2015年1月，福州姚先生購(gòu)買了一套拆遷安置房。因拆遷安置房所涉被拆遷人是賣方已逝母親林氏名字，且產(chǎn)權(quán)證尚未辦理，故姚先生與林氏兒子江先生簽署房屋買賣合同時(shí)，仍然有讓江先生二個(gè)姐姐作為共有人在合同上一并簽字。合同約定房屋總價(jià)為82萬(wàn)，買方先行支付65.6萬(wàn)后，房屋使用權(quán)即歸買方，余款16.4萬(wàn)待房屋產(chǎn)權(quán)辦至買方時(shí)支付，如賣方違約需支付違約金65萬(wàn)并承擔(dān)訴訟維權(quán)各項(xiàng)費(fèi)用等。合同另有約定賣方承諾該房產(chǎn)的共有權(quán)人對(duì)本交易均無(wú)異議，若因共有權(quán)人因素導(dǎo)致本合同無(wú)法履行的則視為江先生違約，由江先生承擔(dān)全部違約賠償責(zé)任。
合同簽署后，江先生將房屋交付給姚先生，姚先生后續(xù)有裝修并對(duì)外出租。2021年3月4日，該房屋權(quán)證登記至林氏名下。2021年6月23日，案涉房產(chǎn)變更登記至江先生江大姐名下，取得方式為繼承。2022年3月23日，江大姐因貸款將房屋抵押給銀行，并辦理抵押登記，最高債權(quán)數(shù)額1869700元。
案件還有一些其他背景資料，比如案涉房屋與另外五套房產(chǎn)原系老房拆遷安置所得，原所有權(quán)人為江先生的母親林氏。2014年10月24日，江氏姐弟三人有簽訂《協(xié)議書》，約定通過(guò)拆遷所得的六套房產(chǎn)中，四套歸江先生所有、二套45㎡房產(chǎn)江大姐、江二姐各分一套。中間，江先生曾將姚先生所匯款項(xiàng)匯給江大姐等，江二姐未收取相應(yīng)款項(xiàng)。比如房屋現(xiàn)已值218萬(wàn)，期間增值約136萬(wàn)等。
具體中間有什么故事，我們作為案外人很難真正得知。或者二姐弟是真正鬧翻，姐姐不想配合弟弟想讓弟弟賠償65萬(wàn)。或者其實(shí)只是姐弟因房屋增值巨大反悔故聯(lián)手布局，想以承受違約金方式來(lái)獲取剩余近70萬(wàn)增值收益。
姚先生也不是好捏的柿子，在發(fā)現(xiàn)江大姐抵押貸款行為后，即在2023年將姐弟三人訴至法院，以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除案涉房屋買賣合同，要求三被告返還購(gòu)房款、賠償中介費(fèi)、裝修費(fèi)、律師費(fèi)等，要求三被告賠償因訴爭(zhēng)房產(chǎn)漲價(jià)造成的可得利益損失（按訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)有價(jià)值2400000元和合同成交價(jià)的差額計(jì)算為1580000元）。
案件審理過(guò)程中雖然江先生、江大姐都作了諸多辯解。比如江先生認(rèn)為合同約定的違約金已高達(dá)65萬(wàn)元，明顯超過(guò)一般違約金，這可以證明雙方已經(jīng)預(yù)見并預(yù)設(shè)損失最大值，不能再以評(píng)估價(jià)來(lái)認(rèn)定預(yù)期利益損失，且江先生并無(wú)法控制江大姐行為，姚先生沒有及時(shí)要求辦理過(guò)戶本身也有一定過(guò)錯(cuò)等。江大姐則辯解其不是合同當(dāng)事人，其當(dāng)時(shí)只是以房產(chǎn)共有人身份簽字，相應(yīng)違約責(zé)任應(yīng)由江先生承擔(dān)，與其無(wú)關(guān)等。
最終法院判決是普通群眾喜聞樂見的。法院認(rèn)為本案合同因江氏姐弟三人無(wú)法履行過(guò)戶義務(wù)而解除，江氏姐弟三人構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定違約方承擔(dān)650000元違約賠償責(zé)任，但該合同訂立于2015年1月，案涉房產(chǎn)價(jià)款早已發(fā)生顯著變化，該違約金不足以彌補(bǔ)姚先生的損失，故姚先生可以提出對(duì)房屋差價(jià)部分進(jìn)行損害賠償?shù)恼?qǐng)求，這種差價(jià)是守約方的期待利益損失，也是買賣雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)該可以預(yù)見的，故對(duì)姚先生按房產(chǎn)現(xiàn)有價(jià)值與合同成交價(jià)的差額主張可得利益損失的訴請(qǐng)，一審法院予以支持賠償136萬(wàn)。后續(xù)二審法院亦維持一審判決。
本案姚先生勝訴關(guān)鍵第一點(diǎn)是所買賣拆遷安置房是現(xiàn)房，即買即住。第二是案涉房屋的相關(guān)所有人共有人均有在房屋買賣合同上面簽字，如此房屋所涉權(quán)利人明確具體且合法，且約定了較高額違約金，后期維權(quán)保底收益有保障。否則，如僅是江先生一人簽署合同的，則法院很有可能認(rèn)定姚先生自身也有一定過(guò)錯(cuò)，一定程度會(huì)減輕賣家違約責(zé)任的。
想想也替江氏姐弟二人可惜，偷雞不著蝕把米。畢竟姐弟二人名下房產(chǎn)眾多，后期執(zhí)行根本不成問(wèn)題。再者房屋評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)幾乎是最高點(diǎn)，到了現(xiàn)在房?jī)r(jià)至少又下跌30萬(wàn)，可算是雙重打擊了。
案例索引：(2023)閩01民終10731號(hào)
