濱海新區(qū)法院塘沽審判區(qū)認(rèn)為，此類(lèi)案件中簽訂買(mǎi)賣(mài)合同只是先占房屋的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，同時(shí)另尋買(mǎi)主，將房屋轉(zhuǎn)售他人從中牟利。而并非真要購(gòu)買(mǎi)該房屋，其簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并非真實(shí)意思表示，故該買(mǎi)賣(mài)合同不成立。此外，炒房人的行為既會(huì)造成實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方互不了解，影響實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方的締約選擇權(quán)，也會(huì)造成房屋交易的環(huán)節(jié)增多而增加實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方的交易成本和違約風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上已經(jīng)影響了實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，干擾了正常的市場(chǎng)交易秩序，故依法不予保護(hù)。

第52條 ?有下列情形之一的，合同無(wú)效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；

（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

第53條??合同中的下列免責(zé)條款無(wú)效：

（一）造成對(duì)方人身傷害的；

（二）因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。

司法實(shí)踐中一般認(rèn)為，理解這一司法解釋規(guī)定應(yīng)注意兩個(gè)方面：?1、判斷合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)必須是全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)。只有法律和行政法規(guī)才能用來(lái)判斷合同無(wú)效。人民法院在宣告合同無(wú)效的時(shí)候，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)，除非該行政規(guī)章、地方性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是根據(jù)法律、行政法規(guī)的授權(quán)制定的。?2、按照合同法第52條的規(guī)定必須是違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

第二，從合同解釋方法的運(yùn)用來(lái)看，由于合同的成立主要體現(xiàn)當(dāng)事人的意志，因此在合同當(dāng)事人對(duì)合同的主要條款規(guī)定有遺漏或不明確而當(dāng)事人又不否認(rèn)合同存在的情況下，應(yīng)當(dāng)允許法院通過(guò)合同解釋方法，探求當(dāng)事人的真實(shí)意思，確定合同的具體內(nèi)容。這種解釋并不意味著由法院代替當(dāng)事人訂立合同，而是從鼓勵(lì)交易、尊重當(dāng)事人意志的需要出發(fā)，通過(guò)解釋合同幫助當(dāng)事人將其真實(shí)意思表現(xiàn)出來(lái)。但是，由于合同生效制度體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)合同內(nèi)容的評(píng)價(jià)和干預(yù)問(wèn)題，如果合同的內(nèi)容不符合法律規(guī)定的生效要件，就意味著合同當(dāng)事人的意志不符合國(guó)家意志，在此情況下，法院不能通過(guò)合同解釋的方法促使合同生效，而只能依據(jù)合同生效制度確認(rèn)合同無(wú)效。由此可見(jiàn)，合同解釋制度乃是彌補(bǔ)合同成立中的缺陷而產(chǎn)生的制度，而不在于彌補(bǔ)合同效力的不足。

第三，合同不成立是當(dāng)事人沒(méi)有達(dá)成合意，但在內(nèi)容上并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，因此，合同即使未成立，但當(dāng)事人已作出履行，則可以認(rèn)為當(dāng)事人通過(guò)實(shí)際履行行為達(dá)成了合意。換言之，盡管當(dāng)事人沒(méi)有就合同的主要條款達(dá)成合意，但當(dāng)事人自愿作出履行的，可以認(rèn)為合同已經(jīng)成立。而對(duì)于無(wú)效合同來(lái)說(shuō)，因其在內(nèi)容上違反了法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，因此合同具有不得履行性。也就是說(shuō)，當(dāng)事人在訂立無(wú)效合同以后，不得依據(jù)合同實(shí)際履行，也不承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任。即使當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不知該合同的內(nèi)容違法，如不知合同標(biāo)的物為法律禁止流轉(zhuǎn)的標(biāo)的物，當(dāng)事人也不得履行無(wú)效合同。

第四，在合同不成立的情況下，如果當(dāng)事人未就合同是否成立的問(wèn)題在法院或仲裁機(jī)構(gòu)提起訴訟或請(qǐng)求，而自愿接受合同的拘束，法院或仲裁機(jī)構(gòu)不必主動(dòng)審查合同是否已經(jīng)成立。但由于無(wú)效合同具有違法性，因此對(duì)無(wú)效合同應(yīng)實(shí)行國(guó)家干預(yù)的原則，無(wú)須經(jīng)當(dāng)事人是否主張無(wú)效，法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以主動(dòng)審查合同的效力，如發(fā)現(xiàn)合同屬于無(wú)效合同，應(yīng)確認(rèn)該合同無(wú)效。有關(guān)國(guó)家行政機(jī)關(guān)亦可對(duì)一些無(wú)效合同予以查處，追究無(wú)效合同當(dāng)事人的行政責(zé)任。

第五，從法律后果上看，合同的不成立和無(wú)效產(chǎn)生的法律后果是不同的。如果合同一旦被宣告不成立，那么有過(guò)失的一方當(dāng)事人則應(yīng)根據(jù)締約過(guò)失責(zé)任原則，賠償另一方所遭受的利益的損失，如果當(dāng)事人已經(jīng)作出履行，則應(yīng)當(dāng)各自向?qū)Ψ椒颠€已接受的履行。因合同成立主要涉及到當(dāng)事人的合意問(wèn)題，因此合同不成立只產(chǎn)生民事責(zé)任而不產(chǎn)生其他的法律責(zé)任。但對(duì)于無(wú)效合同來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗谛再|(zhì)上具有不法性，所以無(wú)效合同不僅要產(chǎn)生民事責(zé)任（如締約過(guò)失責(zé)任、返還不當(dāng)?shù)美?zé)任），而且將可能產(chǎn)生行政責(zé)任甚至刑事責(zé)任。正是基于此點(diǎn)，我們認(rèn)為，我國(guó)司法實(shí)踐中，將合同不成立等同于合同無(wú)效是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

一般來(lái)講，合同的訂立和履行，屬于合同之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，主要涉及當(dāng)事人的利益，只要當(dāng)事人的意思不與強(qiáng)制性規(guī)范、社會(huì)公共利益和社會(huì)公德相抵觸，就承認(rèn)合同的法律效力，國(guó)家及法律盡可能尊重合同當(dāng)事人的意思，一般不予干預(yù)，由當(dāng)事人自主，采取自愿的原則。但是，合同絕不僅僅是當(dāng)事人之間的問(wèn)題，有時(shí)可能涉及社會(huì)公共利益和社會(huì)公德，涉及維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，合同當(dāng)事人的意思應(yīng)當(dāng)在法律允許的范圍內(nèi)表示，不是想怎么樣就怎么樣。為了維護(hù)社會(huì)公共利益，維護(hù)正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，對(duì)于損害社會(huì)公共利益、擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的行為，國(guó)家應(yīng)當(dāng)予以干預(yù)。至于哪些要干預(yù)，怎么干預(yù)，都要依法進(jìn)行，由法律、行政法規(guī)作出規(guī)定。