，對于房屋質量問題，開發商都要求業主找物業公司先行處理，否則不予處理，而且對于5000元以下的賠償，物業公司有權自主決定，現物業公司未對田某房屋漏水問題予以解決，物業公司未盡到相應職責，而且物業公司還存在諸多服務瑕疵，故不同意交納物業費。為證明其主張，田某向法院提交了其與開發商之間的協議、小區照片、維修單等證據。一審法院認為田某應向物業公司交納2014年3月至2015年12月期間的物業費，但鑒于物業公司為田某提供的服務存在瑕疵，一審法院酌減百分之十的物業費。

北京市第三中級人民法院經審查認為，依法成立的合同對當事人有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。當事人一方未支付價款或報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。根據物業公司與田某于2011年6簽訂的《前期物業服務協議》可知，雙方之間系物業服務合同關系。物業公司為田某提供了物業服務，田某應依約交納相應的物業費。關于物業費的數額及違約金，由雙方的陳述以及在案證據可知，物業公司提供的物業服務確實存在一定的瑕疵，一審法院據此對物業公司主張的違約金不再予以支持，并對其主張的物業費酌減百分之十，并無不當。田某上訴所主張的房屋質量問題，與本案并非同一法律關系，其可與相關責任者另行解決，而不能以此為由拒交物業費。

現實生活中，小區開發商與物業公司之間的關系十分密切，新開發小區的物業公司都是由開發商確定，而且經常是由物業公司協助開發商完成房屋的驗收、交付、維修等事務，以致于部分業主認為開發商和物業公司是一樣的。法院受理的很多案件的產生，都是因為業主不能正確區分開發商與物業公司各自的責任范圍。這既增加了當事人的維權成本，有時還會使業主因錯過向正確責任主體的主張權利而使自己的合法權利無法得到保障。對此法官建議：

一、業主需明確物業服務的范圍。即通過雙方簽訂的物業服務合同來明確物業服務范圍，業主拒交物業費的合理理由應當為物業公司在提供物業服務的過程中存在違約情形，而物業公司存在違約的前提是其未履行合同所約定的物業服務義務，而物業服務義務的履行范圍即為物業服務范圍，所以業主應當依據業主與物業公司之間關于物業服務的約定來確定物業服務范圍，業主的抗辯理由不在物業服務范圍內的，則不能對抗物業公司要求其交納物業費的合理請求。例如，業主房屋外面的公共部分發生問題，物業公司有義務進行維修的義務，但對于業主房屋內部出現的問題，則不在物業公司提供物業服務的范圍。

二、業主要區分不同的法律關系項下其享有的權利義務。業主與物業公司之間為物業服務合同法律關系，業主與開發商之間為買賣合同法律關系。合同具有相對性，其效力只能約束簽訂合同的當事人，故業主不能以其與開發商之間的約定來對抗物業公司。同理，開發商亦不能以其與物業公司之間的內部約定，要求業主必須要找物業公司解決問題。業主應正確區分開發商和物業公司的責任，向正確的責任主體主張權利，避免開發商和物業公司相互推諉，使得業主既耽誤拖延交納物業費從而要向物業公司交納違約金，又因錯過對開發商主張權利的時效而無法向開發商就房屋質量問題主張相關權利。

三、業主要加強舉證意識，提高舉證能力。物業服務糾紛案件中，業主的舉證能力往往偏弱，在物業服務的過程中，可能存在物業公司確實存在違約行為的情況，及物業服務達不到雙方之間約定的標準，但是業主往往沒有及時收集相應證據，而只是在訴訟過程中以其他的理由進行抗辯，這種情況下，業主的主張往往得不到支持，所以，業主要加強舉證意識，提高舉證能力。

（作者單位：北京市高級人民法院 ；作者： 龔勇超 ?李思巧）