改判要點：

買方未能證明已將指定新產(chǎn)權人一事向賣方聲明且支付首付款備款方式與協(xié)議約定不符，構成違約，故在此情形下，賣方未依約配合買方辦理貸款申請手續(xù)，雖構成違約但無需承擔違約責任。

案情簡介：

2017年3月13日，李英（買方）、李明（賣方）及小白公司簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》及協(xié)議。雙方約定：乙方有權指定第三方作為上述房產(chǎn)的新產(chǎn)權人，甲方知曉并同意……”。

2017年3月15日，李英向小白公司出具《證明》，指定其母親陳蘭為訴爭房產(chǎn)的新產(chǎn)權人。同日，李明辦理公證委托小白公司員工劉麗作為全權代理人，代為辦理房屋相關事項。

2017年3月31日，李英、陳蘭、李明等人先后一同到工商銀行和五一支行辦理貸款手續(xù)，李英向陳蘭當日新設的銀行賬戶匯入首付款合計98500元。

2017年4月11日，小白公司發(fā)函通知李明配合辦理貸款申請手續(xù)，但李明未配合辦理。

2017年4月20日，李明向小白公司郵寄《關于依法解除合同的函》。小白公司后郵寄給李英。

另，陳蘭于2017年3月31日受小白公司指定新設的賬戶，系用于支付、凍結、劃撥首付款。

李英向一審法院起訴請求：1.判令李明、小白公司繼續(xù)履行《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》并協(xié)助辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)；2.判令李明向李英支付違約金及律師費。

一審鼓樓法院觀點：

關于李英是否存在根本違約行為的問題。首先，李英有權指定其母親陳蘭為新產(chǎn)權人。其次，從李英出具《證明》指定陳蘭為新產(chǎn)權人，可以推定李明已經(jīng)知曉陳蘭為新產(chǎn)權人，且未有異議行為。第三，雖然雙方約定首付款為100000元，但李英存入98500元款項也足以認定其已履行支付首付款的主要義務。綜上，李英在履行合同過程中雖然存在履行瑕疵，但并不存在根本違約之情形。

關于李明發(fā)出的解除合同通知函是否發(fā)生法律效力的問題。首先，因李英不存在根本違約之情形，故李明發(fā)出解除合同通知函無合同及法律依據(jù)。其次，李英在收到解除合同通知函后數(shù)日即起訴要求繼續(xù)履行合同，舉重以明輕，該訴訟請求已包含對解除合同通知函效力的否認，并未超過法律規(guī)定的3個月除斥期間。故解除合同通知函未發(fā)生法律效力。

綜上，李英訴請繼續(xù)履行合同并辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)，于法有據(jù)。李明在李英未存在根本違約之情形下，拒絕積極配合李英辦理貸款申請手續(xù)以促成合同履行，未盡誠實信用義務，其行為已構成違約，依法應承擔違約責任。因李英要求繼續(xù)履行合同，故其主張李明雙倍返還定金無依據(jù)，僅支持其相當于定金數(shù)額的違約金。李英訴請李明賠償律師代理費，支持。

判決：一、李英支付李明購房款500000元；二、李明配合李英辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)并賠償李英違約金及律師代理費。

二審福州中院觀點：

第一，關于李英指定陳蘭為新產(chǎn)權人是否符合合同約定。小白公司未將李英新產(chǎn)權人的聲明告知李明。雖然李明辦理公證委托小白公司員工劉麗代為全權辦理房屋事項，但僅在李英已支付首付款而李明不配合辦理相應的交易手續(xù)時，小白公司方可行使代理權限。在案無證據(jù)證明小白公司或者評估機構曾告知李明委托評估人為陳蘭。綜上，李英未能證明將指定陳蘭為產(chǎn)權人一事向李明聲明，指定程序不符合合同約定。

第二，關于李英首付款備款是否符合合同約定。本案李英首付款備款方式與協(xié)議約定不符，亦無法實現(xiàn)資金監(jiān)管的目的。此外，小白公司亦未能證明此首付款備款方式為交易習慣，且在協(xié)議已明確約定的情況下。綜上，李英首付款備款不符合合同約定。

第三，關于李英的違約情形是否屬于合同約定的李明可單方解除合同的情形。首先，李英的備款行為足以證明李英積極履行主要債務、李英指定其母親陳蘭為產(chǎn)權人不影響合同目的的實現(xiàn)。其次，合同履行過程中，李英、李明僅能通過小白公司溝通，不能直接聯(lián)系。李英出具聲明，在沒有得到異議回復的情況下，李英有理由信任李明一方未提出異議。同樣，李英首付款備款系按照小白公司的指示進行，有理由相信自己已經(jīng)依約履行合同義務。因此，李英的違約情形系因小白公司服務不當所致，李英并無不依約履行合同的意思表示。綜上，李英不構成根本違約，不屬于李明可單方解除合同的情形。

第四，李明發(fā)出的解除合同通知函是否已發(fā)生法律效力。首先，如上所述，李英違約情形不滿足合同解除條件；其次，李英在收到李明解除合同通知函后數(shù)日內(nèi)即向法院起訴要求李明繼續(xù)履行合同，該訴請即是對合同解除通知的異議。

綜上，改判：一、李英支付李明購房款500000元；二、李明配合李英辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)。

福州律師蔡思斌評析：

就本案買方將首付款存入銀行賬戶的行為，一審認為，本案首付款100000萬元，但買方存入98500元款項也足以認定其已履行支付首付款的主要義務，雖然存在履行瑕疵，但并不存在根本違約之情形。二審認為，李英實際備款方式與協(xié)議約定須將首付款轉入公司指定的銀行賬戶無息監(jiān)管不符，故其行為不符合合同約定，構成違約，但非根本違約。提示：買方在接受服務時需多留心，注意履約行為是否符合合同約定，如若因此而需承擔違約責任就得不償失了。

本案買方在收到賣方解除合同通知函后即向法院起訴要求繼續(xù)履行合同，該訴請即是對合同解除通知提出的異議，解除合同通知函未發(fā)生效力。根據(jù)法律規(guī)定，當事人需在3個月的除斥期間內(nèi)針對對方提出解除合同表示異議，否則合同解除。故無論買賣雙方哪一方收到解除合同的通知后，若不同意均需在三個月內(nèi)與另一方交涉，提出異議可以律師函、起訴等方式。

案例索引：(2019)閩01民終3411號，以上涉及人名均為化名。