?司法實(shí)踐中如何認(rèn)定預(yù)約合同及其效力

人民司法 · 案例

對(duì)預(yù)約合同的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)通過審查合同全部?jī)?nèi)容，結(jié)合當(dāng)事人磋商、合同履行情況等綜合考察——中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)與武漢弘博集團(tuán)有限責(zé)任公司買賣合同糾紛案

案例要旨：某一合同中可能同時(shí)包含本約條款和預(yù)約條款，不能僅以合同名稱區(qū)分預(yù)約和本約。當(dāng)事人明確約定將來另行簽訂本約的，一般應(yīng)直接認(rèn)定為預(yù)約條款；當(dāng)事人未有明確約定的，則應(yīng)通過審查合同的全部?jī)?nèi)容以及當(dāng)事人磋商、履行情況來區(qū)分本約還是預(yù)約。簽訂預(yù)約條款后，當(dāng)事人原則上應(yīng)履行締結(jié)本約的義務(wù)，但在本約成立的必備條款并不具備或者當(dāng)事人另有約定的情形下，當(dāng)事人可以僅負(fù)誠(chéng)信磋商的義務(wù)。

案號(hào)：一審:（2012）鄂武漢中民商初字第00214號(hào)；二審:（2013）鄂民二終字第00057號(hào)；再審:（2014）民申字第1893號(hào)

審理法院：最高人民法院

法信 · 專家觀點(diǎn)

1.對(duì)預(yù)約合同或條款的性質(zhì)認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人意思表示、合同內(nèi)容及履行情況等綜合考察

所謂預(yù)約，又稱預(yù)約合同或預(yù)約協(xié)議，是指當(dāng)事人之間約定將來訂立一定合同的合同。預(yù)約與本約相對(duì)，以將來當(dāng)事人間應(yīng)再締結(jié)一定之合同為內(nèi)容，通常當(dāng)事人依預(yù)約所負(fù)之義務(wù)為行為義務(wù)，可能為訂約之義務(wù)或再為磋商之義務(wù)，而并非給付特定物之義務(wù)。預(yù)約原則上為諾成合同及非要式合同，實(shí)質(zhì)上更能體現(xiàn)意思自治原則，即在雙方合意的基礎(chǔ)上設(shè)置了一項(xiàng)意定的締約強(qiáng)制。預(yù)約合同雖然未在我國(guó)合同法中規(guī)定，但不能將其與一般的無名合同相提并論，因?yàn)轭A(yù)約并非是對(duì)某一典型的交易形態(tài)進(jìn)行法律規(guī)范，而是在任何交易形態(tài)中均可能存在，是當(dāng)事人締約期間對(duì)未來事項(xiàng)的預(yù)先規(guī)劃。正確區(qū)分預(yù)約和本約在司法實(shí)踐中具有重要意義。

實(shí)踐中，區(qū)分預(yù)約和本約可遵循以下標(biāo)準(zhǔn)：第一，合同中是否包含將來另行簽訂本約的條款。若當(dāng)事人已在合同中明確約定在將來某個(gè)時(shí)點(diǎn)締結(jié)本約，或者就締結(jié)本約進(jìn)行談判，則一般可認(rèn)為該合同為預(yù)約而非本約。這是因?yàn)楫?dāng)事人訂立預(yù)約的意思表示已經(jīng)非常確定，無須再通過其他解釋方法以確定該合同的性質(zhì)，否則即有違意思自治原則。這種情況下，“即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。”第二，若合同中并不明確包含訂立本約的條款，則應(yīng)當(dāng)綜合審查合同全部?jī)?nèi)容決定。“若契約要素業(yè)已明確合致，其他有關(guān)事項(xiàng)亦規(guī)定綦詳，已無另行訂定契約之必要時(shí)，即應(yīng)認(rèn)為本約”。第三，在審查合同內(nèi)容的基礎(chǔ)上，可結(jié)合當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商甚至具體的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人的真實(shí)意思。若雙方已經(jīng)開始履行本約的義務(wù)且互相接受的，則一般應(yīng)將其認(rèn)定為本約；若雙方仍僅是就締結(jié)本約進(jìn)行談判，則可認(rèn)定為預(yù)約。

司法實(shí)踐中對(duì)預(yù)約合同或條款的認(rèn)定，不能拘泥于認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等名稱，而是應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人意思、合同內(nèi)容及合同履行情況等綜合考察。

來源：《人民司法·案例》2016年第11期

2.預(yù)約合同或條款的效力認(rèn)定

關(guān)于預(yù)約的法律效力，理論上存在分歧，大致有三種觀點(diǎn)。一為必須磋商說。該說認(rèn)為：任何合同的訂立都是一個(gè)磋商的過程，是雙方相互妥協(xié)后達(dá)成的共識(shí)。由于本約磋商過程中存在一些不確定的因素，所以才出現(xiàn)預(yù)約，對(duì)于已經(jīng)達(dá)成共識(shí)的問題先予以確認(rèn)，對(duì)未達(dá)成共識(shí)的事項(xiàng)需要進(jìn)一步磋商，僅約定將來訂立合同。雙方已經(jīng)履行了誠(chéng)信、持續(xù)磋商義務(wù)，仍不能就本約訂立達(dá)成共識(shí)，即預(yù)約合同的目的已不能實(shí)現(xiàn)，雙方均可以解除預(yù)約合同。二為應(yīng)當(dāng)締約說。該說認(rèn)為：預(yù)約的目的是將來就特定事項(xiàng)簽訂本約合同，并將這一目的用合同形式確定下來，以期望雙方事后履行，所以說隨后訂立本約是預(yù)約合同主要的義務(wù)。“預(yù)約債務(wù)人負(fù)有訂立本約的義務(wù)，權(quán)利人得訴請(qǐng)履行，法院命債務(wù)人為訂立本約的意思表示，債務(wù)人不為意思表示者，視同自判決確定時(shí)已為意思表示。”三為區(qū)分說。該說認(rèn)為，必須磋商說和應(yīng)當(dāng)締約說均過于偏向某一方的利益，不利于雙方權(quán)利義務(wù)的平衡。應(yīng)當(dāng)按照預(yù)約中涉及本約必要條款完備程度劃分預(yù)約的效力。如果必要條款不完備，應(yīng)適用必須磋商說；如果必要條款已完備，應(yīng)適用應(yīng)當(dāng)締約說。對(duì)此司法實(shí)踐中也存在不同觀點(diǎn)。在張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案中，法院強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)締約的義務(wù)，即“當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對(duì)方簽訂本約合同或無法按照預(yù)約的內(nèi)容與對(duì)方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任”；而在仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限公司合同糾紛案中，則又強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人的誠(chéng)信磋商義務(wù)，即“當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致本合同的談判、磋商不能進(jìn)行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任”。

最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第2條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！睆奈牧x解釋的角度，本條明確規(guī)定一方不履行訂立合同的義務(wù)時(shí)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，似采納了應(yīng)當(dāng)締約說。從歷史解釋的角度，該司法解釋起草小組也認(rèn)為必須磋商說不符合預(yù)約制度的目的，容易流于形式，有可能引發(fā)惡意違約的道德風(fēng)險(xiǎn);區(qū)分說則缺乏實(shí)務(wù)操作性，容易導(dǎo)致司法實(shí)踐混亂，因此應(yīng)采納應(yīng)當(dāng)締約說。

筆者認(rèn)為，首先，上述司法解釋關(guān)于買賣合同預(yù)約的法律效力的規(guī)定亦可適用于租賃合同，因?yàn)樵撍痉ń忉尩?5條規(guī)定其他有償合同可以參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定，所以租賃合同的預(yù)約原則上亦采應(yīng)當(dāng)締約說。這可以避免當(dāng)事人以履行了磋商義務(wù)為借口逃避簽訂本約的義務(wù)，增強(qiáng)預(yù)約合同的約束力，維持交易雙方的信賴關(guān)系及交易秩序，并能夠降低司法裁判中判斷磋商義務(wù)是否已適當(dāng)履行的難度。但是，應(yīng)當(dāng)締約說并不意味著只要本約未能簽訂，當(dāng)事人就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，而是應(yīng)在個(gè)案中審查本約未能簽訂是否可歸責(zé)于一方當(dāng)事人。如其未在約定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽訂本約，無正當(dāng)理由否定預(yù)約中已經(jīng)確定的條款或提出不合理?xiàng)l件等，導(dǎo)致未能締結(jié)本約，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；反之,如果當(dāng)事人在遵循公平、誠(chéng)信原則的前提下進(jìn)行了磋商，只是由于不可歸責(zé)于雙方的原因?qū)е挛茨軐?duì)其他條款達(dá)成一致意見，則不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。尤其是預(yù)約條款越不詳盡、本約不成立的風(fēng)險(xiǎn)就越大，但該風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)事人在訂立預(yù)約時(shí)就能預(yù)見到的，或者是雙方特意為各自保留的磋商空間，如經(jīng)善意磋商最終未能締結(jié)本約，亦是當(dāng)事人甘冒風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果，不構(gòu)成對(duì)另一方利益的損害。

其次，由于預(yù)約的類型及形態(tài)較為復(fù)雜，實(shí)踐中一律采取應(yīng)當(dāng)締約說可能并不符合當(dāng)事人的締約目的或者交易實(shí)際，筆者認(rèn)為至少在以下兩種情形可例外地采取必須磋商說。其一是當(dāng)事人對(duì)預(yù)約效力有明確約定的，應(yīng)以約定為準(zhǔn)。必須締約說并不排除當(dāng)事人在預(yù)約中對(duì)預(yù)約的效力作出安排，當(dāng)事人可以自由約定預(yù)約的效力僅為磋商，只要這種約定不違背強(qiáng)行法或公序良俗，就應(yīng)該在司法活動(dòng)中優(yōu)先予以考慮。其二是如果預(yù)約中并不包含本約成立的最低限度的必備條款，如標(biāo)的物、數(shù)量等，則采取必須磋商說比較妥當(dāng)。因?yàn)樵谶@種情形下，應(yīng)當(dāng)締約說的適用前提并不存在，一方請(qǐng)求另一方締結(jié)本約時(shí)，法院無法通過合同解釋、合同漏洞填補(bǔ)等方法實(shí)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)締約的目的，也就不能以當(dāng)事人未履行應(yīng)當(dāng)締約的義務(wù)而判令其承擔(dān)違約責(zé)任，而只能審查當(dāng)事人是否就合同的必備條款等進(jìn)行了誠(chéng)信磋商,并以此為依據(jù)確定雙方責(zé)任。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具備一定的確定性，達(dá)到構(gòu)成本約要約的要求，否則會(huì)因標(biāo)的不確定而不能成立。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)將預(yù)約確定性的要求等同于本約，過于嚴(yán)格，因?yàn)轭A(yù)約的標(biāo)的與本約的標(biāo)的應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分，預(yù)約的標(biāo)的是作為，即當(dāng)事人要履行在約定的或合理的期間內(nèi)繼續(xù)談判，以便締結(jié)一個(gè)最后確定性合同的誠(chéng)信義務(wù)，預(yù)約中是否包含本約的必備條款，只是影響預(yù)約的法律效力，但不會(huì)影響預(yù)約的成立。

來源：《人民司法·案例》2016年第11期

法信 ·?相關(guān)案例

1.商品房買賣中的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議不具備商品房買賣合同的主要條款時(shí)，認(rèn)定為預(yù)約合同，反之，則認(rèn)定為本約合同——張勵(lì)訴徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)約合同糾紛案

案例要旨：判斷商品房買賣中的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

審理法院：江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院

來源：《人民司法·案例》 2013年第8期

2.支付全部房款但訂購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容并不完全具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，訂購(gòu)協(xié)議僅是預(yù)約合同，而非商品房買賣合同——曹燦如與上海萊因思置業(yè)有限公司等商品房預(yù)約合同糾紛上訴案

案例要旨：當(dāng)事人一方支付了全部房款，但訂購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容并不完全具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；部分條款的缺少或不確定，使協(xié)議不完全具備實(shí)際履行條件，訂購(gòu)協(xié)議僅是預(yù)約合同，而非商品房買賣合同。

案號(hào)：（2010）滬二中民二（民）終字第609號(hào)

審理法院：上海市第二中級(jí)人民法院

來源：《人民司法·案例》 2011年第12期

3.預(yù)約合同如果一方未盡義務(wù)導(dǎo)致本合同的談判和磋商不能進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該預(yù)約合同的違約責(zé)任——仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限公司合同糾紛案

案例要旨：預(yù)約合同，一般指雙方當(dāng)事人為將來訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。預(yù)約合同生效后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致本合同的談判、磋商不能進(jìn)行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

審理法院：上海市第二中級(jí)人民法院

來源：《最高人民法院公報(bào)》 2008年第4期(總第138期)

4.因不可歸責(zé)一方當(dāng)事人的事由沒有達(dá)成本約，且不存在違約情形的，預(yù)約合同解除，交納定金一方當(dāng)事人有權(quán)要求對(duì)方返還——曹求玉與廣東省中山市中南物業(yè)開發(fā)有限公司商品房預(yù)約合同糾紛上訴案

案例要旨：房屋認(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同，當(dāng)事人負(fù)有達(dá)成本合同的磋商義務(wù)。因不可歸責(zé)一方當(dāng)事人的事由沒有達(dá)成商品房買賣合同，不存在違約情形的，預(yù)約合同解除，交納定金一方當(dāng)事人有權(quán)要求對(duì)方當(dāng)事人返還。

案號(hào)：（2008）中中法民一終字第54號(hào)

審理法院：廣東省中山市人民法院

來源：《人民司法·案例》 2008年第18期

5.合同相對(duì)人拒不履行預(yù)約合同義務(wù)的，權(quán)利人有權(quán)訴請(qǐng)其履行義務(wù)——郭志堅(jiān)訴廈門福達(dá)地產(chǎn)投資有限公司買賣合同糾紛案

案例要旨：預(yù)約合同系約定將來訂立一定合同的合同，以訂立本合同為其債務(wù)的內(nèi)容。案涉預(yù)約內(nèi)容系可確定的，具備合同成立及有效要件，預(yù)約債務(wù)人負(fù)有訂立本合同的義務(wù)，權(quán)利人有權(quán)訴請(qǐng)其履行義務(wù)。

案號(hào)：（2012）廈民終字第1277號(hào)

審理法院：福建省廈門市中級(jí)人民法院

來源：《人民法院案例選》2013年第1輯（總第83輯）

6.違反“誠(chéng)意金”協(xié)議應(yīng)負(fù)違約責(zé)任——陳榮根訴江陰蘭星公司、錢樹忠買賣合同糾紛案

案例要旨：開發(fā)商收取“誠(chéng)意金”與對(duì)方所簽訂的協(xié)議系預(yù)約合同。作為預(yù)約義務(wù)人的開發(fā)商如違反預(yù)約合同，其所應(yīng)負(fù)的責(zé)任在性質(zhì)上屬違約責(zé)任。要合理維護(hù)守約方的權(quán)益，須使其利益狀態(tài)達(dá)到簽訂預(yù)約合同所約定的本約簽訂時(shí)的狀態(tài)。

案號(hào)：(2012)錫民終字第0024號(hào)

審理法院：江蘇省無錫市中級(jí)人民法院

來源：《人民法院案例選》2013年第2輯（總第84輯）

法信 · 法律依據(jù)

1.《中華人民共和國(guó)民法通則》

第四條?民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。

2.《中華人民共和國(guó)合同法》

第四十二條?當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：

（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。

第一百零七條?當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

3.《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第二條?當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

4.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第四條?出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第五條?商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。