案情簡(jiǎn)介：2017年1月，在房管家公司居間下，薛金強(qiáng)與高倩倩簽訂《房產(chǎn)買賣合同》，約定：薛金強(qiáng)將訟爭(zhēng)房產(chǎn)賣給高倩倩；薛金強(qiáng)同意高倩倩有權(quán)指定第三人為房產(chǎn)過(guò)戶后的所有權(quán)人，高倩倩須在薛金強(qiáng)取得其名下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后三個(gè)工作日內(nèi)及房產(chǎn)移送評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估之前向房管家公司提供相應(yīng)的第三人的個(gè)人資料等。前期履行順利，2017年3月9日，薛金強(qiáng)名下《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》領(lǐng)取的同時(shí)，房管家公司委托評(píng)估。2017年3月13日，評(píng)估方建科公司出具估價(jià)委托人為高倩倩的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告》。后因高倩倩個(gè)人征信問(wèn)題，導(dǎo)致銀行按揭貸款審批無(wú)法通過(guò)。高倩倩后提出要求更換買受人為馮愛蘭并一次性付款等，薛金強(qiáng)方未予同意。高倩倩遂訴至法院要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，薛金強(qiáng)反訴要求解除合同等。
一審法院：雙方簽訂的《《房產(chǎn)買賣合同》合法有效。高倩倩個(gè)人征信問(wèn)題致銀行按揭貸款審批無(wú)法通過(guò)，但根據(jù)合同約定，薛金強(qiáng)同意高倩倩指定第三人為房產(chǎn)過(guò)戶后的所有權(quán)人。為此，高倩倩指定馮愛蘭作為訟爭(zhēng)房屋的新產(chǎn)權(quán)人，并明確本次交易方式更改為一次性付款。因此，合同可以繼續(xù)履行，高倩倩并不構(gòu)成根本違約。薛金強(qiáng)要求解除其與高倩倩簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》的訴訟請(qǐng)求，因未達(dá)到解除合同的條件，一審法院不予支持。
福州中院：高倩倩因個(gè)人征信問(wèn)題導(dǎo)致銀行按揭貸款審批無(wú)法通過(guò)，故其欲指定馮愛蘭作為訟爭(zhēng)房屋的新產(chǎn)權(quán)人。但根據(jù)合同約定，如高倩倩指定第三人為上述房產(chǎn)過(guò)戶后的所有權(quán)人，須在訟爭(zhēng)房屋移送評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估之前提前提供相應(yīng)第三人的個(gè)人資料。高倩倩在訟爭(zhēng)房屋移送評(píng)估機(jī)構(gòu)之前并未指定第三人，而是以自己的身份購(gòu)房，故本案的實(shí)際購(gòu)房人是高倩倩。
現(xiàn)因高倩倩個(gè)人征信問(wèn)題導(dǎo)致銀行按揭貸款審批無(wú)法通過(guò)，高倩倩要求指定馮愛蘭作為產(chǎn)權(quán)人，實(shí)際上不是對(duì)原《房產(chǎn)買賣合同》的延續(xù)，而是直接變更了《房產(chǎn)買賣合同》的內(nèi)容，薛金強(qiáng)對(duì)此不予認(rèn)可。因此，在雙方未能達(dá)成一致的情況下，原《房產(chǎn)買賣合同》實(shí)際已無(wú)法履行，應(yīng)予解除，高倩倩要求指定馮愛蘭作為產(chǎn)權(quán)人的主張，本院不予支持。
菜驢律師：本案二審判決著眼點(diǎn)估計(jì)讓雙方當(dāng)事人都大吃一驚，但不能不服。雙方當(dāng)事人應(yīng)該之前都沒有想到這個(gè)法律爭(zhēng)議點(diǎn)。薛金強(qiáng)方上訴理由是認(rèn)為高倩倩應(yīng)當(dāng)在2017年3月12日之前確定產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后的所有權(quán)人，但高倩倩直至2017年5月11日才指定馮愛蘭作為訟爭(zhēng)房屋的新產(chǎn)權(quán)人，薛金強(qiáng)明確表示不同意將產(chǎn)權(quán)人變更為馮愛蘭，高倩倩該行為已屬根本違約，薛金強(qiáng)有權(quán)請(qǐng)求解除合同等。高倩倩方則辯稱在出現(xiàn)征信問(wèn)題后即第一時(shí)間即指定馮愛蘭為訟爭(zhēng)房屋新產(chǎn)權(quán)人，并同意一次性支付購(gòu)房款是符合雙方合同約定的。高倩倩的行為并未違約等。
二審法官卻另辟蹊徑，著眼于合同主體及內(nèi)容問(wèn)題，認(rèn)為高倩倩逾期之后實(shí)質(zhì)上無(wú)權(quán)再行指定馮愛蘭作為房屋新的產(chǎn)權(quán)人。在無(wú)權(quán)而又堅(jiān)持更改馮愛蘭為新產(chǎn)權(quán)人的前提下，這不是原《房產(chǎn)買賣合同》的延續(xù)，而是直接變更了《房產(chǎn)買賣合同》的內(nèi)容。而變更合同主要條款應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致的，在薛金強(qiáng)不同意的情況下，高倩倩是無(wú)權(quán)更換產(chǎn)權(quán)人名字的，只能自行承受不利后果。
本案實(shí)質(zhì)也提醒了二手房買家，對(duì)于另行指定房屋產(chǎn)權(quán)人的期限應(yīng)相對(duì)靈活，如果約定期限過(guò)于前置的，很有可能產(chǎn)生不利后果。如果買家因擔(dān)心自己銀行征信有問(wèn)題或貸款額度審批不足而設(shè)置可以另行指定產(chǎn)權(quán)人條款的，則相應(yīng)更換期限宜約定在銀行貸款審批不通過(guò)或額度審批后的特定日期，這樣就不會(huì)出現(xiàn)本案這樣的困擾了。
不過(guò)，如果本案高倩倩在貸款審批未通過(guò)后，不要求更改新產(chǎn)權(quán)人，而是要求一次性付款的話，本案可能又是另外一個(gè)結(jié)果。因?yàn)槿绻凑召J款審批程序進(jìn)程，薛金強(qiáng)要拿到購(gòu)房款時(shí)間亦耗時(shí)較久。而高倩倩要求一次性付款并未損害薛金強(qiáng)方利益。在此前提下，法院支持合同繼續(xù)履行是沒有問(wèn)題的。
參考案例：（2018）閩01民終3720號(hào)薛金強(qiáng)、馮愛蘭房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
