近日，福建省發(fā)改委、福建省住建廳聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），對(duì)我省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理模式、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成、因政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)價(jià)單位、各地如何合理制定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示服務(wù)內(nèi)容等方面作出了詳細(xì)規(guī)定。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
將定期公布！
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布，具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依法由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買(mǎi)受人就服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
未辦理房屋所有權(quán)證的
物業(yè)服務(wù)費(fèi)暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)明的建筑面積收取
辦理后按登記的建筑面積結(jié)算，多退少補(bǔ)！
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以建筑面積為計(jì)價(jià)單位，按月收取，業(yè)主自愿按季度或按年收取的除外。未辦理房屋所有權(quán)證的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)明的建筑面積收取，房屋所有權(quán)證辦理后按登記的建筑面積結(jié)算，多退少補(bǔ)。
已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的
服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)！
已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)買(mǎi)受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收達(dá)到交付條件物業(yè)的，自出售人送達(dá)交付物業(yè)通知之日起全額承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示公共部位經(jīng)營(yíng)收益情況等事項(xiàng)
并可通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式
告知全體業(yè)主！
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共部位經(jīng)營(yíng)收益情況、公共水電分?jǐn)偳闆r、電梯維修保養(yǎng)檢驗(yàn)費(fèi)用等有關(guān)事項(xiàng)，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)買(mǎi)受人可以委托第三方物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)合同履行情況進(jìn)行評(píng)估。
除了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的相關(guān)通知外
今年1月1日起正式施行的
《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》
對(duì)福建所有小區(qū)業(yè)主備受關(guān)注的
小區(qū)遛狗、
小區(qū)停車(chē)位、
小區(qū)電梯廣告
等等等等問(wèn)題
給了一個(gè)明確的說(shuō)法！
近段時(shí)間
惡犬傷人事件不斷
對(duì)于如何規(guī)范養(yǎng)犬
這個(gè)新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》
則是做出了明確的規(guī)定
?重！大！變！化！
從1月1日起
在小區(qū)內(nèi)遛狗
必須牽好狗繩！
對(duì)于大型犬來(lái)說(shuō)
還必須為它佩戴嘴套！
?違反規(guī)定的?
?將依照治安處罰法處罰！?
小區(qū)公共區(qū)域公共收入歸全體業(yè)主！
可抵扣物業(yè)費(fèi)！
話說(shuō)咱們小區(qū)電梯里
經(jīng)常有那種電梯廣告
諸如此類的公共區(qū)域廣告
過(guò)去我們常常費(fèi)解
這部分廣告收入去了哪？
這投放廣告是否需要業(yè)主同意？
這部分的營(yíng)收要如何使用？
?答！案！來(lái)！了！
新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主共用部位產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有，可用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)可以扣除不超過(guò)公共收益30%的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。另外，公共收益收入及使用情況應(yīng)至少每季度向業(yè)主公布一次。
劃一波重點(diǎn)
這部分的收益
屬于全體業(yè)主所有
并且向業(yè)主公示！
《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。
前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金專戶。經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出不得超過(guò)公共收益的百分之三十。
業(yè)主大會(huì)成立后，可以將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。取得的公共收益按照前款規(guī)定扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后，存入業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)專用帳戶，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用以及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出。公共收益收入及使用情況，應(yīng)當(dāng)至少每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布一次，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。
過(guò)去
業(yè)主想要使用專項(xiàng)維修資金
是一件很困難的事
新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》
規(guī)定了以下這十種緊急情況
可以使用它
《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條 發(fā)生以下危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主，并立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施：
（一）共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏；
（二）電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無(wú)法正常運(yùn)行；（三）高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水；
（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險(xiǎn)；
（五）共用給排水、供用電設(shè)施設(shè)備不能正常使用，依照法律、法規(guī)由供水供電企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)的除外；
（六）消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不能正常使用
（七）因臺(tái)風(fēng)、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞；
（八）根據(jù)公安、消防、人民防空、氣象、特種設(shè)備、物業(yè)管理等主管部門(mén)限期整改要求，需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造；
（九）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在其他安全隱患，需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢測(cè)、檢驗(yàn)、維修、更新、改造；
（十）其他危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。
小區(qū)地下停車(chē)位不能只售不租！停車(chē)費(fèi)歸全體業(yè)主！
小區(qū)停車(chē)難問(wèn)題
在一些老舊小區(qū)比較普遍
有些建設(shè)單位為了利益
把車(chē)位出售給
小區(qū)外的單位和個(gè)人
加劇了小區(qū)停車(chē)難問(wèn)題
而新修訂的《條例》
對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行明確規(guī)定
小區(qū)車(chē)位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要，不得將車(chē)位出售給本區(qū)域以外的單位或者個(gè)人，并且建設(shè)單位不得只售不租。
《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位（庫(kù)）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車(chē)位(庫(kù))出售給本區(qū)域以外的單位或者個(gè)人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車(chē)位（庫(kù)）的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。
10人以上業(yè)主可申請(qǐng)籌建業(yè)主大會(huì)！
直系親屬也可參選！
很多小區(qū)都想知道
到底要符合什么條件
才能成立業(yè)主大會(huì)？
《條例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50%以上，或者首套物業(yè)出售并交付滿2年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦申請(qǐng)籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議。10個(gè)以上業(yè)主也可以向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦提出書(shū)面申請(qǐng)，籌建召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。對(duì)于業(yè)主大會(huì)決定重要事項(xiàng)的表決權(quán)數(shù)，仍作“雙三分之二”或“雙過(guò)半”的規(guī)定。業(yè)主大會(huì)作出的管理規(guī)約，可授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝修施工人員和施工機(jī)具、車(chē)輛進(jìn)入，還可對(duì)違規(guī)停放車(chē)輛采取臨時(shí)管制措施。
此外，《條例》中還加入了有關(guān)公共租賃房承租人的權(quán)利，即公共租賃住房承租人可以根據(jù)租賃合同的約定，代行部分業(yè)主權(quán)利。
而在現(xiàn)實(shí)生活中
業(yè)主的直系親屬
也同樣是小區(qū)業(yè)主
而且對(duì)小區(qū)事務(wù)更加熱心
但因?yàn)樗麄儾⒎菢I(yè)主
參加業(yè)委會(huì)選舉
往往不被認(rèn)可
那么
這種情況也改變了！
新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此進(jìn)行適當(dāng)放寬，規(guī)定業(yè)主可以通過(guò)書(shū)面形式，委托父母、配偶代行業(yè)主權(quán)利。
《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有業(yè)主身份。業(yè)主身份的認(rèn)定以房屋產(chǎn)權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的權(quán)利人為準(zhǔn)；尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的，以房屋銷(xiāo)(預(yù))售合同及合同備案證明記載的購(gòu)房人為準(zhǔn)。業(yè)主可以通過(guò)書(shū)面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期間代其行使全部或者部分業(yè)主權(quán)利；
物業(yè)費(fèi)上調(diào)要“雙過(guò)半”業(yè)主同意拒交納物業(yè)費(fèi)列入失信名單！
小區(qū)物業(yè)費(fèi)要交多少
這個(gè)由誰(shuí)來(lái)決定？
為了防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)
擅自調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
新修訂《條例》說(shuō)了
新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整進(jìn)行明確規(guī)范。規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。因政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)范圍內(nèi)，并且應(yīng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
要“雙過(guò)半”業(yè)主同意–這調(diào)整價(jià)格才算數(shù)噢
此外-過(guò)去一些業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)–也讓物業(yè)管理部門(mén)很頭痛
?別怕！辦法來(lái)了！
新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，對(duì)于催繳、公告后仍不繳納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)公司可以提起訴訟。對(duì)于拒不履行人民法院生效判決的，將被作為失信行為記入個(gè)人征信系統(tǒng)。不過(guò)新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)也規(guī)定，物業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)等在小區(qū)公示，接受業(yè)主監(jiān)督。
《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共部位經(jīng)營(yíng)收益情況、公共水電分?jǐn)偳闆r、電梯維修保養(yǎng)檢驗(yàn)費(fèi)用等有關(guān)事項(xiàng)，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督。
第四十八條 對(duì)經(jīng)兩次催繳仍不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將欠費(fèi)情況在醒目位置予以公告，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。經(jīng)公告仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。
第八十四條 業(yè)主違反本條例規(guī)定，無(wú)正當(dāng)理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，且拒不履行經(jīng)人民法院司法確認(rèn)的調(diào)解協(xié)議，或者拒不履行人民法院生效判決的，作為失信行為記入個(gè)人征信系統(tǒng)。第八十一條 違反本條例第四十七條、第四十九條第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定進(jìn)行公布、公示的，由縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。
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