一波三折

買(mǎi)下新房卻辦不了房產(chǎn)證
2010年12月12日，老許用大半輩子的積蓄35萬(wàn)元，從老陳手中買(mǎi)了一套嶄新的拆遷安置房。房子位于揚(yáng)州市江都區(qū)的一個(gè)小鎮(zhèn)上，配套齊全，價(jià)格公道，老許十分滿(mǎn)意。

很快，老許一家滿(mǎn)心歡喜地搬進(jìn)了新房。根據(jù)政策要求，拆遷安置房要先初始登記到被拆遷人名下，才能再過(guò)戶(hù)到買(mǎi)受人名下。老許被告知，要等到2013年12月才可以辦理初始登記。2013年12月，老許聯(lián)系老陳準(zhǔn)備辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，老陳的兒子陳某因涉嫌販賣(mài)毒品罪剛被逮捕，老陳正為兒子的案子奔波，根本無(wú)心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。考慮到老陳家的特殊情況，想著過(guò)戶(hù)的事也不急于一時(shí)，老許同意再等等。

誰(shuí)料次年9月，老陳因病去世。由于老陳的妻子早先也已過(guò)世，按照法律規(guī)定，尚未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的房產(chǎn)便由陳某繼承。而陳某已于2013年11月入獄服刑，老許只能等待陳某出獄。

2019年2月18日，陳某獲減刑被釋放，出獄后很快對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行了初始登記。但當(dāng)老許找陳某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，他卻以各種理由推托，不予配合，老許遂將陳某起訴至揚(yáng)州市江都區(qū)法院。同年11月25日，江都區(qū)法院作出民事判決，判令陳某協(xié)助老許辦理案涉房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變更登記。

本以為過(guò)戶(hù)這事兒這下可算板上釘釘了，誰(shuí)知半路又突然“殺”出一個(gè)王某。王某拿出了一張針對(duì)同一房產(chǎn)歸屬、出自揚(yáng)州市廣陵區(qū)法院的判決書(shū)。更巧的是，這個(gè)案子的判決時(shí)間和老許起訴陳某一案的判決時(shí)間竟是同一天。

老許了解得知，陳某出獄后向王某借款60萬(wàn)元，并將案涉房產(chǎn)抵押給了王某。后王某將陳某起訴至法院請(qǐng)求陳某歸還借款。廣陵區(qū)法院判決陳某歸還借款及利息，如不能按期歸還，王某有權(quán)申請(qǐng)將案涉房產(chǎn)折價(jià)拍賣(mài)或變賣(mài)，在60余萬(wàn)元內(nèi)優(yōu)先受償。

2020年1月，王某向廣陵區(qū)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。廣陵區(qū)法院遂將案涉房產(chǎn)查封，并進(jìn)入拍賣(mài)程序，要求老許限期搬離，這給老許一家的生活造成了嚴(yán)重影響。老許不服廣陵區(qū)法院作出的民事判決及執(zhí)行行為，以第三人身份先后申請(qǐng)?jiān)賹彙⑻岢鰣?zhí)行異議、對(duì)駁回執(zhí)行異議的裁定申請(qǐng)復(fù)議，要求該法院解除對(duì)案涉房產(chǎn)的查封措施，均未獲支持。2021年1月，老許來(lái)到廣陵區(qū)檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。

 

撥開(kāi)迷霧

檢察監(jiān)督找準(zhǔn)問(wèn)題癥結(jié)
受理老許的監(jiān)督申請(qǐng)后，廣陵區(qū)檢察院迅速成立辦案組，對(duì)案件展開(kāi)調(diào)查，多次召開(kāi)會(huì)議厘清監(jiān)督思路。
“陳某出獄才一個(gè)月，就能借到60萬(wàn)元，一個(gè)月內(nèi)就辦完了抵押手續(xù)，兩起民事案件還在同一天判決，這也太蹊蹺了！”種種反常跡象讓辦案檢察官生疑：有無(wú)可能是陳某與王某串通打“假官司”，促使法院拍賣(mài)案涉房產(chǎn)，王某獲得拍賣(mài)款后再私下給陳某，如此來(lái)?yè)p害老許的利益？

辦案組遂對(duì)陳、王二人的銀行流水等進(jìn)行調(diào)查，但未發(fā)現(xiàn)陳某將60萬(wàn)元返還給王某，后期王某也向公安機(jī)關(guān)報(bào)案稱(chēng)陳某詐騙。由此，認(rèn)定陳、王二人實(shí)施虛假訴訟的證據(jù)不足。

針對(duì)上述情況，辦案組迅速調(diào)整調(diào)查方向：“江都區(qū)、廣陵區(qū)法院都是在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上依法作出的判決，且判決時(shí)間在同一天，現(xiàn)在雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于老許對(duì)案涉房產(chǎn)所具有的物權(quán)期待權(quán)，能否排除王某訴陳某案中法院對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行。”

圍繞爭(zhēng)議焦點(diǎn)，檢察官立即查找相關(guān)法律和司法解釋?zhuān)珳?zhǔn)鎖定最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）第二十八條：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。”

“也就是說(shuō)，如果老許是在廣陵區(qū)法院查封案涉房產(chǎn)之前就向老陳購(gòu)買(mǎi)了該房產(chǎn)、支付了購(gòu)房款、合法占有并使用該房產(chǎn)，而長(zhǎng)期未過(guò)戶(hù)不是老許自身的過(guò)錯(cuò)所致，就完全符合《規(guī)定》第二十八條所列的四種情形，如此，法院就不能執(zhí)行案涉房產(chǎn)。”辦案檢察官表示，“從某種意義上說(shuō)老許已經(jīng)取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)，只是缺少辦證這一個(gè)環(huán)節(jié)而已。”

為核實(shí)相關(guān)問(wèn)題，辦案檢察官馬不停蹄地四處奔走：從房屋中介處調(diào)查房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂時(shí)間、購(gòu)房款支付時(shí)間以及房產(chǎn)交付時(shí)間是否在查封之前；查清案涉房產(chǎn)近年來(lái)產(chǎn)生的水電煤氣費(fèi)用；向鄰居了解老許是否長(zhǎng)期居住在案涉房產(chǎn)內(nèi)；向拆遷辦、公安機(jī)關(guān)調(diào)查案涉房產(chǎn)未及時(shí)過(guò)戶(hù)的原因；向房管部門(mén)了解老許和妻子在揚(yáng)州是否有其他住房……

2021年春節(jié)前夕，檢察官再次登門(mén)走訪(fǎng)，老許的家中卻沒(méi)有一絲過(guò)年的喜慶氣氛。“謝謝你們這么關(guān)心我的案子，這些年，我也去了其他部門(mén)反映情況，問(wèn)題都沒(méi)能得到解決，估計(jì)這是我在這個(gè)房子里過(guò)的最后一個(gè)春節(jié)了。”年過(guò)半百的老許哽咽地對(duì)檢察官說(shuō)。

檢察官暗下決心：這個(gè)案子，要加快進(jìn)度了！

 

峰回路轉(zhuǎn)

檢察建議助申請(qǐng)人拿回產(chǎn)房
2021年3月，在辦案檢察官加班加點(diǎn)的推進(jìn)下，案件迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)：經(jīng)過(guò)詳細(xì)調(diào)查，老許的情況完全符合《規(guī)定》第二十七條和第二十八條之規(guī)定。

“同時(shí)，我們還通過(guò)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)等檢索發(fā)現(xiàn)，最高人民法院、四川省高級(jí)法院等共計(jì)7份同類(lèi)型案件的生效裁判文書(shū)支持以上觀點(diǎn)。”檢察官召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議充分論證，認(rèn)為老許對(duì)案涉房產(chǎn)所享有的物權(quán)期待權(quán)可以排除法院對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。

2021年4月2日，廣陵區(qū)檢察院向廣陵區(qū)法院制發(fā)檢察建議，建議撤銷(xiāo)對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行措施。同時(shí)，檢察官還就法律適用及最高法等發(fā)布的同類(lèi)案件的生效民事判決進(jìn)行充分闡釋。同年6月，廣陵區(qū)法院答復(fù)對(duì)案涉房產(chǎn)裁定中止執(zhí)行，但查封并未解除。

2021年11月，王某對(duì)廣陵區(qū)法院提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求準(zhǔn)許繼續(xù)執(zhí)行案涉房產(chǎn)。2022年11月22日，廣陵區(qū)法院一審判決駁回王某的訴訟請(qǐng)求。王某不服，向揚(yáng)州市中級(jí)法院提起上訴。2023年2月16日，揚(yáng)州市中級(jí)法院二審維持一審判決。王某向江蘇省高級(jí)法院申請(qǐng)?jiān)賹徍螅ㄔ翰枚g回其再審申請(qǐng)。這期間，案涉房產(chǎn)一直處于中止執(zhí)行狀態(tài)。

在王某針對(duì)法院的中止執(zhí)行裁定提起執(zhí)行異議之訴、提起上訴、申請(qǐng)?jiān)賹彽仍V訟權(quán)利全部行使完畢后，廣陵區(qū)檢察院立即向廣陵區(qū)法院再次發(fā)出檢察建議，建議及時(shí)解除對(duì)案涉房產(chǎn)的查封措施，法院于當(dāng)月裁定解除。這意味著，老許終于可以辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)了！

心情激動(dòng)的老許趕去房管部門(mén)咨詢(xún)過(guò)戶(hù)事宜時(shí)，卻被告知雖然查封已經(jīng)解除，但因該房產(chǎn)上仍有抵押，還是不能過(guò)戶(hù)。這可怎么辦？老許打通了檢察官的電話(huà)。

“以前物權(quán)法規(guī)定，抵押的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、過(guò)戶(hù)必須征得抵押權(quán)人同意。但現(xiàn)在民法典對(duì)此有新的規(guī)定。”電話(huà)里，檢察官給老許詳細(xì)普法，“民法典第四百零六條規(guī)定，‘抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定’。也就是說(shuō)，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)恍枰盅簷?quán)人同意，你的房子可以‘帶押過(guò)戶(hù)’。”

檢察官的話(huà)讓老許安下心來(lái)。在老許與承辦法官積極溝通后，江都區(qū)法院向房管部門(mén)發(fā)出了要求協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)至申請(qǐng)人名下的執(zhí)行通知。2023年11月27日，老許終于拿到房產(chǎn)證。

 

檢察官說(shuō)法

辦好民事執(zhí)行監(jiān)督案的三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

民事執(zhí)行監(jiān)督是民事訴訟監(jiān)督的重要組成部分。檢察機(jī)關(guān)高質(zhì)效辦好民事執(zhí)行監(jiān)督案，有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

一是找準(zhǔn)案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。在審查執(zhí)行監(jiān)督案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面審查案件中雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系，對(duì)有權(quán)利沖突的案件，認(rèn)真研究雙方當(dāng)事人的權(quán)利基礎(chǔ)，判斷出在法律上誰(shuí)的權(quán)利更優(yōu)先。本案中，老許對(duì)案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)能否排除執(zhí)行是辦案關(guān)鍵，找準(zhǔn)這個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)后，通過(guò)鎖定可適用的法條和司法解釋?zhuān)O(jiān)督難題迎刃而解。

二是充分運(yùn)用調(diào)查核實(shí)權(quán)。調(diào)查核實(shí)權(quán)是檢察機(jī)關(guān)開(kāi)展民事訴訟監(jiān)督的一項(xiàng)重要權(quán)力。調(diào)查核實(shí)權(quán)的行使可以增加檢察官的親歷性，圍繞法條所列舉的條件進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，能夠使民事檢察案件的法律真實(shí)無(wú)限接近客觀真實(shí)，使司法機(jī)關(guān)認(rèn)定事實(shí)、適用法律更符合生活實(shí)際，不至于偏離人民群眾對(duì)司法公正的期待。本案中，檢察官充分運(yùn)用調(diào)查核實(shí)權(quán)對(duì)老許購(gòu)房、支付購(gòu)房款、裝修居住等情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，掌握老許對(duì)案涉房產(chǎn)享有權(quán)利的真實(shí)狀況，為檢察官提出監(jiān)督意見(jiàn)提供了有力支撐。

三是跟進(jìn)監(jiān)督確保權(quán)益落實(shí)。檢察建議是檢察機(jī)關(guān)啟動(dòng)監(jiān)督程序的重要一環(huán)，檢察建議的提出不是案件的終結(jié)而是實(shí)質(zhì)監(jiān)督的開(kāi)始。本案中，檢察官摒棄“文來(lái)文往”的監(jiān)督方式，數(shù)次當(dāng)面與法官示證交流，充分闡明檢察機(jī)關(guān)調(diào)查取證的過(guò)程和監(jiān)督意見(jiàn)。向法院提出檢察建議后，檢察機(jī)關(guān)沒(méi)有就此止步，而是持續(xù)關(guān)注案件進(jìn)展，適時(shí)開(kāi)展跟進(jìn)監(jiān)督，確保檢察建議被采納和落實(shí)。針對(duì)當(dāng)事人對(duì)民法典中“帶押過(guò)戶(hù)”的規(guī)定不清楚的情況，檢察官積極開(kāi)展普法宣傳，幫助當(dāng)事人將合法權(quán)益落到實(shí)處。

來(lái)源：檢察日?qǐng)?bào)·民生周刊