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商品房買賣合同糾紛中享有合同解除權(quán)并不意味著需立即行使

商品房買賣合同糾紛中享有合同解除權(quán)并不意味著需立即行使

 

福州房產(chǎn)律師:商品房買賣合同糾紛中享有合同解除權(quán)并不意味著需立即行使

 

關(guān)鍵詞:房屋解除權(quán)?商品房預(yù)定合同 商品房買賣合同

裁判主旨:享有解除合同的權(quán)利并不意味著需立即行使解除權(quán),如遇特殊情況等待妥善解決并非怠于行使自己的權(quán)利,也并不存在超出訴訟時(shí)效的情形。

案情簡介:

2006年8月16日,原告蔡祖建、被告福州鴻業(yè)房地產(chǎn)有限公司簽訂了一份《商品房預(yù)定合同》,合同約定:被告將由自己開發(fā)的位于福州市六一路東側(cè)的“鴻業(yè)中心大廈”六層04號房出售給原告,該商品房的用途為住宅,總金額為人民幣575400元。該合同第六條約定,“雙方簽訂《商品房預(yù)定合同》之日,買受人付給預(yù)定房款計(jì)人民幣23萬元正,余款待出賣人該商品房開盤時(shí),雙方簽訂正式合同時(shí)付清或按揭付清,甲方開具正式稅務(wù)發(fā)票”。該合同第八條約定,“出賣人應(yīng)當(dāng)在2008年12月31日前,依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定,將具備下列第4種條件,并符合本合同約定的商品房交付買受人使用:1、……4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件……”,該條第二款并約定“但如遇下列特殊原因,除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據(jù)實(shí)予以延期:1、遭遇不可抗力,且出賣人在發(fā)生之日起六十日內(nèi)告知買受人的;2、若遇非常事件08年12月31日無法交房,在超出三個(gè)月(即至09年3月30日)后,應(yīng)退還預(yù)訂金,可解除合同由4月1日起每月按1.2%付息”。同日,原告向被告支付了“預(yù)訂商品房預(yù)收款人民幣23萬元”,被告出具編號為NO0378554的收款收據(jù)。

現(xiàn)原告主張從自2006年至今,因被告無法與原告簽訂正式的商品房預(yù)售合同,請求解除雙方簽訂的《商品房預(yù)定合同》并償還已支付的預(yù)收款人民幣230000元,并支付從2009年4月1日起至合同解除之日止的利息,每月按1.2%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

 

法院認(rèn)為:

臺江區(qū)法院:根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條:“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同,約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同,一方不履行訂立買賣合同的義務(wù),對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?,人民法院?yīng)予支持?!钡囊?guī)定,現(xiàn)原告主張從自2006年至今,因被告無法與原告簽訂正式的商品房預(yù)售合同,請求解除雙方簽訂的《商品房預(yù)定合同》并償還已支付的預(yù)收款人民幣230000元,原審法院予以支持。因合同約定“2、若遇非常事件08年12月31日無法交房,在超出三個(gè)月(即至09年3月30日)后,應(yīng)退還預(yù)訂金,可解除合同由4月1日起每月按1.2%付息”,被告應(yīng)支付原告從2009年4月1日起至合同解除之日止的利息,每月按1.2%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。但原告蔡祖建在2009年4月1日就已經(jīng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害,但其于2013年7月份才向原審法院提起訴訟,因此被告應(yīng)向原告支付從2011年7月起至合同解除之日止的利息,每月按1.2%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。故判決被告福州鴻業(yè)房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還給原告蔡祖建購房款人民幣230000元,并支付從2011年7月份至本判決生效之日止的利息,每月按1.2%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

福州中院:《商品房預(yù)定合同》第八條僅約定若上訴人逾期交房三個(gè)月(09年3月30日)后,被上訴人有權(quán)解除合同并要求退還押金,該條款并不意味著被上訴人需立即行使解除權(quán)。因上訴人發(fā)生變故,未能按期建設(shè)完成“鴻業(yè)中心大廈”,后各相關(guān)部門介入?yún)f(xié)調(diào)解決該問題。被上訴人作為購房人,在此特殊情況下等待妥善解決并非怠于行使自己的權(quán)利,因此,本案并不存在超出訴訟時(shí)效的情形。綜上,原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,應(yīng)予以維持。

蔡思斌律師評析:

一般情況下,合同中約定有解除權(quán),并不意味需要馬上行使。但是如果合同權(quán)的行使涉及到款項(xiàng)的返還、占用款項(xiàng)利息的計(jì)算問題,建議要盡快行使,因?yàn)槔⒌挠?jì)算涉及到兩年訴訟時(shí)效問題。

本文摘錄于福州房地產(chǎn)審判觀察匯編。福州房地產(chǎn)審判觀察系蔡思斌律師在長期關(guān)注、搜集福州地區(qū)及其他地區(qū)法院房地產(chǎn)審判實(shí)例,并結(jié)合自身多年辦案經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上歸納、編輯、原創(chuàng)而成。轉(zhuǎn)載請注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。

 

案例索引:

福州市中級人民法院(2014)榕民終字第961號“蔡祖建與福州鴻業(yè)房地產(chǎn)有限公司合同糾紛”,見《蔡祖建與福州鴻業(yè)房地產(chǎn)有限公司合同糾紛二審民事判決書》(審判長鄭克華,代理審判員繆羽、黃鋒),載《無訟案例》(20140415)。

 

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