亚洲久久久,国产区一区,日韩一区二 http://www.tkselect.com Sun, 27 Apr 2025 02:02:17 +0000 zh-CN hourly 1 https://wordpress.org/?v=4.5.16 最高院:業(yè)主支付購(gòu)房款雖不足50%,但住房生存權(quán)優(yōu)先于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),亦可排除強(qiáng)制執(zhí)行 http://www.tkselect.com/?p=10329 Thu, 08 Dec 2022 10:05:43 +0000 http://www.tkselect.com/?p=10329 福州律師蔡思斌評(píng)析:

結(jié)合筆者此前纂寫(xiě)的《即便滿足《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八、二十九條,不符合限購(gòu)政策的,亦無(wú)法排除強(qiáng)制執(zhí)行》可以看出,最高院在審理此類案件時(shí)并不會(huì)機(jī)械適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條,而是會(huì)從立法本意出發(fā)判斷購(gòu)房者最終能否排除強(qiáng)制執(zhí)行。具體到本案中,購(gòu)房者已支付一定購(gòu)房款,雖然總額尚未達(dá)到50%,但也已達(dá)到41.95%,在其已經(jīng)明確表示愿意將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行的其他下,其生存權(quán)亦應(yīng)得到保障,不應(yīng)機(jī)械適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條“(三)已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”之規(guī)定認(rèn)為其無(wú)權(quán)對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行。

此外,本案施工方主張其享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)雖能夠優(yōu)先于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán),但法律最優(yōu)先保護(hù)的仍然是消費(fèi)者的生存權(quán),對(duì)此《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條已經(jīng)明確規(guī)定,因此本案購(gòu)房者對(duì)房屋所享有的民事權(quán)益能夠?qū)菇ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),排除對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

案情簡(jiǎn)介:

2016年5月30日,陳辰與大白公司簽訂《商品房購(gòu)銷合同》,約定陳辰向大白公司購(gòu)買案涉房屋,合同總價(jià)款為396,230元。2016年4月5日,陳辰委托案外人許光蘭向大白公司支付購(gòu)房款166,230元,同日大白公司出具收到上述款項(xiàng)的《收據(jù)》。2017年8月25日,陳辰對(duì)案涉房屋進(jìn)行裝修,并交納了2017年8月至2020年5月期間的物管費(fèi)。

另查明,長(zhǎng)青公司與大白公司因建設(shè)工程施工合同糾紛,一審法院于2016年6月6日作出(2016)云民初29號(hào)民事裁定,裁定查封了案涉房屋。案外人陳辰以其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有合法權(quán)益為由提出執(zhí)行異議。一審法院于2020年9月24日以(2020)云執(zhí)異83號(hào)民事裁定,駁回陳辰的執(zhí)行異議。陳辰對(duì)該裁定不服,提起本案的執(zhí)行異議之訴。

一審云南高級(jí)法院觀點(diǎn):

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定,“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同;(二)所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋;(三)已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”陳辰、羅祥光與大白公司就案涉房屋簽訂《商品房購(gòu)銷合同》是在2016年5月30日,早于案涉房屋被查封時(shí)間即2016年6月13日。陳辰在訴訟中先后提交兩份威信縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《證明》,能夠證明陳辰在威信縣無(wú)其他住房,其購(gòu)房系用于居住需求。陳辰提交的銀行付款憑證、銀行流水、《轉(zhuǎn)賬委托書(shū)》《商品房購(gòu)銷合同》等證據(jù),結(jié)合大白公司出具的《收據(jù)》,能夠相互印證陳辰已就案涉房屋支付了166,230元,雖然尚未達(dá)到總價(jià)款的百分之五十,但陳辰在訴訟中明確表示愿意將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。因此,陳辰的執(zhí)行異議符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。

二審最高院觀點(diǎn):

長(zhǎng)青公司上訴主張,其對(duì)案涉房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),本案應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定。對(duì)此,本院認(rèn)為,相對(duì)于抵押權(quán)和金錢債權(quán)等權(quán)利,工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)處于優(yōu)先順位,但劣后于商品房消費(fèi)者生存權(quán)。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定,“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定,認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”第二條規(guī)定,“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”上述規(guī)定體現(xiàn)了商品房消費(fèi)者的生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)原則。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條對(duì)于商品房買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)是對(duì)消費(fèi)者生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)的進(jìn)一步細(xì)化。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定,“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán),人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持,但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”因此,《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條本身也屬于第二十七條規(guī)定的除外規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定,在已經(jīng)支付全部或者大部分購(gòu)房款的商品房消費(fèi)者的生存權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時(shí),應(yīng)優(yōu)先保護(hù)商品房消費(fèi)者的生存權(quán)。本案中,案涉房屋用途為住宅,陳辰購(gòu)買案涉房屋系用于個(gè)人居住,屬于上述規(guī)定中的商品房消費(fèi)者,其已經(jīng)支付一定購(gòu)房款,并明確表示愿意將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,其對(duì)案涉房屋所享有的民事權(quán)益能夠?qū)归L(zhǎng)青公司基于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)而對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
案例索引:(2021)最高法民終602號(hào),以上涉及名字均為化名。

福州律師蔡思斌

2022年11月25日

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