改判要點：夫妻一方與購房者已達成由夫妻一方支付55000元違約金解除案涉合同的合意，事后雖然未經(jīng)共有人即夫妻另一方的追認，但購房者有理由相信其為夫妻共同意思表示，夫妻一方解除合同的意思表示對另一方構(gòu)成了表見代理。

案情簡介：

2017年11月14日，陳大海與李霖、王玲在小白公司居間服務(wù)下，三方簽訂一份《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》，約定李霖、王玲將一房屋以745000元的價格轉(zhuǎn)讓給陳大海。合同第十四條第6點約定“甲乙雙方中的任何一方在合同生效后、完全履行前被認定違約，要承擔違約賠償責任，甲乙雙方約定違約金賠償數(shù)額為人民幣捌萬元整，若乙方違約，丙方須優(yōu)先將乙方支付的定金人民幣叁萬元整賠償給甲方”。在雙方履行合同過程中，因出賣方二人為公積金收款人確定問題以及出賣方未配合辦理網(wǎng)簽手續(xù)等原因，《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》未能順利履行。2018年1月20日，陳大海出具《違約金收條》一張，體現(xiàn)陳大海收到王玲就訟爭房屋的購房違約金55000元。

另查明，小白公司分別于2017年12月4日、15日、2018年1月26日（未被李霖、王玲妥收）向李霖、王玲發(fā)函催告二人繼續(xù)履行合同。2018年7月16日，小白公司向陳大海發(fā)送告知函，告知陳大海，因李霖、王玲現(xiàn)已同意繼續(xù)交易，陳大海可繼續(xù)配合辦理交易過戶程序。

陳大海起訴請求：判令解除《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》。

一審倉山區(qū)法院觀點：

陳大海與李霖、王玲、小白公司簽訂的《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》合法有效。

關(guān)于陳大海要求確認訟爭合同已于2018年1月22日解除的訴請，雖然王玲有于2018年1月20日向陳大海支付了違約金，但雙方并未明確約定該違約金為解除合同的違約金；此外，即便王玲同意解除合同，但陳大海亦無證據(jù)證實作為其中一方當事人的李霖亦同意解除合同，因此，陳大海要求確認訟爭合同已解除的訴請，不予支持。判決：駁回陳大海的全部訴訟請求。

另查明，陳大海一審提供的與王玲的微信截圖中顯示，雙方曾就解除合同的違約金金額進行過磋商。2018年1月20日，王玲付了55000元違約金給陳大海，陳大海向王玲出具了違約金收條。

二審福州中院觀點：

《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》合法有效。

關(guān)于王玲于2018年1月20日向陳大海支付55000元違約金的性質(zhì)問題。陳大海提供的微信截圖與違約金收條結(jié)合雙方的履約情況，可以構(gòu)成證據(jù)鎖鏈證實案涉55000元違約金確系解除合同的違約金。

關(guān)于王玲解除合同的意思表示是否構(gòu)成對李霖的表見代理問題。本院認為，王玲與陳大海已達成由王玲支付55000元違約金解除案涉合同的合意，事后雖然未經(jīng)共有人李霖追認，但陳大海有理由相信其為李霖、王玲夫妻共同意思表示，王玲解除案涉合同的意思表示對李霖構(gòu)成了表見代理。

綜上，改判：《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》于2018年1月22日解除。

福州蔡思斌律師評析：

• 買賣房產(chǎn)過程中，非違約方如何尋求救濟？

固定證據(jù)證明違約方的違約事實，包括但不限于此案中的出賣方公積金收款人出現(xiàn)問題、出賣方未配合辦理網(wǎng)簽手續(xù)、違約金收條、房產(chǎn)公司出具的購房定金退款承諾函等。

• 違約方向非違約方支付的款項是否屬于解除合同的違約金？

一審認為雖然支付了違約金，但雙方并未明確約定該違約金為解除合同的違約，二審結(jié)合買方提供的微信截圖，認為可以明確雙方解除合同的真意，由此可見，支付違約金的行為不一定代表解除合同的意思表示，故實務(wù)中望買賣雙方確定違約金的性質(zhì)以防后續(xù)引起紛爭。

• 夫妻一方解除合同能否認定系雙方共同意思表示？

原則上，一方解除合同不能認定為是雙方的意思表示。但作為買方有理由相信解除合同的意思表示系雙方共同真意所作出，只是由其中一人向其表示。故保險起見，若出賣人系夫妻，買方可以在收到解除合同的真意時多詢問一下是否另一方也知情。

案例索引：(2019)閩01民終835號，以上涉及人名均為化名。