父母與子女簽訂協議約定將房屋建成后的所有權、福州房產律師蔡思斌使用權分配給子女，即便后續訟爭房產有登記在父母名下，其后父母是否仍對房屋該房屋享有所有權？福州中院的一個案例對此作出認定，認為分家析產行為應具有法律效力，其后的物權登記行為不能改變該行為。
2000年2月25日，林某某將訟爭房通過《關于訂立分居分家合約字》進行分割，林某一、林某二系見證人。林某某是唐某某的丈夫，于2015年10月28日病亡。林某某與唐某某共育兩子一女，分別是林某甲、林某乙、林某丙。2016年1月26日，閩侯縣房地產管理所查詢訟爭房系登記在林某某名下。
林某某（1929年7月29日出生，2015年10月28日死亡）與唐某某于1954年9月30日登記結婚，婚后育有兩子一女即林某甲、林某乙、林某丙。1976年，經審批自建，林某某取得福建省閩侯縣南嶼鎮某房屋產權。2000年，因南嶼鎮舊城改造需要，該房屋需拆除重建。2000年2月25日，房屋重建前，林某某、唐某某與林某甲、林某乙簽訂《關于訂立分居分家合約字》（以下仍簡稱《約字》），《約字》內容如下：“一、現有家庭情況。1、我們一家共有8人，本人林某某73歲……二、事因舊街道改建，涉及本屋全部拆建事項，為了適應舊城改造美化環境，經過父子兄弟協商面議，堅持互助互利原則精神達成決定是：1、要服從鎮政府決定把舊厝全部房屋原拆原建，建成鋼筋混凝土框架結構的肆層樓單元式民房，壹層是店面，貳、叁、肆層是單元式三房二廳，廚房、衛生間面積共114.4平方米。2、改建后房屋裝修要求各層單位的房廳、廚房、衛生間等內墻白灰分數完成，水電安裝完備，總之要達到可住為止。3、第壹層占地面積100平方米是三間店面。4、舊厝房屋拆建，所需要用款項全部由林某乙投資負責建設完成。三、改建后的房屋、店面分配所有權、使用權如下：1、第貳層單元房屋全部由父母兩人居住使用至終身，后交給林某乙房產所有權、使用權。2、第肆層單元房屋全部所有權、使用權是屬于林某甲、鄭某某、林某丁等三人共同所有。3、第叁層單元房屋全部所有權、使用權是屬于林某乙、黃某某、林某戊等三人共同使用、所有。4、第壹層三間店面是屬于林某乙所有權、使用權、父母健在時，林某乙保證付給三分之一的店租。5.改建后新厝扶梯間1-4層作為通行通用，任何一方不得干涉。6、改建后所有房屋由一至肆層，一般不得私自出賣，萬一要出售，變賣者必須經過父子、兄弟共同研究決定。以上分居分家約字共計貳頁，壹式叁份，各執壹份為據。”林某二、林某一于事后在《約字》見證人欄處署名。同年，訟爭房屋由林某乙出資建設完成并投入使用。2006年8月，該房屋進行產權登記，經審批僅取得三層樓房的產權（總面積為397.12㎡），產權登記于林某某名下。訟爭房屋建成至今的使用情況如下：第一層店面由林某乙管理出租并收益，第二層房屋由唐某某、林某某居住使用，第三層房屋由林某乙及其妻女使用，第四層房屋2010年至2012年期間曾以林某乙的名義出租、2013年至2016年由林某甲出租收益。
唐某某向一審法院起訴請求：一、依法分割座落福建省閩侯縣南嶼鎮某房屋（產權證號：XXXXXXXX，面積397.12㎡），確認原告享有248.2㎡，被告林某甲、林某乙、林某丙各享有49.64㎡；二、本案的全部訴訟費用由林某甲、林某乙承擔。
閩侯法院一審認為，產權人生前已處分的房屋死后不宜認定為遺產，本案訟爭房系林某某于2000年訂立《關于訂立分居分家合約字》就已處分的財產，在林某某死后不宜認定為遺產。原告唐某某主張其不知道《關于訂立分居分家合約字》的內容，但法庭調查中，唐某某明確表示當時房子的所有事情都是林某某所做，至于房屋的分割都是父子倆決定的，因此應視為唐某某有授權林某某處理房子相關事宜并同意父子的決定，且從2000年訂立《關于訂立分居分家合約字》以來至林某某死亡前，原告從未提出異議，故對原告的主張不予支持。《關于訂立分居分家合約字》第二大點第4小點明確記載，舊厝房屋拆建，所需要用款項全部由林某乙投資負責建設完成，庭審中，被告林某甲、林某乙對其自身在《關于訂立分居分家合約字》落款中的簽字、蓋章均無異議，原告唐某某、被告林某甲也未向法庭提交有效的證據證明舊厝房屋拆建的款項并非由林某乙出資的這一主張，故本院對原告唐某某、被告林某甲認為并非林某乙出資蓋房的主張不予支持。綜上，依照《中華人民共和國繼承法》第三條之規定，判決：駁回原告唐某某的訴訟請求。
唐某某不服一審判決，提起上訴。福州中院二審認為，本案訟爭房屋系林某某名下的舊房拆除后在原址重建形成，重建之前，林某某、唐某某、林某甲、林某乙通過《約字》約定了林某乙負責重建所需全部出資的義務，并將房屋建成后的所有權、使用權分配給林某乙等人，林某某、唐某某對訟爭房屋不享有所有權。《約字》簽署后，林某乙依約出資并負責建造訟爭房屋，房屋亦依約投入使用，因此，所有權分配的約定也應同時生效。訟爭房產雖然登記在林某某名下，但由于林某某、唐某某實際上不享有房屋所有權，唐某某主張訟爭房產系其與林某某的夫妻財產，要求分割并繼承，缺乏事實依據。唐某某主張一審調查程序違法，經查閱調查筆錄及聽取林某甲提供的錄音資料，一審系依法在法官主持下對當事人進行詢問，制作調查筆錄，并無程序違法。綜上所述，唐某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

福州房產律師蔡思斌評析：
本案中，訟爭房屋產權雖然登記在已經過世的林某某名下，但分家析產的財產處分的行為已經改變了物權，應該要考慮實際物權的歸屬。訟爭房在林某某生前處分過，已經不屬于林某某的遺產。從2000年簽署《約字》起，所有權分配的約定也應同時生效。

蔡思斌律師
2017年7月3日

案例索引：
福州市中級人民法院（2016）閩01民終4244號“唐某某與林某甲、林某乙、林某丙法定繼承糾紛”，見《唐某某與林某甲、林某乙、林某丙法定繼承糾紛二審民事判決書》（審判長鄭芳，代理審判員金光玉、紀得軍），載《無訟案例》（20161122）。

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