福州房產律師：超過經營許可范圍進行房地產經紀活動是否導致《房地產經紀合同》無效？?????

關鍵詞：房屋買賣 居間服務 超越經營許可范圍 房地產經紀合同

裁判主旨：房產買賣居間服務并非法定的國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營的項目，超過經營許可范圍進行房地產經紀屬一般的違規行為，不屬違反行政法規的強制性規定，因此簽訂的《房地產經紀合同》應認定有效合同。

案情簡介：

2011年6月25日，朱春秀、任紅英作為賣方與買方李金地以及中介服務方鑫晟公司簽訂《房地產經紀合同》一份，合同約定，朱春秀、任紅英將座落于福州市晉安區福新中路岳峰林業樓304單元及林業樓9#附屬間賣給李金地，成交價格680000元，鑫晟公司受朱春秀、任紅英、第三人李金地的委托，就房屋買賣一事提供中介服務，服務范圍：為朱春秀、任紅英、第三人李金地提供交易機會，促成交易成功；協助雙方簽訂房產轉讓協議；代辦權屬過戶手續、為第三人李金地辦理商業銀行按揭貸款手續等。在買賣雙方未改變交易條件，交易程序正常執行的情況下，鑫晟公司保證朱春秀、任紅英如期收到全部房款、買方如期接收房產，因鑫晟公司工作不盡責致朱春秀、任紅英不能如期收到房款或買方不能如期收到房產過戶的，鑫晟公司承擔違約責任等。2011年9月9日，朱春秀、任紅英與買方李金地簽訂《補充協議》一份，協議約定，原合同約定以按揭貸款方式付款，現李金地于2011年9月16日提前付清房款余額，朱春秀、任紅英同意于2011年9月16日將上述房產完整的交付于李金地，朱春秀、任紅英無償配合李金地辦理該房產的一切按揭貸款、戶口遷移、買賣過戶、物業交接等相關手續。簽約后，第三人李金地按約直接向朱春秀、任紅英付清房款，該房屋產權也已過戶到買方李金地名下。

現朱春秀、任紅英以鑫晟公司及第三人李金地故意扣留房款，要求鑫晟公司及第三人李金地賠償損失訴至一審法院。

另查，鑫晟公司經營范圍為對商業、房地產業投資咨詢。

法院認為：

鼓樓法院：鑫晟公司雖不具有房產中介資質，其超越工商營業執照的經營許可范圍與朱春秀、任紅英、第三人李金地簽訂《房地產經紀合同》，但鑫晟公司超過經營許可范圍進行房地產經紀屬一般的違規行為，不屬違反“行政法規的強制性規定”，故本案訟爭《房地產經紀合同》應認定有效合同。《經紀合同》簽約后，鑫晟公司促成朱春秀、任紅英與第三人李金地房屋買賣交易成功，原告已如期收到全部房款、第三人李金地已如期接收房產并辦理了房產過戶登記手續，鑫晟公司已按約全部完成了中介任務。

福州中院：上訴人與被上訴人及第三人簽訂《房地產經紀合同》，系當事人真實的意思表示，被上訴人鑫晟公司雖超越經營范圍提供房屋買賣居間服務，但房產買賣居間服務并非法定的國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營的項目，根據《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（一）》第十條關于“當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營規定的除外?！钡囊幎?，合同不因此無效。故一審對訟爭合同效力的認定是正確的。

福州房產律師蔡思斌評析：

《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（一）》第十條關于“當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營規定的除外。” 因此法院認定房產買賣居間服務并非法定的國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營的項目，故《房地產經紀合同》仍然有效。但因為實務中大眾對房屋買賣的一些手續、流程都不熟悉，房屋中介機構是重要的存在。故雖然《房地產經紀合同》仍然有效，但因為該機構的不專業而導致的房屋買賣過程中發生糾紛，得不償失。建議購房人慎重選擇房屋中介機構。

案例索引：

?? ?福州市中級人民法院（2014）榕民終字第3836號“朱春秀、任紅英與福州市鼓樓區鑫晟投資咨詢有限公司居間合同糾紛”，見《朱春秀、任紅英與福州市鼓樓區鑫晟投資咨詢有限公司居間合同糾紛二審民事判決書》（審判長陳光卓，代理審判員田始鳳、陳學輝），載 《無訟案例》（20141215）。