一方擅自處分夫妻共有房屋 受讓人能否善意取得||福州房屋買賣律師推薦

來源：中國法院網(wǎng)桂林法院?|??作者：唐耀君

【案情簡介】：

陶某科與江某英系夫妻，2009年8月二人商議以一次性結(jié)清房款的方式購買一套商品房，房屋產(chǎn)權(quán)登記在陶某科名下。2016年2月，陶某科因生意資金周轉(zhuǎn)困難，與江某強(qiáng)簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方約定由江某強(qiáng)出資46萬元購買陶某科的房屋，對此協(xié)議，江某英不知情。后因房屋產(chǎn)權(quán)過戶問題產(chǎn)生糾紛，陶某科以房屋系家庭共有財(cái)產(chǎn)，自己無權(quán)單獨(dú)處理，主張房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。江某強(qiáng)遂訴至法院，主張自己不知該房屋系陶某科的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在陶某科名下，且自己支付了相應(yīng)對價(jià)，系善意受讓人，雙方簽訂的合同有效，陶某科應(yīng)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并交付房屋。

【爭議焦點(diǎn)】：

一方擅自處分夫妻共有房屋，受讓人主張善意取得能否成立。

【 案情分析】：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”及《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”規(guī)定可知，本案中，陶某科系無權(quán)處分人，擅自處分夫妻共同的房產(chǎn)，與江某強(qiáng)2016年2月簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雖系雙方真實(shí)意思的表示，但爭議房屋屬于合同一方的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且對簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》江某英不知情，事后也未對簽訂協(xié)議書的行為予以追認(rèn)，陶某科亦未在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后取得涉案房屋的單獨(dú)所有權(quán)，雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的行為系無權(quán)處分了共有人的財(cái)產(chǎn)，該協(xié)議是無效的。另江某強(qiáng)主張自己系善意人，對涉案房屋是否是陶某科的夫妻共同財(cái)產(chǎn)不知情，且已支付了相應(yīng)對價(jià)，理應(yīng)善意取得對房屋的所有權(quán)。但雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后、糾紛發(fā)生前，尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，不符合《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的善意取得之登記要件，其請求應(yīng)不予支持。

（作者單位：廣西全州縣人民法院）