關鍵詞：農村房屋買賣、無效、拆遷、返還原物?
案情簡介：
2014年7月3日，原告鐘鍛煉與被告陳懷璧、鐘志東簽訂土地產權房屋轉讓協議，該協議約定：原告將坐落于安溪縣官橋鎮西大路旁房屋（共壹層，房屋結構為石混結構，建筑用地面積150平方米，房屋用途為居住）轉讓給兩被告，轉讓金額為340000元，雙方對該轉讓協議已實際履行。同年安溪縣官橋鎮政府開發需要，對該房屋進行拆遷并安置，安置補償因原告的轉讓（主物房屋轉讓，從物水井、果樹等也一并轉讓）轉移由該房屋實際所有人被告鐘志東等獲得。庭審中還查明原告鐘鍛煉當初取得集體土地建設用地使用證戶籍在福州，而非安溪縣官橋鎮官橋村村民。鐘鍛煉向一審法院起訴請求：確認原、被告于2014年7月3日簽訂的《土地產權房屋轉讓協議》無效，被告從拆遷安置部門獲得的全部拆遷安置利益歸原告所有，并歸還集體土地建設用地使用證，本案訴訟費由二被告承擔。
法院觀點：
一審安溪縣人民法院：
根據土地管理法規定，農村宅基地雖不能隨意轉讓，但原告鐘鍛煉與被告陳懷璧、鐘志東簽訂的土地產權房屋轉讓協議僅為地上房屋，根據地隨房走的原則，并沒有違反法律、行政法規的強制性規定，該協議合法有效，應受法律保護，且原告也非安溪縣官橋鎮官橋村村民，又該土地產權房屋轉讓合同已經實際履行，故被告陳懷璧、鐘志東成為該房屋的實際所有人并據此獲得拆遷補償利益并無不妥，原告主張該合同屬無效合同缺乏法律和事實依據，因此對原告的訴訟請求不予支持。
二審泉州中院：
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；……。”《最高人民法院關于印發<全國民事審判工作會議紀要>的通知》（法辦[2011]442號）第15條規定：“在農村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應當依據合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經濟組織成員的，應當符合法律、行政法規和國家政策關于宅基地分配、使用條件的規定。”本案訴爭房屋的土地性質屬農民集體所有的土地，且房屋轉讓合同的受讓人陳懷壁系官郁村村民、鐘志東系善壇村村民，都不屬于訴爭房屋所在地安溪縣官橋鎮官橋村集體經濟組織成員，審理中，經本院向房屋所在地的安溪縣官橋鎮官橋村村民委員會調查，該村民委員會證實雙方之間的房屋轉讓行為未征得集體經濟組織同意，故雙方之間簽訂的《土地產權房屋轉讓協議》違反法律、行政法規的強制性規定，依法應確定為無效。合同無效后，雙方依據該合同取得的利益，應當予以返還，因此，陳懷壁、鐘志東應將依據雙方簽訂的《土地產權房屋轉讓協議》而取得的訴爭房屋及土地使用權證返還給鐘鍛煉，但鑒于本案訴爭房屋已被征用拆遷，拆遷安置補償涉及多項補償項目，有的補償項目屬原房屋、土地使用權人享有，有的補償項目屬拆遷時的住戶享有，而本案審理中，雙方當事人均未能提供拆遷安置部門發布的安置補償方案，故對鐘鍛煉要求確認訴爭房屋、土地因被征用拆遷而獲得的全部拆遷安置利益歸其享有的訴訟請求本案不作處理，鐘鍛煉可基于雙方簽訂的《土地產權房屋轉讓協議》無效向拆遷安置部門主張安置補償權利。本案訴爭房屋的集體土地使用權證在被征用拆遷時已由拆遷安置部門收取，故對鐘鍛煉要求返還集體土地使用權證的主張亦不予支持。
福州房產律師蔡思斌評析：
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；……。”
《最高人民法院關于印發<全國民事審判工作會議紀要>的通知》（法辦[2011]442號）第15條規定：“在農村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應當依據合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經濟組織成員的，應當符合法律、行政法規和國家政策關于宅基地分配、使用條件的規定。”
《合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”
案涉房屋屬在農村集體所有土地上建造房屋，出賣人將案涉房屋出售給非本級及經濟組織成員的，不具有法律效力。本案房屋買賣合同被認定為無效，但是案涉的房屋已實際征收拆除，不能返還，出賣人可向實際領取征收補償權益的買受人要求返還相應權益，但拆遷補償權益中涉及到多項補償項目，有的補償項目屬原房屋、土地使用權人享有，有的補償項目屬拆遷時的住戶享有，在返還時應注意區分，而非全部返還。
案例索引：
泉州市中級人民法院（2016）閩05民初4123號?“見《王小妹與福建漢洋房地產有限公司商品房預售合同糾紛一審民事判決書》（審判長黃蘊真，審判員莊麗娜，身旁元謝火生），載《無訟案例》（2017.6.9）。
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