所托非人 抵押房轉(zhuǎn)眼被出售|福州房屋買賣律師分享
12月6日上午，朝陽法院召開涉老案件審理情況新聞通報會。會后，該院奧運村人民法庭副庭長蔡峰接受采訪。
因女兒向他人借款150萬元，付女士夫婦同意以名下房產(chǎn)抵押提供擔保，然而房屋卻在不知情的情況下被他人惡意轉(zhuǎn)賣。福州二手房屋買賣律師分享
北京市朝陽區(qū)人民法院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老年人訴訟涉房比例高，投資理財需求大，未來家庭養(yǎng)老能力令人擔憂，機構(gòu)養(yǎng)老服務亟待提升，建議相關(guān)單位謹慎辦理老年人大額資產(chǎn)處置業(yè)務、加大金融監(jiān)管力度、開展養(yǎng)老服務質(zhì)量標準化示范建設、建立養(yǎng)老機構(gòu)責任保險制度等，提高老年人權(quán)益保障水平。
65歲的付女士夫婦在朝陽區(qū)雙井附近有一處房產(chǎn)，登記在付女士名下。2013年，因女兒向他人借款150萬元，應出借人要求，付女士夫婦同意以房屋作抵押，承擔連帶還款責任，并為出借人指定的代辦人陳先生出具了相關(guān)手續(xù)。
然而，令付女士沒有想到的是，在女兒正常還款的同時，自己名下的房屋卻被變賣了，而且購房人購買后未收房就再次出售。2013年6月，第二手的買受人譚某上門收房，強行拆除了防盜門，無奈之下付女士夫婦搬出房屋。福州房屋律師提醒
因認為借款的出借人崔先生、代理人陳先生和購房人段女士惡意串通，擅自以不合理的低價將房屋過戶至段女士名下，損害合法權(quán)益，2013年8月，付女士夫婦將陳先生、段女士訴至法院，要求確認房屋買賣無效，賠償差價損失85.62萬元。
法院經(jīng)審理查明，付女士夫婦曾為崔先生的朋友陳先生出具委托書，聲明自愿委托其辦理涉案房屋提前償還銀行貸款、解抵押登記、簽訂買賣合同、辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記、代繳相關(guān)稅費、收取售房款等相關(guān)事宜。該委托書經(jīng)北京市某公證處公證。
2013年5月，陳先生代理付女士與段女士簽訂房屋買賣合同，以150萬元的價格將房屋出售給段女士。段女士稱150萬元分兩次現(xiàn)金支付給陳先生，因家中有現(xiàn)金，故無任何提款記錄。段女士稱與借款的出借人崔先生不相識，至法院訴訟才得知此人及其與付女士女兒之間的借款關(guān)系。段女士還稱，崔先生曾委托中介出售房屋，購房前其在中介陪同下實地察看了房屋，然而崔先生到庭作證時則陳述未參與房屋出售過程，否認曾委托中介售房。福州房產(chǎn)律師提示
段女士購房后并未收房，而是將房屋再次出售。2013年7月，段女士與譚某簽訂房屋買賣合同，約定價款150萬元，由譚某自行帶人收房。段女士稱，實際成交價格為165萬元，其中10萬元為定金。合同簽訂當日，段女士銀行賬戶內(nèi)進賬155萬元，該款項進賬后，其中150萬元轉(zhuǎn)回給了崔先生。對此，段女士解釋為委托他人理財。
庭審中，陳先生、段女士否認惡意串通，并稱房屋銷售價格高于政府指導價，系正常交易。
案件審理期間，房地產(chǎn)評估機構(gòu)對房屋交易時的市場價格進行評估，鑒定結(jié)果為235.62萬元。
法院經(jīng)審理認為，陳先生作為受托人，應當秉承全面維護委托人利益的原則處理委托事務，且應將處理委托事務取得的財產(chǎn)轉(zhuǎn)交委托人。然而，陳先生在實際辦理過程中，僅考慮并非其委托人的崔先生的債權(quán)實現(xiàn)，以過分低于市場價的價格出售涉案房屋，且售房款亦未交予委托人，嚴重損害委托人付女士夫婦的利益，應認定存在故意損害委托人利益的行為。
段女士與陳先生之間所謂150萬元的款項往來，無任何銀行提款、轉(zhuǎn)款或存款記錄佐證；而在再次出售房屋的過程中，買受人付款后段女士卻剛好將150萬元轉(zhuǎn)至崔先生賬戶，該轉(zhuǎn)賬事實，否定了段女士訴訟前并不認識崔先生的陳述。另，段女士購買后未實際控制房屋即將房屋轉(zhuǎn)售他人，并讓買受人自行接收房屋，違反正常交易習慣。
綜上，法院認定陳先生與段女士惡意串通，通謀虛假簽訂房屋買賣合同，并將房屋過戶至段女士名下；段女士既未真實付款，亦未取得房屋實際占有，非真實交易。上述行為損害了付女士夫婦的利益，該房屋買賣合同應屬無效，陳先生、段女士應予賠償。
最終，法院判決確認付女士與段女士簽訂的房屋買賣合同無效，判令陳先生、段女士賠償85.62萬元。
朝陽法院奧運村人民法庭副庭長蔡峰指出，像付女士這樣，將房屋抵押登記等手續(xù)委托給出借人指定的陌生人代理，存在巨大風險，因為這樣的代理人難以代表自己一方的利益，甚至惡意串通損害委托人利益。蔡峰提示，老年人在處分房產(chǎn)時應格外審慎，務必在充分理解文件內(nèi)容、法律后果和交易風險的情況下，簽署相關(guān)書面文件，建議提前與家人、子女協(xié)商，必要時咨詢專業(yè)人士。
福州二手房買賣律師福州房產(chǎn)律師分享；來源：人民法院 ；石 巖/文
