2019年8月8日，金艷波與大白置業(yè)公司簽署《新建商品房買賣合同》（預(yù)售）。2019年9月19日，榮成市自然資源局對該合同備案。該合同附件十一補充協(xié)議第二部分第十一條其他約定中第5款載明：“出賣人針對買受人所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內(nèi)容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔違約責(zé)任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內(nèi)容不一致的，以本合同及其附件為準。雙方在交易過程中口頭表示的意向和信息，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束”。上述內(nèi)容加粗加黑顯示，金艷波在該補充協(xié)議每頁簽字并按捺手印。

訴訟過程中金艷波提交新聞報道、涉案樓房宣傳廣告、大黑集團公告、網(wǎng)絡(luò)新聞資料并陳述，2015年4月15日至2020年3月大黑集團公司在全國全面實施無理由退房政策，公開承諾：凡購買大黑所有樓盤住宅的客戶，均可無理由退房，本案樓盤也宣傳無理由退房。并據(jù)此主張無理由退房。

一審山東榮成法院觀點：

一審法院認為，《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！苯鹌G波與大白置業(yè)公司于2019年8月8日共同簽署了《新建商品房買賣合同》（預(yù)售），該合同對合同雙方具有法律約束力，當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。大黑集團公司與大白置業(yè)公司系兩個獨立法人，大黑集團公司的宣傳承諾對大白置業(yè)公司并無法定約束力；金艷波提交的售樓宣傳單頁左上角標注無理由退房，但并無對該無理由退房政策的具體解釋，雙方也沒有如其他大黑品牌地產(chǎn)項目簽訂無理由退房承諾書等書面文件，且金艷波對合同附件的全部內(nèi)容均已知曉，該合同附件中的內(nèi)容已明確否定了金艷波的任意解除權(quán)。綜上，金艷波要求解除與大白置業(yè)公司簽訂的《新建商品房買賣合同》（預(yù)售），理由不當，一審法院不予支持。

二審山東威海中院觀點：

本院認為，涉案《新建商品房買賣合同》（預(yù)售）由金艷波與大白置業(yè)公司簽訂，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。本案中，涉案《新建商品房買賣合同》補充協(xié)議中明確約定所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內(nèi)容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔違約責(zé)任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內(nèi)容不一致的，以本合同及其附件為準。據(jù)此涉案樓盤的相關(guān)宣傳資料均不構(gòu)成合同要約內(nèi)容，上述《新建商品房買賣合同》及補充協(xié)議亦未約定上訴人可無理由退房或無理由解除購房合同，故上訴人要求根據(jù)大黑集團公司關(guān)于無理由退房的廣告政策及涉案樓盤宣傳單頁等內(nèi)容要求解除合同，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評析：

雖然根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，對于“無理由退房”這類宣傳應(yīng)當視為要約。但本案不同之處在于，本案的開發(fā)商已經(jīng)在《商品房買賣合同》中明確約定宣傳資料等不視為合同內(nèi)容，并且已經(jīng)在合同加粗加黑處理，明確提醒購房者。在此前提下，購房者在簽訂合同后即無權(quán)再否定合同條款再以“無理由退房”的宣傳為由解除合同。此外，本案購房者還以大黑集團的宣傳作為解除合同的依據(jù)，但大黑集團與大白置業(yè)公司系兩個獨立法人，即便其存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，購房者亦不能依據(jù)大黑集團的宣傳主張合同。

這就是律師辦理案件的難度所在。表面類似的案件，法院依據(jù)的法律條款基本相同，但法官在解讀案件事實可以作出不同的認定，其裁判結(jié)果卻可能完全不同。

改判要點

案例索引：（2022)魯10民終48號，當事人系化名并有刪節(jié)。

蔡思斌

2022年6月29日

訴訟過程中，江均提交了《無理由退房協(xié)議書》，但經(jīng)鑒定《無理由退房協(xié)議書》上的江均簽字并非其本人簽字，大白公司遂以此主張雙方對退房事宜未達成合意，江均無權(quán)要求退房。

一審吉林公主嶺法院觀點：

大白公司對于無理由退房的宣傳系售房廣告中的一種，法律性質(zhì)應(yīng)為要約邀請，無理由退房的條件是還需另行簽訂《無理由退房協(xié)議》，該公司公眾號亦有相應(yīng)說明，購房者直觀可視、可查閱、可咨詢知道該條件，江均與大白公司置業(yè)顧問還保持微信溝通，且已經(jīng)知曉該無理由退房政策。大白公司無理由退房政策，無理由退房五個字最吸引眼球的是無理由退，字面意思是不需要任何理由，就可以退，但是，這并非代表沒有任何約束。有過網(wǎng)絡(luò)購物無理由退貨的經(jīng)驗，應(yīng)很好理解，因為無理由退貨也是有條件的，比如七天無理由退貨，比如收到貨之后不能損壞貨物或是影響二次銷售等。《中華人民共和國合同法》第四十五條第一款規(guī)定，當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。大白公司出具的無理由退房協(xié)議書是加重己方責(zé)任，設(shè)置相應(yīng)的條件是附條件附期限的民事法律行為，并沒有違反法律規(guī)定。經(jīng)江均申請鑒定，大白公司出示的落款日期2019年10月10日的兩份無理由退房協(xié)議書乙方江均簽字并非江均本人簽署，應(yīng)視為雙方未就無理由退房達成一致意見，即無理由退房的前提之一，簽署無理由退房協(xié)議書的條件未成就。2.大白公司無理由退房的條件為簽訂《商品房買賣合同》和《無理由退房協(xié)議》，無任何違約行為，支付總房款50%以上。雙方?jīng)]有就無理由退房協(xié)議達成一致意見，江均亦未簽署《無理由退房協(xié)議》，且雙方已經(jīng)正式簽訂《商品房買賣合同》，大白公司具備商品房預(yù)售許可證，并詳細約定了房屋總價款、價款計價方式、付款方式、期限、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)，是雙方當事人真實意思表示，不違反法律規(guī)定，合同合法有效。

二審吉林長春中院觀點：

1.關(guān)于“無理由退房”為要約還是要約邀請?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責(zé)任?！北景钢?，大白公司發(fā)布的宣傳資料中明確寫明“無理由退房”，該宣傳標語對于購房人是否具有單方合同解除權(quán)的表述明確，并對購房人決定是否購房、如何履行協(xié)議，產(chǎn)生重大影響，依據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)視為大白公司發(fā)出的要約，故構(gòu)成雙方房屋買賣合同的條款，對大白公司具有約束力。

2.關(guān)于江均是否有權(quán)依據(jù)“無理由退房”的約定解除合同。依據(jù)“無理由退房”的表述，其對購房人退房并未設(shè)置任何條件，則購房人江均據(jù)此具有隨時解除合同的權(quán)利，其要求解除兩份《商品房買賣合同》，本院予以支持。大白公司抗辯主張依據(jù)其公司公眾號上的記載以及購房現(xiàn)場張貼的無理由退房協(xié)議書和承諾書，購房人行使合同解除權(quán)，需滿足其指定的條件。一方面，大白公司的公眾號并非購房人獲取信息的必要途徑，購房人對公眾號中記載的內(nèi)容未必知曉，無法推定購房人對該信息為明知且認可。原審判決認定江均不具備行使無理由退房的條件不當，應(yīng)予糾正。

福州律師蔡思斌評析：

中國消費者報哈爾濱訊(楊寶學(xué)?記者劉傳江)哈爾濱消費者柳某想給孩子買套房子結(jié)婚，選來選去居然選了套“兇宅”。日前，哈爾濱仲裁委裁決一起房屋買賣合同案，仲裁委審理認為，房主在簽訂合同時，沒有如實提供交易房產(chǎn)信息，致使購房人做出錯誤意思表示的情況下，簽訂房屋買賣合同，其行為構(gòu)成欺詐，最終裁決撤銷雙方的房屋買賣合同。

哈爾濱消費者柳某通過中介公司購買了房主張某的一套房產(chǎn)，交付了1萬元定金和部分房款22萬元。在辦理房產(chǎn)交易過程中，柳某得知這套房里曾發(fā)生過自殺或他殺的非正常死亡事件，與之前房主張某所稱的前租房人是因吸毒過量死亡的房產(chǎn)信息不符。

為此，柳某多次通過中介找到房主張某要求解除合同。張某不同意。柳某向哈爾濱仲裁委申請仲裁。

庭審中，房主張某認為三方簽訂的合同補充條款中已明確約定，經(jīng)買賣雙方協(xié)商，此房為現(xiàn)金方式交易，此房出現(xiàn)過非正常死亡事件，并且也同意對此死亡事件不追究賣方的法律責(zé)任，買方認可后才進行的交易。柳某在自愿的情況下簽的合同，現(xiàn)在要求解除合同，就是違約，請求仲裁庭依法駁回其請求。

哈爾濱仲裁委認為，三方簽訂的房屋買賣合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，為有效合同，爭議的焦點問題是雙方是否存在導(dǎo)致合同可撤銷的事由。在簽訂合同時，房主張某的代理人向柳某所說的非正常死亡為前租房人是因吸毒過量死亡，而經(jīng)實際調(diào)查爭議房屋發(fā)生的是他殺及自殺事件。

吸毒過量死亡和他殺及自殺雖然都屬于非正常死亡范疇，但有明顯區(qū)別。曾出現(xiàn)過兇案的現(xiàn)場對居住者明顯將構(gòu)成一種心理壓力，不利于居住者的正常生活。對于“兇宅”的忌諱法律雖無直接規(guī)定，但中華民族傳統(tǒng)習(xí)俗一向有追求吉祥和趨利避害的心理傾向。這種樸素情感是社會傳統(tǒng)遺留下來的一種善良無害的風(fēng)俗，屬于法律所規(guī)定的公序良俗原則，應(yīng)受法律保護。

房主張某在簽訂合同時，沒有如實提供交易房產(chǎn)信息，致使柳某在做出錯誤意思表示的情況下，簽訂房屋買賣合同，其行為構(gòu)成欺詐。因此，柳某請求撤銷合同的理由成立，仲裁庭應(yīng)予支持。

最終，哈爾濱仲裁委裁決，撤銷該房屋買賣合同，房主張某配合柳某將哈爾濱市房產(chǎn)交易中心監(jiān)管的22萬元購房款退還柳某，中介公司退還柳某1萬元定金，仲裁費由房主張某承擔。

問：今年6月購買了本地一小區(qū)的現(xiàn)房，現(xiàn)在交房時間未到，卻發(fā)現(xiàn)有已入住的鄰居在裝修時敲除了部分的剪力墻。那么我在開發(fā)商通知交房時，如果相應(yīng)鄰居未按有資質(zhì)的設(shè)計院出具的加固修復(fù)方案實施完畢，我是否可以以“結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題”為由拒絕接受開發(fā)商要交付給我的房屋，并主張違約直至退房？

福州房產(chǎn)律師蔡思斌解答：

一、剪力墻的概念

??? 根據(jù)百度百科的解釋，剪力墻(shear wall)又稱抗風(fēng)墻、抗震墻或結(jié)構(gòu)墻。房屋或構(gòu)筑物中主要承受風(fēng)荷載或地震作用引起的水平荷載和豎向荷載（重力）的墻體，防止結(jié)構(gòu)剪切（受剪）破壞。又稱抗震墻，一般用鋼筋混凝土做成。

??? 由此可見，這表明剪力墻是不能隨便敲掉的，否則會引起結(jié)構(gòu)承載力不足，進而影響到結(jié)構(gòu)的使用安全。

二、法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定

?（一）現(xiàn)行法律關(guān)于因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格導(dǎo)致合同解除的規(guī)定。

??? 1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/span>

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責(zé)任?！?/span>

3、《商品房銷售管理辦法》第三十五條也作出基本相同的規(guī)定“商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責(zé)任。”

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第一條也規(guī)定，為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。由此可見，此條例是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的行為進行的監(jiān)督和管理。

（二）主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題的三種情況

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“主體結(jié)構(gòu)”應(yīng)包括房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題包括三種情形：

一是，房屋未經(jīng)驗收即發(fā)現(xiàn)存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；

二是，房屋驗收時發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；

三是，房屋經(jīng)竣工驗收合格交付使用后，經(jīng)核驗發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題。

前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應(yīng)通過檢驗確定主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權(quán)利。因此，鄰居裝修拆除部份剪力墻的行為不能認定為涉案擬交付房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題。

（三）無法要求退房

綜合以上規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當是對其本身的開發(fā)經(jīng)營行為造成的“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”承擔賠償責(zé)任，而由于使用的原因，如其他的業(yè)主裝飾裝修行為并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營行為，并不在此列。本案中的買受人無法要求退房，但可以向開發(fā)商提出該業(yè)主破壞剪力墻的行為，令其整改，也可以向相關(guān)城建部門投訴該業(yè)主的行對因業(yè)主裝飾裝修行為造成的房屋質(zhì)量問題，還可以根據(jù)《中華人民共和國消防法》、《建筑工程質(zhì)量管理條例》及《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，向有關(guān)部門進行檢舉、控告和投訴，也可以向侵權(quán)責(zé)任人提出民事賠償?shù)恼埱蟆?/u>