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遭遇暴雨、交通管制,開發商能否順延交房天數?-19年福州中院改判案例評析-商品房預售合同糾紛27 ?

遭遇暴雨、交通管制,開發商能否順延交房天數?-19年福州中院改判案例評析-商品房預售合同糾紛27 ?

改判要點:合同已明確約定“如遇特殊原因,開發商可據實予以延期”,故出現暴雨、交通管制等特殊情況,開發商可以順延相應交房天數,計算逾期違約金時應予扣除相應天數?

案情簡介:

2015年張云與大黑公司簽訂《商品房買賣合同》及補充協議,約定購買位于福清市某房屋,該合同第八條第一款約定:“出賣人應當在2016年12月31日前,符合條件的商品房交付買受人使用”,第八條第三款約定:“……如遇下列特殊原因,除雙方協商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據實予以延期:……施工期間發生日降雨量超過25MM或六級以上(含六級)大風及其他惡劣天氣,出賣人可根據氣象部門出具的證明順延交房日期;3)因政府相關部門作出特定時間內不準施工的決定,以及中高考期間,出賣人有權相應順延交房時間” 2017年4月20日張云經大黑公司通知,辦理了交房手續。?

審福清法院觀點

張云與大黑公司簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議系雙方真實意思表示,不違反法律法規的強制性規定,為有效合同,雙方當事人均應當按照約定全面履行自己的義務。雙方約定于2016年12月31日前交房,但實際交房時間為2017年4月20日,且小區內部道路、綠化及安全欄桿未建設完成,尚不符合交房條件,已構成逾期交房違約。按照合同第九條約定,逾期不超過365日,出賣人應按日向買受人支付已付購房款萬分之一的違約金,現張云訴請大黑公司支付逾期交房違約金30191.7元(274.47元/天×110天),符合合同約定,一審法院予以支持。

二審中,大黑公司提交了竣工驗收報告、消防驗收意見書、《入伙通知書》及其EMS快遞單及回執、入伙須知、照片、福清市氣象局氣象資料、中高考期間實行交通管制的新聞資料、入伙手續書。

二審福州中院觀點:

本院認為,張云經大黑公司通知,于2017年4月20日與大黑公司辦理了交房手續,一審認定逾期交房違約金于2017年4月20日終止計算并無不當,本院予以支持。

關于交房期限順延天數的問題,依據案涉房屋《竣工驗收報告》載明開工日期為2014年2月1日,竣工日期為2016年12月2日,故大黑公司主張案涉房屋于2013年1月動工的主張本院不予支持。依據大黑公司二審提交的2013-2016年福清市氣象局氣象資料、中高考期間實行交通管制的新聞資料等證據,自2014年2月1日至2016年12月2日期間福清市六級以上大風、降雨量超過25mm及中高考期間天數共85天(其中大風大雨及中高考重合天數為19天)。案涉合同第八條第三款約定:“……如遇下列特殊原因,除雙方協商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據實予以延期:……施工期間發生日降雨量超過25MM或六級以上(含六級)大風及其他惡劣天氣,出賣人可根據氣象部門出具的證明順延交房日期;3)因政府相關部門作出特定時間內不準施工的決定,以及中高考期間,出賣人有權相應順延交房時間;……”據此,應認定可順延交房天數為66天。據此,扣除可順延交房天數后大黑公司逾期交房44天,大黑公司應支付逾期交房違約金應為12077元(2744685元×0.01%×44天)。?

福州律師蔡思斌評析:

一、本案的主要爭議焦點是否應當順延交房期限,一審認為雙方在合同中已明確約定交房期限,因此大黑公司應當按照合同約定承擔逾期交房違約金。

二、二審過程中大黑公司提交福清市氣象局氣象資料、中高考期間實行交通管制的新聞資料等證據,證明確實存在客觀因素導致無法正常按期交房,二審法院考慮到雙方在合同中已經明確約定“如遇下列特殊原因,除雙方協商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據實予以延期”,最終綜合客觀情況予以延期44天,計算逾期違約金時亦予以扣減相應天數。

案例索引:(2019)閩01民終4425號,以上涉及人名均為化名。

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