改判要點(diǎn)：

買方在本案房屋買賣合同履行過程中違約情形更為明顯，按照雙方的約定及履約情況，認(rèn)定買方應(yīng)支付賣方違約金、律師代理費(fèi)及賣方辦理委托公證手續(xù)產(chǎn)生的費(fèi)用。

案情簡(jiǎn)介：

2018年4月12日，在中介公司服務(wù)下，林花（賣方）、吳海（買方）簽訂一份《房屋買賣合同》。合同約定“守約方有權(quán)要求違約方支付包括但不限于訴訟費(fèi)、律師代理費(fèi)、差旅費(fèi)等”。同日，林花（甲方）、吳海（乙方）及中介公司簽訂一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定“……甲方應(yīng)在領(lǐng)取其名下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后并交由中介公司后三日內(nèi)辦理公證委托事宜……乙方應(yīng)于2018年5月2日之前且在辦理甲方名下該房屋還款解押手續(xù)前，備妥按揭貸款銀材料，并將首付款一次性解入其于貸款銀行開立的賬戶中辦理凍結(jié)手續(xù)。”。吳海支付購房保證金150000元交由中介公司無息保管。

2018年5月9日，訟爭(zhēng)房屋辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。同年6月1日，林花向中介公司交付了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。同月19日，林花辦理公證委托并支付公證費(fèi)300元。

2018年5月23日，中介公司向吳海發(fā)出《告知函》。后中介公司又分兩次向吳海發(fā)出《履約催告函》。6月13日，林花向吳海發(fā)出三封EMS信件，分別為要求吳海償還辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)、《告知函》、《催告函》（要求吳海辦理首付款及凍結(jié)及按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)）。上述信件均送至吳海在中介公司保管的《房屋買賣合同》中所留的地址。吳海均未回應(yīng)。

2018年6月7日，吳海向林花發(fā)出《督促林花履行合同義務(wù)律師函》；同年7月8日，吳海向林花發(fā)出《關(guān)于解除〈房屋買賣合同〉、〈補(bǔ)充協(xié)議〉的告知函》。上述信件地址均非林花在《房屋買賣合同》中所留的地址。

另查，當(dāng)事人均認(rèn)可首付款的金額應(yīng)待訟爭(zhēng)房屋評(píng)估后由貸款銀行確定。

林花認(rèn)為吳海拒絕支付稅費(fèi)、拖延辦理評(píng)估手續(xù)等行為構(gòu)成根本違約，遂起訴請(qǐng)求：1.解除《房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《交易服務(wù)合同》；2.吳海支付林花辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》產(chǎn)生的稅費(fèi)、辦理《公證書》產(chǎn)生的費(fèi)用、違約金、律師代理費(fèi)損失。

吳海認(rèn)為其并未違約系履約不能且林花未按約辦理公證委托，便反訴請(qǐng)求：依照定金罰則，林花雙倍返還300000元履約保證金。

一審倉山法院觀點(diǎn)：

《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效。

關(guān)于林花訴稱吳海的違約情況，根據(jù)約定，吳海應(yīng)在合同簽訂后五個(gè)工作日內(nèi)提交身份證件，雖然吳海有通過微信向中介公司的職工提交了身份證照片，但該行為不能視為其履行了約定的義務(wù)。但林花或中介公司在此情況下，并未采取相應(yīng)的催促行為，現(xiàn)林花以此為由要求解除合同，不予支持。

雙方約定對(duì)林花應(yīng)于何時(shí)辦理其名下房屋還款解押手續(xù)并無明確的時(shí)間約定，因此，對(duì)于約定的吳海何時(shí)備妥按揭貸款的相關(guān)材料的時(shí)間也無法確定，林花主張吳海違約，亦無相應(yīng)依據(jù)。由于林花的貸款銀行尚未通知林花還款，故不存在吳海協(xié)助解押并存入解押款的情況。

合同約定公證費(fèi)用、稅費(fèi)由吳海承擔(dān)的前提應(yīng)是在合同順利履行的情況下，由吳海負(fù)擔(dān)，但雙方現(xiàn)均無繼續(xù)履行合同的意愿，林花相關(guān)訴請(qǐng)，不予支持。

關(guān)于吳海訴稱的林花違約情況。根據(jù)約定，林花應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書交由中介公司后三日內(nèi)辦理公證，本案林花遲延辦理，違約。但吳海未向林花在《房屋買賣合同》所留的地址寄送催告函，也未履行催告義務(wù)。吳海發(fā)出解除函件亦非向林花在《房屋買賣合同》所留的地址寄送，不發(fā)生解除合同的效力。

鑒于雙方現(xiàn)均無繼續(xù)履行合同的意愿，故《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》可予以解除。

關(guān)于吳海要求林花按照定金罰則的規(guī)定，雙倍返還300000元履約保證金的訴請(qǐng)。合同未約定保證金150000元款項(xiàng)為定金性質(zhì)，不予支持。

綜上，判決：解除《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，中介公司退還吳海的購房保證金150000元。

二審福州中院觀點(diǎn)：

因訟爭(zhēng)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未辦理妥當(dāng)，訟爭(zhēng)房屋不具備評(píng)估條件，則吳海應(yīng)支付的首付款金額無法確定，林花要求吳海在2018年5月2日之前履行合同義務(wù)（備妥貸款銀行貸款所需要的材料，并將首付款一次性轉(zhuǎn)入貸款銀行開立的賬戶中辦理凍結(jié)手續(xù)），顯屬不能，其據(jù)此主張吳海違約亦無依據(jù)。

關(guān)于林花是否存在違約行為。林花遲延辦理公證委托違約，因吳海未催告林花履行該義務(wù)，故林花的行為未造成合同無法繼續(xù)履行的后果。

關(guān)于吳海在合同履行過程中是否存在違約行為。根據(jù)約定，吳海應(yīng)提供身份證件以辦理房屋評(píng)估事宜，但吳海未予以提供，構(gòu)成違約。中介公司多次發(fā)函要求吳海履行合同義務(wù)。吳海均未履行，存在違約。林花據(jù)此起訴要求解除合同，吳海亦表示不繼續(xù)履行合同，故解除《房屋買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》。

關(guān)于本案的違約責(zé)任。吳海在本案房屋買賣合同履行過程中違約情形更為明顯，按照約定和雙方的履約情況，認(rèn)定吳海向林花支付的違約金為58515元為宜。

林花訴請(qǐng)吳海支付律師代理費(fèi)及因履行合同辦理委托公證手續(xù)產(chǎn)生的費(fèi)用，雙方對(duì)此有合同約定，予以支持。而因訟爭(zhēng)《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》被解除，辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》系林花為自己利益的行為，不予支持。

綜上，改判：吳海應(yīng)向林花支付違約金、律師代理費(fèi)、公證費(fèi)。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

一、非違約方是否需催告違約方履行合同義務(wù)？

一審認(rèn)為吳海履約行為確有不妥之處，但林花或中介公司并未采取相應(yīng)的催促行為，不能以此為由要求解除合同。無獨(dú)有偶，林花違反合同約定履行義務(wù)時(shí)存有瑕疵，因吳海亦未催告林花履行該義務(wù)，二審認(rèn)定林花行為未造成合同無法繼續(xù)履行的后果，不構(gòu)成違約。由此可見，非違約方雖然無催告違約方履行合同的義務(wù)，但為后續(xù)證明因?qū)Ψ竭`約導(dǎo)致合同被解除會(huì)起到至關(guān)重要的作用。

二、如何認(rèn)定違約方，如何解除合同？

一審認(rèn)為本案對(duì)于買方何時(shí)備妥貸款材料時(shí)間無法確定，且賣方貸款銀行尚未通知還款，故不存在買方協(xié)助解押并存入解押款的情況，對(duì)此買方不構(gòu)成違約。而賣方違約時(shí)，買方解除合同函件送達(dá)地址錯(cuò)誤，故不發(fā)生解除合同的效力。

二審綜合分析因買方一開始未提供身份證辦理相關(guān)手續(xù)且在收到催告函件后亦未配合進(jìn)行履約行為，構(gòu)成違約，承擔(dān)違約責(zé)任。合同因賣方提請(qǐng)解除而解除。

綜上，合同履行過程中，守約方可先催告違約方履行義務(wù)，在其未回復(fù)或在合理期限內(nèi)仍未履行的，應(yīng)發(fā)函告知其解除合同（確保地址無誤）并讓其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任或提請(qǐng)法院判決。

三、保證金同定金的區(qū)別是什么？

一審法院認(rèn)為，雙方并未約定保證金的款項(xiàng)為定金性質(zhì)，故買方主張適用定金罰則要求雙倍返還依據(jù)不足。提示：保證金與定金是兩種不同的款項(xiàng)，在合同中寫明支付款項(xiàng)是保證金的，則不可能適用定金法則。

案例索引：(2019)閩01民終833號(hào)，以上涉及人名均為化名。