最新判例：以炒賣房屋為目的購房合同不成立或無效 || 房屋買賣專業(yè)福州律師提示
近年來，隨著房價的大漲，炒房者越來越多，因炒房導致的合同糾紛也愈發(fā)嚴重。較為典型的情況就是房產(chǎn)中介人員利用自身優(yōu)勢從市民手中購買房屋，然后準備在辦理房屋手續(xù)時過戶給第三方。賣房者發(fā)現(xiàn)買主系炒房人員后，提出解除合同。日前，濱海新區(qū)人民法院塘沽審判區(qū)經(jīng)審理后，認定雙方簽訂的買賣合同不成立。據(jù)悉，塘沽審判區(qū)最近對17件房屋買賣合同糾紛案件認定為“名為買房，實為炒房”的行為，依法認定合同不成立，駁回索賠的訴訟請求。
法官說法
濱海新區(qū)法院塘沽審判區(qū)認為，此類案件中簽訂買賣合同只是先占房屋的購買機會，同時另尋買主，將房屋轉(zhuǎn)售他人從中牟利。而并非真要購買該房屋，其簽訂買賣合同并非真實意思表示，故該買賣合同不成立。此外，炒房人的行為既會造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權，也會造成房屋交易的環(huán)節(jié)增多而增加實際買賣雙方的交易成本和違約風險，實際上已經(jīng)影響了實際買賣雙方當事人的合法權益，有違誠實信用原則，干擾了正常的市場交易秩序，故依法不予保護。
案例解析
涉案法條
第52條 ?有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
第53條??合同中的下列免責條款無效：
（一）造成對方人身傷害的；
（二）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。
合同無效
司法實踐中一般認為，理解這一司法解釋規(guī)定應注意兩個方面：?1、判斷合同無效的標準必須是全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)。只有法律和行政法規(guī)才能用來判斷合同無效。人民法院在宣告合同無效的時候，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)，除非該行政規(guī)章、地方性法規(guī)的強制性規(guī)定是根據(jù)法律、行政法規(guī)的授權制定的。?2、按照合同法第52條的規(guī)定必須是違反了法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
合同不成立
如何區(qū)分合同不成立與合同無效呢？
第二，從合同解釋方法的運用來看，由于合同的成立主要體現(xiàn)當事人的意志，因此在合同當事人對合同的主要條款規(guī)定有遺漏或不明確而當事人又不否認合同存在的情況下，應當允許法院通過合同解釋方法，探求當事人的真實意思，確定合同的具體內(nèi)容。這種解釋并不意味著由法院代替當事人訂立合同，而是從鼓勵交易、尊重當事人意志的需要出發(fā)，通過解釋合同幫助當事人將其真實意思表現(xiàn)出來。但是，由于合同生效制度體現(xiàn)了國家對合同內(nèi)容的評價和干預問題，如果合同的內(nèi)容不符合法律規(guī)定的生效要件，就意味著合同當事人的意志不符合國家意志，在此情況下，法院不能通過合同解釋的方法促使合同生效，而只能依據(jù)合同生效制度確認合同無效。由此可見，合同解釋制度乃是彌補合同成立中的缺陷而產(chǎn)生的制度，而不在于彌補合同效力的不足。
第三，合同不成立是當事人沒有達成合意，但在內(nèi)容上并未違反法律的強制性規(guī)定和社會公共利益，因此，合同即使未成立，但當事人已作出履行，則可以認為當事人通過實際履行行為達成了合意。換言之，盡管當事人沒有就合同的主要條款達成合意，但當事人自愿作出履行的，可以認為合同已經(jīng)成立。而對于無效合同來說，因其在內(nèi)容上違反了法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益，因此合同具有不得履行性。也就是說，當事人在訂立無效合同以后，不得依據(jù)合同實際履行，也不承擔不履行合同的違約責任。即使當事人在訂立合同時不知該合同的內(nèi)容違法，如不知合同標的物為法律禁止流轉(zhuǎn)的標的物，當事人也不得履行無效合同。
第四，在合同不成立的情況下，如果當事人未就合同是否成立的問題在法院或仲裁機構提起訴訟或請求，而自愿接受合同的拘束，法院或仲裁機構不必主動審查合同是否已經(jīng)成立。但由于無效合同具有違法性，因此對無效合同應實行國家干預的原則，無須經(jīng)當事人是否主張無效，法院或仲裁機構可以主動審查合同的效力，如發(fā)現(xiàn)合同屬于無效合同，應確認該合同無效。有關國家行政機關亦可對一些無效合同予以查處，追究無效合同當事人的行政責任。
第五，從法律后果上看，合同的不成立和無效產(chǎn)生的法律后果是不同的。如果合同一旦被宣告不成立，那么有過失的一方當事人則應根據(jù)締約過失責任原則，賠償另一方所遭受的利益的損失，如果當事人已經(jīng)作出履行，則應當各自向?qū)Ψ椒颠€已接受的履行。因合同成立主要涉及到當事人的合意問題，因此合同不成立只產(chǎn)生民事責任而不產(chǎn)生其他的法律責任。但對于無效合同來說，因為它在性質(zhì)上具有不法性，所以無效合同不僅要產(chǎn)生民事責任（如締約過失責任、返還不當?shù)美熑危覍⒖赡墚a(chǎn)生行政責任甚至刑事責任。正是基于此點，我們認為，我國司法實踐中，將合同不成立等同于合同無效是不妥當?shù)摹?/p>
法官為何認定合同不成立？
一般來講，合同的訂立和履行，屬于合同之間的民事權利義務關系，主要涉及當事人的利益，只要當事人的意思不與強制性規(guī)范、社會公共利益和社會公德相抵觸，就承認合同的法律效力，國家及法律盡可能尊重合同當事人的意思，一般不予干預，由當事人自主，采取自愿的原則。但是，合同絕不僅僅是當事人之間的問題，有時可能涉及社會公共利益和社會公德，涉及維護經(jīng)濟秩序，合同當事人的意思應當在法律允許的范圍內(nèi)表示，不是想怎么樣就怎么樣。為了維護社會公共利益，維護正常的社會經(jīng)濟秩序，對于損害社會公共利益、擾亂社會經(jīng)濟秩序的行為，國家應當予以干預。至于哪些要干預，怎么干預，都要依法進行，由法律、行政法規(guī)作出規(guī)定。
