2014年1月7日，訟爭房屋經消防驗收合格。2014年3月10日，因訟爭房屋樓板存在裂縫，監理公司責令某公司進行整改。2014年5月4日，監理公司責令某公司整改樓面滲透點等問題。2014年7月14日，經檢查鑒定結論：樓板的承載能力可滿足規范要求，正常使用性能可滿足規范要求；初步認定樓板開裂原因與基礎沉降無明顯關系，最終結論以觀測期滿100天后數據為準；建議及時對出現裂縫的樓板進行補強加固，確保結構構件的正常使用性能及耐久性能。

2014年11月27日，張某訴至法院，請求：某公司向其支付自2013年4月1日起至2014年11月1日的逾期交房違約金，后續違約金亦按此計算。2015年11月17日，張某與某公司辦理了房屋交接手續。

【法院觀點】

一審法院認為：某公司按合同約定通知張某于2013年6月2日前接收訟爭房屋，但張某未如期辦理，視同某公司已履行完訟爭房屋義務。但某公司逾期交房，應按合同約定承擔違約責任，某公司已支付的3個月違約金予以扣減。福鼎法院據此一審判決：1、某公司向張某支付自2013年4月1日起至2013年6月2日止的違約金；2、駁回其他訴求。張某不服一審判決，提起上訴。

二審法院認為：爭議焦點為逾期交房違約金應計算至何時？即2013年6月2日，張某是否有權拒絕接收訟爭房屋。訟爭房屋存在樓板裂縫等房屋質量問題，依據《合同法》第六十七條“先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求”之規定，張某可據此拒絕接收訟爭房屋?？⒐を炇罩荒茏C明開發商認可施工方交付的工程符合兩者約定的質量條件，并不能證明商品房符合開發商與購房者約定的質量條件。因此，某公司通知張某于2013年6月2日交房時，訟爭房屋質量存在問題，不符合交房條件，張某有權拒絕接收訟爭房屋。故某公司應承擔逾期交房違約金至房屋質量問題整改完畢并交付給張某之日止。寧德中院據此判決：1、變更一審判決第一項為“某公司向張某支付自2013年4月1日起至2014年11月1日止的違約金；2、撤銷一審判決第二項。

福建省高院再審認為：

訟爭房屋所在工程于2013年5月22日通過竣工驗收后，某公司雖通知張某于2013年6月2日前辦理交房手續，但訟爭房屋所在工程遲至2014年1月7日才通過消防驗收，該日起始具交房條件。因張某拒絕接收房屋，應視同某公司已于2014年1月7日履行完訟爭房屋交付義務。福建省高院據此判決：1、撤銷一審、二審判決；2、某公司向張某支付自2013年4月1日起至2014年1月7日止的違約金。

有鑒于此，從減少損失和及時解決問題的角度出發，購房者在接收房屋過程中發現房屋存在質量問題，可先接收房屋，并及時通知開發商進行修復。若存在的質量問題過于嚴重，可委托鑒定單位進行鑒定，無法修復或修復后仍嚴重影響人身安全、正常居住使用的，可考慮解除合同并要求賠償損失。

作者：張澤彬律師、黃辰律師