房子只賣了39萬違約成本竟高達(dá)26萬||福州律師分享||法官：房屋面積大縮水 出賣人承擔(dān)重責(zé)

來源：人民法院報(bào)

本報(bào)訊??近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，因房屋買賣產(chǎn)生的糾紛日益增多，因房屋面積誤差產(chǎn)生的糾紛也時(shí)有發(fā)生，但房屋誤差達(dá)到三分之一以上極為罕見。日前，浙江省三門縣人民法院審結(jié)了一起房屋買賣合同糾紛案件。

事情要從2009年說起。為了方便家里老人居住，來自三門縣的姚女士看中了某醫(yī)藥公司的房子，地理位置好，既靠近菜場(chǎng)，又離醫(yī)院不遠(yuǎn)。于是，姚女士一次性付款買了一套一樓的房子，與某醫(yī)藥公司簽訂了一份《房屋買賣合同》，雙方在合同中約定了房屋基本情況、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款、面積確認(rèn)及面積差異處理、產(chǎn)權(quán)登記約定等內(nèi)容。合同簽訂后，姚女士付清房款39.74萬元，并支付了委托辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)費(fèi)用1.5萬元，某醫(yī)藥公司也按約向其交付了房屋。姚女士對(duì)房子進(jìn)行了裝修，家里老人也已入住多年。

根據(jù)合同約定，某醫(yī)藥公司應(yīng)在2012年12月1日前將房屋的權(quán)屬證書登記在姚女士名下。而某醫(yī)藥公司逾期辦證數(shù)年，也沒能給個(gè)說法。無奈之下，今年5月，姚女士一紙?jiān)V狀將某醫(yī)藥公司告至法院，請(qǐng)求判令被告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并支付逾期辦證違約金，違約金按照購(gòu)房款為基數(shù)，按銀行同期貸款利率計(jì)算。

而某醫(yī)藥公司辯稱，涉案房屋是公司經(jīng)批準(zhǔn)后開發(fā)的城鎮(zhèn)住宅房屋，初次設(shè)計(jì)時(shí)姚女士購(gòu)買的房屋面積是99.35平方米，后根據(jù)城建局的意見，要求在一層姚女士購(gòu)買的房屋處留一個(gè)過道，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行了更改，但施工時(shí)并沒有按照更改后的設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，出售時(shí)，由于公司工作人員的疏忽，參照旁邊房屋的面積與姚女士簽訂了房屋買賣合同。也是因?yàn)檫@個(gè)情況，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證遲遲做不下來，現(xiàn)在實(shí)際做下來的房屋面積只有64.42平方米。某醫(yī)藥公司表示，愿意承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件的相關(guān)司法解釋規(guī)定，面積誤差比超出3%時(shí)，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋面積誤差比大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

本案中，被告雖不是專門的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但原、被告簽訂的房屋買賣合同內(nèi)容是參照商品房買賣合同，面積確認(rèn)、面積差異處理及違約責(zé)任在合同中進(jìn)行了明確約定，對(duì)雙方均具有法律約束力，被告某醫(yī)藥公司應(yīng)承擔(dān)合同的違約責(zé)任。經(jīng)法官調(diào)解，雙方達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，由被告某醫(yī)藥公司返還房?jī)r(jià)款25.8萬元、支付逾期辦證違約金8000元，合計(jì)26.6萬元。（鄭??俊）

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