房地產市場多年來一直是廣受國人歡迎的投資渠道之一。特別是在過去一兩年，趁著房價的不斷走高，購入房產在高價時迅速拋出即可獲得高額增值回報。而在國內房地產交易市場中，誰最能掌握市場風向標，誰又能迅速找到交易對象呢？顯然是房地產經紀服務機構即中介公司。近些年，在房地產價格持續走高的局勢下，各地均出現了各式各樣的中介公司，甚至于一些中介人員注冊多家房地產經紀公司，然后以個人身份買入再迅速轉售賺取差價的情況。而對于賣方而言，其房屋會被中介相中，往往意味著低于市場行情、有利可圖。在雙方對市場行情了解不對等，中介未如實披露身份導致其立場有失中立，勢必損害賣方即委托人的利益。

一、《房地產經紀管理辦法》早就對房地產經紀服務機構及人員承租、承購自己提供服務的房屋作出了限制規定

中介人員這種買入、賣出的炒房行為，是不是就是一本萬利，人人可以效仿呢？根據《房地產經紀管理辦法》第二十一條：“房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，應當向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容，并書面告知下列事項：（一）是否與委托房屋有利害關系；”及第二十五條：“房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：（八）承購、承租自己提供經紀服務的房屋；”房地產經紀機構和房地產經紀人員若要承租、承購自己提供經紀服務的房屋的，應當如實告知并征得委托人同意。也就是說，為了規范房地產經紀服務行業，《房地產經紀管理辦法》已經對房地產經紀機構、房地產經紀人員可能承租、承購自己提供服務的房屋的情況作出了規定。但是，如若違反該規定的，根據《房地產經紀管理辦法》第三十七條：“違反本辦法第二十五條第（三）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項、第（八）項、第（九）項、第（十）項的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產經紀人員處以1萬元罰款；對房地產經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。”也僅是受到相應的行政處罰而已。而相對于這種輕微的處罰，顯然在高利益回報面前，還是會有很多經紀服務機構或經紀服務人員明知不可為而為之。

而且，經紀服務機構或人員隱瞞身份，購買自己提供經紀服務的房產后在售出的行為即便因違反《房地產經紀管理辦法》規定而受到罰款等相應的行政處罰，這種處罰對于出賣人即委托人而言，并不能起到任何的保障功能，委托人因此遭受的損失也并不能得到賠償。

二、委托人可以通過主張合同無效或可撤銷維護權益

筆者針對此類案件在實務中的處理結果進行相關裁判文書的搜索后發現，賣方的救濟途徑主要有三種角度：第一種觀點認為，從合同成立的角度，因中介的真實意思表示并非購買房屋，即雙方沒有達成真實的意思表示，買賣合同不成立，第二種觀點認為，中介與買家惡意串通，損害賣方合法權益，合同無效；第三種觀點認為，從欺詐的角度，中介和賣方惡意串通欺詐賣方，依照《合同法》五十四條撤銷合同。

（一）2017年，天津濱海新區法院塘沽審判區曾對17個房屋買賣合同糾紛案件，認定合同不成立

在17年，這種現象開始有所改變，天津濱海新區法院塘沽審判區對17件房屋買賣合同糾紛案件認定為“名為買房，實為炒房”的行為并認為，此類案件中簽訂買賣合同只是先占房屋的購買機會，同時另尋買主，將房屋轉售他人從中牟利。而并非真要購買該房屋，其簽訂買賣合同并非真實意思表示，故該買賣合同不成立。此外，炒房人的行為既會造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權，也會造成房屋交易的環節增多而增加實際買賣雙方的交易成本和違約風險，實際上已經影響了實際買賣雙方當事人的合法權益，有違誠實信用原則，干擾了正常的市場交易秩序，故依法不予保護。

如在天津市濱海新區人民法院（2017）津0116民初20037《李雙與陳建農房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》中，法院認定：“原、被告及第三人簽訂的《房屋買賣居間合同》雖系當事人真實意思表示，但因原告在庭審中陳述，簽訂合同前未勘察過房屋，當時簽訂三方合同時未簽名，這些行為有悖于一個正常購房人的行為，故原告非真實購房人，購買涉訴房屋不是原告的真實意思表示，合同無需解除。”

（二）惡意串通，合同屬無效民事法律行為

實務中，亦有案例認為此種情況屬于中介與買家之間惡意串通，有意隱瞞身份，損害賣家合法權益。并依據《民法通則》第五十八條：“下列民事行為無效：無民事行為能力人實施的；限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；違反法律或者社會公共利益的；以合法形式掩蓋非法目的的。”認定合同無效。

如在廣州市中級人民法院（2014）穗中法民五終字第4779號《何鳳英與鄧春燕房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》中，法院認為：中介方鄧某及買方楊某丙、李佑穆共同向何鳳英隱瞞其之間的身份關系這一重要交易事實，損害了何鳳英正確判斷涉案房屋市場行情、自主選擇合適的交易對象、交易時機等交易利益，使何鳳英在信息不對稱且不公平的交易地位下簽訂《房屋買賣合同》，作出將涉案房屋出售給楊某丙、李佑穆的意思表示，故原審法院根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款的規定，認定上述《房屋買賣合同》應屬無效民事法律行為正確。

（三）中介與買家構成欺詐，合同撤銷

對于前兩種觀點而言，亦存在著爭議，一方面，以購房而非炒房為由主張合同不成立，舉證存在一定的難度。在天津的17個案例中存在著明顯的情況便是中介并未實際看房等行為，但實務中中介未必均如此。所以該點在舉證上存在著較大難度，特別是在當下“以名查房”受限的情況下，賣方很難有切實的證據證明買家就是“炒房”。另一方面，有觀點認為《民法通則》第五十八條“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”中的“第三人”并不包括合同向對方，而《房地產經紀管理辦法》的規定并不屬于“法律、行政法規的強制性規定”，不能滿足《合同法》第五十二條中 “違反法律、行政法規的強制性規定的”，因此并不能適用。

在筆者近期代理的兩起類似案件中，在搜尋相關法律及案例整理的基礎上，筆者向委托人提出以欺詐為由主張撤銷的方案，最終福州中院均支持撤銷房屋買賣合同主張，成功維權。撤銷合同法律依據為《民法總則》第一百四十八條規定“一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。”及《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第67條“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。”

基于《民法總則》對該條款的修改，對于請求撤銷的主體由《民法通則》的“受損害方”更改為“受欺詐方”，如此請求撤銷一方無需證明受到具體損害事實，只要是受欺詐即有權請求撤銷。福州市中級人民法院在審理時，亦認為受欺詐方請求撤銷合同，并不以造成實際損失為前提；并認定雙方存在串通行為，中介公司違背職業規范、偏離中立立場，依照《民法總則》第一百四十八條規定撤銷了合同。

如筆者辦理的福州市中級人民法院（2018）閩01民終7252號《劉某某、吳某某房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》中，法院認為：基于劉某某的特殊身份，可以認定在《房地產經紀合同》簽訂、履行過程中，劉某某、某房產公司存在串通行為，某房產公司違背職業規范，偏移中立立場。《民法總則》第一百四十八條規定：“一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。”受欺詐方請求撤銷合同，并不以造成實際損失為前提。本案中，劉某某與某房產公司故意隱瞞劉某某特殊主體身份，使吳某某在違背真實意思的情況下簽訂《房地產經紀合同》，吳某某請求撤銷訴爭《福州市房地產經紀合同》及《補充協議》，應予以支持。

提示：現實生活中，中介炒房會有如下幾類情形：一般會約定交付定金后便騰空并移交房屋，此舉是為方便讓實際買房人看房；同時還會約定允許過戶給第三方，是為保證賣房人與實際買房人辦理過戶；或是不會像正常購房人一般進行實地看房等。當賣房人陷入炒房人的圈套，拒絕履行合同時就會被以違約為由起訴，并索要高額違金等。當事人在進行房屋出售時，應當提高自身的警覺，避免陷入圈套。