改判要點(diǎn)：

買方未能證明已將指定新產(chǎn)權(quán)人一事向賣方聲明且支付首付款備款方式與協(xié)議約定不符，構(gòu)成違約，故在此情形下，賣方未依約配合買方辦理貸款申請手續(xù)，雖構(gòu)成違約但無需承擔(dān)違約責(zé)任。

案情簡介：

2017年3月13日，李英（買方）、李明（賣方）及小白公司簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》及協(xié)議。雙方約定：乙方有權(quán)指定第三方作為上述房產(chǎn)的新產(chǎn)權(quán)人，甲方知曉并同意……”。

2017年3月15日，李英向小白公司出具《證明》，指定其母親陳蘭為訴爭房產(chǎn)的新產(chǎn)權(quán)人。同日，李明辦理公證委托小白公司員工劉麗作為全權(quán)代理人，代為辦理房屋相關(guān)事項。

2017年3月31日，李英、陳蘭、李明等人先后一同到工商銀行和五一支行辦理貸款手續(xù)，李英向陳蘭當(dāng)日新設(shè)的銀行賬戶匯入首付款合計98500元。

2017年4月11日，小白公司發(fā)函通知李明配合辦理貸款申請手續(xù)，但李明未配合辦理。

2017年4月20日，李明向小白公司郵寄《關(guān)于依法解除合同的函》。小白公司后郵寄給李英。

另，陳蘭于2017年3月31日受小白公司指定新設(shè)的賬戶，系用于支付、凍結(jié)、劃撥首付款。

李英向一審法院起訴請求：1.判令李明、小白公司繼續(xù)履行《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；2.判令李明向李英支付違約金及律師費(fèi)。

一審鼓樓法院觀點(diǎn)：

關(guān)于李英是否存在根本違約行為的問題。首先，李英有權(quán)指定其母親陳蘭為新產(chǎn)權(quán)人。其次，從李英出具《證明》指定陳蘭為新產(chǎn)權(quán)人，可以推定李明已經(jīng)知曉陳蘭為新產(chǎn)權(quán)人，且未有異議行為。第三，雖然雙方約定首付款為100000元，但李英存入98500元款項也足以認(rèn)定其已履行支付首付款的主要義務(wù)。綜上，李英在履行合同過程中雖然存在履行瑕疵，但并不存在根本違約之情形。

關(guān)于李明發(fā)出的解除合同通知函是否發(fā)生法律效力的問題。首先，因李英不存在根本違約之情形，故李明發(fā)出解除合同通知函無合同及法律依據(jù)。其次，李英在收到解除合同通知函后數(shù)日即起訴要求繼續(xù)履行合同，舉重以明輕，該訴訟請求已包含對解除合同通知函效力的否認(rèn)，并未超過法律規(guī)定的3個月除斥期間。故解除合同通知函未發(fā)生法律效力。

綜上，李英訴請繼續(xù)履行合同并辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，于法有據(jù)。李明在李英未存在根本違約之情形下，拒絕積極配合李英辦理貸款申請手續(xù)以促成合同履行，未盡誠實(shí)信用義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因李英要求繼續(xù)履行合同，故其主張李明雙倍返還定金無依據(jù)，僅支持其相當(dāng)于定金數(shù)額的違約金。李英訴請李明賠償律師代理費(fèi)，支持。

判決：一、李英支付李明購房款500000元；二、李明配合李英辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)并賠償李英違約金及律師代理費(fèi)。

二審福州中院觀點(diǎn)：

第一，關(guān)于李英指定陳蘭為新產(chǎn)權(quán)人是否符合合同約定。小白公司未將李英新產(chǎn)權(quán)人的聲明告知李明。雖然李明辦理公證委托小白公司員工劉麗代為全權(quán)辦理房屋事項，但僅在李英已支付首付款而李明不配合辦理相應(yīng)的交易手續(xù)時，小白公司方可行使代理權(quán)限。在案無證據(jù)證明小白公司或者評估機(jī)構(gòu)曾告知李明委托評估人為陳蘭。綜上，李英未能證明將指定陳蘭為產(chǎn)權(quán)人一事向李明聲明，指定程序不符合合同約定。

第二，關(guān)于李英首付款備款是否符合合同約定。本案李英首付款備款方式與協(xié)議約定不符，亦無法實(shí)現(xiàn)資金監(jiān)管的目的。此外，小白公司亦未能證明此首付款備款方式為交易習(xí)慣，且在協(xié)議已明確約定的情況下。綜上，李英首付款備款不符合合同約定。

第三，關(guān)于李英的違約情形是否屬于合同約定的李明可單方解除合同的情形。首先，李英的備款行為足以證明李英積極履行主要債務(wù)、李英指定其母親陳蘭為產(chǎn)權(quán)人不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)。其次，合同履行過程中，李英、李明僅能通過小白公司溝通，不能直接聯(lián)系。李英出具聲明，在沒有得到異議回復(fù)的情況下，李英有理由信任李明一方未提出異議。同樣，李英首付款備款系按照小白公司的指示進(jìn)行，有理由相信自己已經(jīng)依約履行合同義務(wù)。因此，李英的違約情形系因小白公司服務(wù)不當(dāng)所致，李英并無不依約履行合同的意思表示。綜上，李英不構(gòu)成根本違約，不屬于李明可單方解除合同的情形。

第四，李明發(fā)出的解除合同通知函是否已發(fā)生法律效力。首先，如上所述，李英違約情形不滿足合同解除條件；其次，李英在收到李明解除合同通知函后數(shù)日內(nèi)即向法院起訴要求李明繼續(xù)履行合同，該訴請即是對合同解除通知的異議。

綜上，改判：一、李英支付李明購房款500000元；二、李明配合李英辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

福州律師蔡思斌評析：

就本案買方將首付款存入銀行賬戶的行為，一審認(rèn)為，本案首付款100000萬元，但買方存入98500元款項也足以認(rèn)定其已履行支付首付款的主要義務(wù)，雖然存在履行瑕疵，但并不存在根本違約之情形。二審認(rèn)為，李英實(shí)際備款方式與協(xié)議約定須將首付款轉(zhuǎn)入公司指定的銀行賬戶無息監(jiān)管不符，故其行為不符合合同約定，構(gòu)成違約，但非根本違約。提示：買方在接受服務(wù)時需多留心，注意履約行為是否符合合同約定，如若因此而需承擔(dān)違約責(zé)任就得不償失了。

本案買方在收到賣方解除合同通知函后即向法院起訴要求繼續(xù)履行合同，該訴請即是對合同解除通知提出的異議，解除合同通知函未發(fā)生效力。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人需在3個月的除斥期間內(nèi)針對對方提出解除合同表示異議，否則合同解除。故無論買賣雙方哪一方收到解除合同的通知后，若不同意均需在三個月內(nèi)與另一方交涉，提出異議可以律師函、起訴等方式。

案例索引：(2019)閩01民終3411號，以上涉及人名均為化名。