福州房產(chǎn)律師：共有房產(chǎn)無法協(xié)商確定分割方式可以先行分割實物，難以分割的應當對折價或者拍賣變賣款項

關鍵詞：共有房產(chǎn)分割 協(xié)議不成 房產(chǎn)歸一方

裁判主旨：共有人對共有房產(chǎn)的分割方式達不成協(xié)議時，房產(chǎn)可以分割且不會因分割減損價值的，可以對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

案情簡介：

2012年1月5日，被告陳閩辦理了一份經(jīng)福建省福清市公證處公證的委托書。該委托書的委托人為被告，受托人為原告林彬，內(nèi)容為：”委托人和受托人共同擁有位于福州市臺江區(qū)新港街道六一中路223號瑞翔新苑3樓201單元的房產(chǎn)，建筑面積134.3平方米。因委托人事務繁忙，無法親自辦理有關手續(xù)，特委托林彬為我的代理人，并以我的名義，全權代為辦理領取上述房產(chǎn)的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，并代理上述房產(chǎn)向銀行抵押貸款事宜。”2012年1月17日，訟爭屋福州市臺江區(qū)新港街道六一中路223號瑞翔新苑3#樓201單元房屋所有權登記至原、被告名下，共有情況為共同共有，房屋取得方式為買賣，上一道權利人為福州福龍房地產(chǎn)有限公司。原告林彬訴請法院判令：1、分割原、被告位于福州市臺江區(qū)新港街道六一中路223號瑞翔新苑3#樓201單元的共有房產(chǎn)（房產(chǎn)歸被告所有，被告向原告支付房產(chǎn)價值一半的房價款）；2、本案訴訟費用由被告承擔。

訴訟中，被告確認訟爭屋目前由其交給被告的親戚無償居住，并未簽訂租賃合同。原審法院組織原、被告共同協(xié)商自行出售共有房屋事宜，但雙方無法就共同出售房屋達成一致意見。原告明確表示其無能力向被告支付50%的房價款，也沒有經(jīng)濟能力競價購買房屋；被告明確表示不同意分割訟爭房屋，不同意競價購買房屋，也不同意對訟爭房屋進行拍賣。

法院認為：

臺江法院：訟爭的福州市臺江區(qū)新港街道六一中路223號瑞翔新苑3#201單元房屋所有權登記在原告和被告名下，為原、被告二人共同共有。由于原、被告之間系為結婚而共同買房，現(xiàn)雙方已無結婚的意愿，原告作為共有人，在共有基礎喪失或者有重大理由需要分割共有物的情況下，有權要求分割共有房屋，以結束共有狀態(tài)。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九十五條的規(guī)定，”共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權”，因此原告和被告對于訟爭房產(chǎn)應當各分得二分之一。《中華人民共和國物權法》第一百條規(guī)定”共有人可以協(xié)商確定分割方式，在達不成協(xié)議時，共有的不動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，可以對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”本案訟爭房屋系單元套房，不宜實物分割。訴訟中，原、被告均不同意出資競價購買訟爭屋，也未能就共同出售訟爭屋達成一致意見。被告明確表示不同意拍賣訟爭房產(chǎn)。鑒于訟爭房屋目前已由被告交付他人無償使用，且被告不同意對訟爭房屋進行拍賣，原審法院判定訟爭房產(chǎn)歸被告所有，被告應按照訟爭屋的市場價值向原告支付50%的房價款，即人民幣80.05萬元。訴訟中，被告辯稱訟爭房屋系被告單獨出資購買，應為被告單獨所有，但未提供相應的證據(jù)予以證明，原審法院不予采信。被告認為其在分割共有物時應當給予多分，缺乏事實和法律依據(jù)，原審法院不予采納。綜上，依照《中華人民共和國物權法》第九十五條、第九十九條、第一百條第一款、第一百零四條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四第一款的規(guī)定，判決：一、福州市臺江區(qū)新港街道六一中路223號瑞翔新苑3樓201單元房產(chǎn)歸被告陳閩所有。二、被告陳閩應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告林彬支付上述房產(chǎn)50%的房價款人民幣800500元。

福州中院：一審法院鑒于本案實際情況判決訟爭房產(chǎn)歸上訴人所有，上訴人按照訟爭房屋的市場價值向被上訴人支付50%的房價款，并無不當。因此判決駁回上訴，維持原判。

福州房產(chǎn)律師評析：

《中華人民共和國物權法》第一百條規(guī)定明確規(guī)定了“共有人可以協(xié)商確定分割方式，在達不成協(xié)議時，共有的不動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，可以對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”?結合本案，對于訟爭房屋系單元套房的，實務中一般均不宜進行實物分割。在雙方均不同意出資競價購買訟爭屋，也未能就共同出售訟爭屋達成一致意見，一方又明確表示不同意拍賣訟爭房產(chǎn)，法院一般會采取將房產(chǎn)判決歸一方所有并由其向對方支付款項的方式予以解決。

案例索引：

福州市中級人民法院（2016）閩01民終字第445號“陳閩與林彬共有物分割糾紛”，見《陳閩與林彬共有物分割糾紛二審民事判決書》（審判長鄭秀琴，代理審判員謝芬、陳雯），載《無訟案例》（20160428）。