2014年4月29日，張正因購房所需，向某銀行南湖支行申請借款392萬元，雙方簽訂《個人購房借款及擔保合同》一份，合同約定：貸款金額392萬元；若張正未按合同約定按時還本或付息的，某銀行南湖支行有權宣布本合同提前到期，提前收回已發放貸款的本息并要求支付費用；貸款發放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款。

后該房屋“爛尾”， 開發商因進入破產清算程序而無法交付房屋，張正因無法再取得房屋所有權而停止向銀行支付月供，銀行向法院提起訴訟要求支付剩余貸款。

一審浙江嘉興南湖區法院觀點

雙方簽訂的《個人購房借款及擔保合同》系當事人真實意思表示，權利義務明確。現張正未按約還款，某銀行南湖支行依照合同約定宣布借款提前到期，鑒于張正也提起反訴要求解除該合同，故對合同解除予以確認。但需特別指出的是，張正簽訂合同的目的就是為了獲取貸款以彌補其購房資金不足，現某銀行南湖支行已按約發放貸款，張正在商品房買賣合同項下應支付的購房款也得以支付完畢，故張正簽訂合同的目的已經實現，而非所謂“不能實現”。一審法院確認合同解除是基于雙方在實質上一致同意，而非基于所謂合同目的不能實現。

張正主張貸款人只能向房屋出賣人永欣公司主張債權、張正不必繼續還款以及要求某銀行南湖支行退還已還本息款項的依據為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款，該條款規定為“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”，該條款規定的是房屋出賣人在此種情況下所應承擔的義務，但從中不能直接反推出貸款人因此就喪失了依照與借款人的生效合同約定而要求借款人還款的權利，司法解釋的此項規定與合同的規定并不矛盾，張正的相關主張缺乏依據。

二審浙江嘉興中院觀點

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。張正與永欣公司間的商品房買賣合同履行過程中，永欣公司因進入破產清算程序而無法向張正交付房屋，致使商品房買賣合同解除，張正據此主張解除個人購房借款及擔保合同，依據充分，應予支持。根據前述規定，永欣公司應承擔剩余貸款的還款責任。個人購房借款及擔保合同第38條約定“貸款發放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”。該條款系某銀行南湖支行為重復使用而提前擬定的格式條款，其中與《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相抵觸的內容，加重了張正的責任，該條款對張正不具有拘束力。故某銀行南湖支行提出的由張正歸還剩余貸款、支付利息及賠償律師費的請求不能成立，不予支持。

福州律師蔡思斌評析：

本案爭議焦點為合同解除后購房者是否承擔剩余貸款的還款責任？一二審裁判結果不同的原因在于對《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款的理解存在分歧，一審法院認為根據本條規定不能直接反推出貸款人因此就喪失了依照與借款人的生效合同約定而要求借款人還款的權利。但二審法院則持相反觀點，認為合同解除后應由開發商承擔還款責任，購房者無需繼續承擔。但本案二審法院并未對此進行展開說理，直接推出該結論實際系有待商榷的。

需要說明的是，因爛尾樓引發的相似類型案件中，目前司法實踐中仍然是貸款銀行勝訴的案件居多。絕大部分仍然秉持本案一審法院的觀點，因此雖然本案判決對于爛尾樓的購房者維權具有一定意義，但并不代表能夠適用所有案件。

案例索引：（2021）浙04民終1597號，當事人系化名并有刪節。

蔡思斌

2022年4月18日